상속주택양도세 양도세율 계산기 5년 비과세 조건 중과

상속주택 양도세율은 피상속인 취득일부터의 단기 보유기간을 봅니다

소득세법 시행령 제162조는 일반적인 상속자산 취득시기를 상속개시일로 정하지만, 단기 양도세율에는 소득세법 제104조제2항의 별도 규정이 있습니다. 상속주택 양도세율의 1년·2년 보유기간은 피상속인이 그 주택을 취득한 날부터 상속인의 양도일까지로 계산합니다.

주택은 1년 미만 보유하면 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 적용됩니다. 2년 이상 보유한 과세대상 주택은 소득세법 제55조를 인용한 기본세율 6%부터 45%까지의 누진세율을 출발점으로 삼습니다.

비과세용 보유기간, 상속주택 중과 제외용 5년, 단기세율 보유기간은 같은 기준이 아닙니다. 비과세 요건을 충족하면 세율 계산보다 비과세 판정이 먼저이고, 조정대상지역 다주택 중과 요건이나 다른 세율이 함께 걸리면 법에서 정한 비교 계산을 해야 합니다.

상속주택 양도세 계산기는 상속일 평가액부터 차익을 계산합니다

상속주택 양도세 계산기는 매도가에 세율을 바로 곱하는 도구가 아닙니다. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제 등을 반영해 양도소득 과세표준을 계산한 다음 세율을 적용합니다.

상속받은 자산의 취득가액은 피상속인의 과거 매입가격을 그대로 넘겨 쓰는 구조가 아닙니다. 소득세법 시행령 제163조제9항은 원칙적으로 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보도록 정합니다.

단기세율 보유기간은 피상속인 취득일부터 계산하지만 취득가액은 상속개시일 평가액을 쓰는 것이 원칙이므로 두 기준을 섞지 마세요. 위 계산기 결과는 선택한 과세표준에 대한 국세 산출세액 예시이며 실제 세액은 상속세 신고·결정가액, 필요경비, 공제, 고가주택 계산과 지방소득세에 따라 달라집니다.

상속주택 양도세 5년은 비과세가 아니라 중과 제외 기간입니다

상속주택 양도세 5년을 “5년 안에 팔면 세금이 없다”는 뜻으로 읽으면 안 됩니다. 소득세법 시행령 제167조의3제1항제7호는 제155조제2항에 해당하는 상속주택 중 상속받은 날부터 5년이 경과하지 않은 주택을 3주택 이상 중과 범위에서 제외합니다.

2주택 중과 범위를 정한 제167조의10제1항제2호도 제167조의3제1항제2호부터 제8호까지의 주택을 제외 대상으로 연결합니다. 즉 요건을 갖춘 상속주택은 5년이 경과하지 않은 동안 다주택 중과에서 빠질 수 있지만, 양도차익에 대한 기본세율이나 단기세율까지 없어지는 것은 아닙니다.

5년이 지나면 이 중과 제외 사유는 끝나므로 양도일 현재 조정대상지역인지, 세대가 보유한 주택 수가 몇 개인지, 다른 제외주택이 있는지를 다시 판정해야 합니다. 반면 제155조제2항에 따라 상속 당시부터 보유하던 일반주택을 파는 1세대1주택 특례에는 이 중과 제외용 5년을 그대로 적용하지 않습니다.

상속주택 양도세 비과세 조건은 파는 집에 따라 다릅니다

상속주택 양도세 비과세 조건을 볼 때는 상속받은 집을 파는지, 상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택을 파는지부터 나눕니다. 시행령 제155조제2항은 요건을 갖춘 상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도할 때 제154조제1항을 적용하도록 합니다.

다만 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 피상속인에게서 증여받은 주택 등은 이 항의 일반주택에서 제외됩니다.

이 특례는 상속주택 자체의 매도를 자동 비과세로 만드는 규정이 아닙니다. 상속주택을 파는 경우 보유기간은 원칙적으로 상속개시일부터 보지만, 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면 시행령 제154조제8항제3호에 따라 상속 전 같은 세대로서 거주·보유한 기간을 통산합니다.

양도일 현재 1세대1주택, 취득 당시 조정대상지역 주택의 거주요건, 실지거래가액 12억원 초과 고가주택 계산을 함께 확인하세요.

피상속인이 여러 주택을 소유했다면 제155조제2항의 보유기간·거주기간·상속개시 당시 거주·기준시가 순위로 정한 1주택만 특례의 상속주택이 됩니다. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면, 1주택을 보유한 1세대가 배우자의 직계존속을 포함한 1주택 보유 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳤고, 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상이며, 합치기 전부터 보유하던 주택을 상속받았는지 확인해야 합니다.

상속주택 양도세 중과는 조정대상지역·주택 수·5년을 함께 봅니다

상속주택 양도세 중과는 다주택이라는 이유만으로 전국 모든 주택에 붙는 구조가 아닙니다. 소득세법 제104조제7항은 조정대상지역의 대통령령상 2주택에 기본세율보다 20%포인트, 3주택 이상에 30%포인트를 더하도록 정하므로 양도일 현재 지역과 세대 주택 수를 함께 확인합니다.

상속받은 날부터 5년이 경과하지 않았고 시행령 제155조제2항에 해당하는 상속주택은 제167조의3제1항제7호와 제167조의10제1항제2호에 따라 중과 범위에서 제외될 수 있습니다. 공동상속주택은 제167조의3제2항제2호에 따라 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 주택 수를 계산하고, 최대 지분자가 두 명 이상이면 제155조제3항의 순서를 따릅니다.

제167조의3제1항제12호의2와 제167조의10제1항제12호의2는 보유기간 2년 이상인 주택에 대한 별도 중과 제외 요건을 둡니다. 2026년 5월 9일까지 양도한 주택 외에도, 토지거래허가 대상은 그날까지 허가를 신청하고 허가·계약·계약금·양도기한 요건을 모두 갖춰야 하며, 허가 대상이 아닌 주택은 5월 9일까지 계약·계약금 요건을 갖추고 계약일부터 4개월, 법령 표의 지역은 6개월 안에 양도해야 합니다.

양도한 달 말일부터 2개월 안에 상속·양도 자료로 신고합니다

국세청 안내상 토지·건물 양도소득세 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 확정신고가 필요한 경우 기한은 양도일이 속하는 연도의 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지입니다.

신고 전에는 상속개시일과 상속 당시 평가액, 상속세 결정·경정 여부, 양도계약서, 중개보수·자본적 지출 증빙, 주민등록과 가족관계, 양도일 현재 세대별 주택 현황을 모읍니다. 일반주택 비과세 특례를 적용하려면 그 집을 상속개시 당시 이미 보유했다는 자료도 대조합니다.

홈택스 전자신고에서 세액이 계산되더라도 입력한 취득가액과 비과세·중과 선택이 사실관계와 맞는지는 신고인이 확인해야 합니다. 주소지의 조정대상지역 여부나 시행령 제167조의3·제167조의10의 중과 제외 요건을 확인하지 못했다면 임의로 단정하지 말고 해당 양도일 기준 공식 원문을 확인하세요.

1. 상속개시일과 상속재산 평가액·결정가액을 확인합니다.
2. 양도가액과 인정 가능한 필요경비 증빙을 모읍니다.
3. 양도일 현재 세대의 주택 수와 조정대상지역 여부를 확인합니다.
4. 비과세·5년 미경과·2년 이상 주택의 중과 제외 요건을 원문과 대조합니다.
5. 기한 안에 홈택스 예정신고·납부와 접수 결과를 확인합니다.

자주 묻는 질문