상속세감정평가 방법 감정평가액 물납한도

상속세 감정평가 방법은 상속개시일 전후 6개월 안에 감정평가법인등 두 곳 이상의 감정을 받아 그 평균액으로 신고하는 것입니다

상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 상속재산의 가액을 상속개시일 현재의 시가로 평가하도록 하고, 제2항은 감정가격 등 대통령령으로 정하는 가액을 시가에 포함합니다. 시행령 제49조 제1항 제2호는 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있으면 그 평균액을 시가로 보고, 시행규칙 제15조 제1항은 이 감정기관을 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호의 감정평가법인등(사무소를 개설한 감정평가사와 인가받은 감정평가법인)으로 정합니다.

감정기관 수는 재산에 따라 다릅니다. 법 제60조 제5항은 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하도록 하면서 대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산은 하나 이상으로 정했고, 시행령 제49조 제6항은 그 부동산을 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것으로 정합니다.

감정가액이 시가로 인정되는 평가기간은 상속개시일 전후 6개월이며, 국세청은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 한다고 안내합니다.

감정은 감정평가법인등이 「감정평가에 관한 규칙」에 따라 합니다. 이 규칙은 토지에 공시지가기준법(제14조), 건물에 원가법(제15조), 아파트처럼 구분소유 건물과 대지사용권을 일괄 감정할 때 거래사례비교법(제16조)을 정합니다.

다만 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 하는 등 상속세 납부목적에 적합하지 않은 감정가액과 평가기준일 현재 원형대로 감정하지 않은 감정가액은 시가에서 빠집니다(시행령 제49조 제1항 제2호 가목·나목).

1. 홈택스 상속·증여재산 평가하기로 매매사례가액과 기준시가를 먼저 확인합니다.
2. 상속세 납부목적의 감정으로 감정평가법인등에 의뢰합니다.
3. 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 상속개시일 전후 6개월 안인지 확인합니다.
4. 감정가액(두 곳이면 평균액)으로 상속재산명세와 평가명세서를 작성합니다.
5. 감정평가 수수료 지급 증빙을 상속세 신고 때 함께 제출합니다.

그 재산의 감정가액이 있으면 비슷한 아파트 매매사례가액보다 먼저 쓰고, 시가가 없을 때만 기준시가로 평가합니다

시행령 제49조 제1항은 평가기간 중 해당 재산의 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 보고, 제4항은 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액도 시가로 봅니다. 그런데 같은 조 제2항 단서는 해당 재산의 매매등의 가액이 있으면 제4항의 유사재산 가액을 적용하지 않는다고 정합니다.

시가로 보는 가액이 둘 이상이면 상속개시일 전후 가장 가까운 날의 가액(그 가액이 둘 이상이면 평균액)을 씁니다(제2항 본문).

아파트 같은 공동주택의 유사재산은 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 같은 공동주택단지 안에서 주거전용면적 차이와 공동주택가격 차이가 각각 평가대상 주택의 5% 이내인 주택이고, 여러 채면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택입니다. 상속세를 신고한 경우 유사재산 가액은 상속개시일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 봅니다(시행령 제49조 제4항).

평가기간 안에 시가로 볼 가액이 없으면 법 제60조 제3항에 따라 제61조부터 제65조까지의 보충적 평가방법으로 평가합니다. 국세청 안내에 따르면 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격·공동주택가격, 일반건물은 국세청장이 고시하는 기준시가로 평가하고, 임대차계약이 있는 부동산은 보충적 평가가액과 임대보증금 환산가액(임대보증금 + 1년간 임대료 합계액 ÷ 0.12) 중 큰 금액으로 평가합니다.

상속세 감정평가액이 기준시가 등과 시가의 90% 중 적은 금액에 못 미치면 세무서가 다른 감정기관에 다시 감정을 맡깁니다

시행령 제49조 제1항 제2호는 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조·제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(기준금액)에 미달하면, 세무서장(관할지방국세청장 포함)이 다른 감정기관에 의뢰해 감정한 가액에 의하도록 정합니다. 다만 그 재감정가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮으면 재감정가액에 의하지 않습니다.

기준금액 이상이어도 평가심의위원회 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려해 부적정하다고 인정되면 같은 절차를 밟습니다.

재감정 결과 납세자가 제시한 원감정가액이 재감정가액의 100분의 80에 미달하면, 세무서장등은 평가심의위원회 심의를 거쳐 1년의 범위에서 원감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있고(시행령 제49조 제7항·제8항), 지정 기간 동안 그 기관이 평가한 감정가액은 시가로 보지 않습니다(법 제60조 제5항). 심의 전에는 감정기관에 지정 내용을 통지하고 의견을 들어야 하며, 감정기관은 통지를 받은 날부터 20일 이내에 의견을 냅니다(시행령 제49조 제9항).

그래서 감정평가서를 받으면 금액만 보지 말고 가격산정기준일과 작성일이 평가기간 안인지, 상속세 납부목적의 감정인지, 상속개시일 현재 원형대로 감정했는지, 기준시가 등 보충적 평가액과 유사재산 시가의 90% 중 적은 금액(기준금액)보다 낮지 않은지를 함께 확인합니다.

시행규칙 제15조 제4항: 고의·중과실 부실감정과 원감정가액 미달에 모두 해당하면 그중 가장 긴 기간을 적용합니다.

평가기간 밖의 감정가액도 상속개시일 전 2년부터 신고기한 후 9개월까지는 평가심의위원회 심의로 시가가 될 수 있습니다

시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 상속개시일 전 2년 이내의 기간이나, 평가기간이 지난 뒤부터 제78조 제1항의 기한까지의 기간 중에 매매·감정 등이 있는 경우에도, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자·지방국세청장·관할세무서장이 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 가액을 시가에 포함할 수 있다고 정합니다. 제78조 제1항 제1호의 기한은 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월입니다.

신청할 수 있는 사람에 지방국세청장과 관할세무서장도 들어 있으므로, 기준시가 등으로 신고했더라도 신고기한 후 9개월 안에 이뤄진 감정가액이 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다. 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고, 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월입니다(법 제67조 제1항·제4항).

국세청 안내에 따르면 납세자는 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전까지(평가기간 경과 후 신고기한 후 9개월까지의 기간 중 매매 등이 있으면 그날부터 6개월 이내) 피상속인의 납세지 관할 지방국세청장에게 서면이나 홈택스(신청/제출 → 일반세무서류 신청 → 재산평가심의위원회 심의신청)로 신청합니다. 심의결과는 신고기한 만료 1개월 전까지 서면으로 회신받을 수 있고(평가기간 경과 후 매매 등으로 신청한 경우에는 신청받은 날부터 3개월 이내, 시행령 제49조의2 제6항), 보완요구일부터 7일 이내에 보완자료를 내지 않으면 반려될 수 있습니다.

상속세 신고용 감정평가 수수료는 500만원까지 과세표준에서 빼고, 그 감정가액은 나중에 팔 때 취득가액이 됩니다

상속세 및 증여세법 제25조 제1항 제2호는 상속세 과세표준을 계산할 때 상속공제액과 함께 대통령령으로 정하는 상속재산의 감정평가 수수료를 뺀다고 정합니다. 시행령 제20조의3 제1항은 그 수수료를 상속세를 신고·납부하기 위해 상속재산을 평가하는 데 드는 수수료로서 감정평가법인등의 평가 수수료(상속세 납부목적용 한정), 평가심의위원회가 신용평가전문기관에 의뢰한 평가수수료, 서화·골동품 등 유형재산 감정수수료로 정합니다.

한도는 감정평가법인등 수수료와 서화·골동품 감정수수료가 각각 500만원이고, 신용평가전문기관 평가수수료는 평가대상 법인의 수와 의뢰한 신용평가전문기관의 수별로 각각 1천만원입니다(제3항). 감정평가법인등 수수료는 그 감정으로 평가된 가액으로 상속세를 신고·납부하는 경우에만 공제되고(제2항), 공제를 받으려면 수수료 지급 사실을 입증할 서류를 상속세 과세표준 신고와 함께 관할세무서장에게 냅니다(제4항).

감정가액은 상속세에서 끝나지 않습니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산을 양도할 때 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액(세무서장등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 정합니다.

감정가액으로 신고·결정된 부동산은 나중에 팔 때 그 감정가액이 양도소득세 계산의 취득가액이 됩니다.

상속세 감정평가 물납한도는 부동산·유가증권 가액에 대한 세액과 납부세액에서 금융재산·상장유가증권을 뺀 금액 중 적은 금액입니다

상속세 및 증여세법 제73조 제1항은 상속재산(상속인·수유자가 받은 합산 증여재산 포함) 중 물납에 충당할 수 있는 부동산과 유가증권의 가액이 상속재산가액의 2분의 1을 넘고, 상속세 납부세액이 2천만원을 넘으며, 납부세액이 상속재산가액 중 금융재산 가액을 넘을 때 납세의무자의 신청을 받아 물납을 허가할 수 있다고 정합니다. 국세청은 신고할 때는 법정신고기한까지, 고지를 받은 때는 고지서의 납부기한까지 물납신청서를 내야 한다고 안내합니다.

물납을 신청할 수 있는 납부세액은 시행령 제73조 제1항에 따라 ① 물납에 충당할 수 있는 부동산 및 유가증권의 가액에 대한 상속세 납부세액과 ② 상속세 납부세액에서 금융재산 가액(금융회사등 채무를 뺀 금액)과 거래소 상장 유가증권(법령에 따라 처분이 제한된 것 제외) 가액을 뺀 금액 중 적은 금액을 넘을 수 없습니다. 납부에 적합한 가액의 물건이 없으면 세무서장은 이를 넘는 세액도 허가할 수 있고(제2항), 비상장주식으로 물납할 수 있는 세액은 따로 제한됩니다(제4항).

금융재산은 금전과 예금·적금·부금·계금·출자금·특정금전신탁·보험금·공제금 및 어음입니다(제5항).

감정평가와 물납이 만나는 곳은 수납가액입니다. 시행령 제75조 제1항은 물납 부동산·유가증권의 수납가액을 상속 뒤 주식의 신주발행·감자, 연부연납 분납세액 물납, 정당한 사유 없이 발행회사의 합병·분할·주요 재산 처분 등으로 유가증권 가액이 30% 이상 떨어진 경우 같은 예외를 빼면 상속재산의 가액으로 한다고 정하므로, 감정가액으로 평가한 부동산은 그 평가액이 수납가액의 기준이 됩니다.

지상권·전세권·저당권 등이 설정되거나 토지와 지상건물 소유자가 다르거나 토지 일부에 묘지가 있으면 물납이 허가되지 않거나 다른 재산으로 변경을 명받을 수 있습니다(시행령 제71조).

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