부동산상속등기 기간 등기기한 필요서류 절차 방법 셀프 직접하는법

부동산 상속 등기 기간·등기기한은 취득세 신고기한 6개월이 기준입니다

부동산 상속 등기 기간을 물으면 먼저 등기와 세금을 나눠 봐야 합니다. 민법 제187조는 상속에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않지만, 등기하지 않으면 처분하지 못한다고 정합니다.

매매·증여처럼 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 맺은 사람에게 반대급부 이행이 끝난 날(한쪽만 채무를 지면 계약의 효력이 생긴 날)부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청하도록 한 부동산등기 특별조치법 제2조와 그 위반 과태료(제11조)는 계약에 관한 규정이고, 인터넷등기소 자주묻는 질문도 상속으로 인한 소유권이전등기에는 정해진 등기신청기간이 없다고 안내합니다.

부동산 상속 등기기한처럼 실제로 날짜가 정해진 것은 취득세입니다. 지방세법 제20조 제1항은 상속으로 인한 취득세를 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월 안에 신고·납부하도록 하고, 제4항은 그 기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하도록 정합니다.

그래서 상속등기는 보통 취득세 납부 → 등기 신청 순서로 진행합니다.

기간은 지방세기본법 제23조에 따라 민법으로 계산합니다. 민법 제157조는 첫날을 넣지 않으므로 1월에 사망했다면 1월 31일 다음 날인 2월 1일부터 6개월을 세어 7월 31일에 끝납니다.

기한 말일이 토요일·일요일·공휴일·대체공휴일·노동절이면 지방세기본법 제24조에 따라 그다음 날이 기한입니다. 기한까지 신고하지 않으면 제53조의 무신고가산세 20%와 제55조의 납부지연가산세가 붙습니다.

상속세(국세)는 상속세 및 증여세법 제67조에 따라 납부의무가 있는 상속인이 같은 6개월(피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 두면 9개월) 안에 따로 신고합니다.

부동산 상속등기 필요서류는 상속 증명서·주민등록표초본·대장등본이고 발행 3개월 이내여야 합니다

인터넷등기소의 상속으로 인한 소유권이전등기 신청안내서는 부동산 상속 등기 서류로 상속을 증명하는 서면을 먼저 듭니다. 피상속인의 사망 사실과 상속인을 확인할 수 있는 제적등본(필요하면 구 호적법상 전적 전 제적등본 포함), 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 친양자입양관계증명서(상세) 등이고, 상속 순위 2순위 이하가 상속인이면 피상속인의 입양관계증명서(상세)도 붙입니다.

여기에 피상속인과 상속인의 주민등록표초본(또는 등본), 부동산 종류에 따른 토지(임야)대장등본·건축물대장등본, 취득세(등록면허세) 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서를 더합니다. 등기기록상 주소와 피상속인의 최종 주소가 다르면 주소변동내역이 포함된 초본을 내야 합니다.

법무사 등 대리인에게 맡기면 위임장이 추가됩니다.

부동산등기규칙 제62조는 등기신청서에 붙이는 인감증명, 주민등록표등본·초본, 가족관계등록사항별증명서, 건축물대장·토지대장·임야대장 등본이 발행일부터 3개월 이내여야 한다고 정합니다. 서류를 너무 일찍 떼면 다시 발급해야 하므로, 상속인과 분할 방법을 정한 뒤 접수 직전에 한꺼번에 발급하는 편이 낫습니다.

안내서가 권하는 편철 순서는 신청서, 취득세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 위임장, 제적등본, 가족관계증명서(상세) 등 증명서, 분할협의서와 인감증명서, 주민등록표초본, 대장등본 순입니다.

협의분할로 부동산 상속 등기를 하면 분할협의서와 상속인 전원의 인감증명서를 더 냅니다

법정상속분대로 공동명의로 등기할지, 협의분할로 한 사람이나 정한 지분대로 등기할지에 따라 신청서와 서류가 달라집니다. 민법 제1013조는 공동상속인이 언제든지 협의로 상속재산을 분할할 수 있다고 정하고, 제1015조는 분할이 상속개시 때로 소급해 효력이 있되 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정합니다.

인터넷등기소 협의분할 신청안내서는 등기원인을 ‘협의분할에 의한 상속’, 연월일은 피상속인의 사망일로 적게 합니다.

상속재산분할협의서는 공동상속인 전원이 참가해 작성하고 각자의 인감을 날인한 뒤 인감증명서를 붙이거나, 본인서명사실확인서에 적은 서명을 하고 그 확인서(전자본인서명확인서 발급증 포함)를 붙입니다. 여러 장이면 간인을 해야 합니다.

재외국민은 협의서의 서명·날인이 본인 것임을 증명하는 재외공관의 확인서나 공정증서로 인감증명서를 대신할 수 있습니다.

공동상속인 중 일부가 보존행위로 다른 상속인 모두를 위해 상속등기를 신청할 수도 있지만, 직접 신청하지 않고 등기명의인이 된 상속인에게는 등기필정보가 작성·교부되지 않습니다. 상속인 중 재외국민·외국인이 있거나 상속결격자·특별수익자, 상속 포기, 유언에 의한 상속분 지정, 대습상속이 있으면 신청서 기재사항과 첨부서면이 다르거나 추가될 수 있다고 안내서는 설명합니다.

상속권자와 상속분은 피상속인 사망 당시의 민법 규정을 따릅니다.

부동산 상속등기 절차 방법은 재산 확인 → 서류 → 취득세 → 채권·수수료 → 등기소 접수 순서입니다

부동산 상속등기 절차는 등기할 부동산을 찾는 데서 시작합니다. 정부24 안심상속(사망자 재산조회 통합처리 신청)은 상속인이 토지·건축물·자동차·금융내역 등을 한 번에 조회 신청하는 서비스이고, 사망신고와 동시에 또는 사망일이 속한 달의 말일부터 1년 안에 신청합니다.

안내상 토지·지방세 조회는 총 7일, 건축물 조회는 근무시간 내 3시간 안에 처리됩니다.

취득세는 지방세법 제8조에 따라 부동산 소재지에서 냅니다. 상속은 시가표준액이 과세표준이고(제10조의2 제2항 제1호), 표준세율은 농지 1천분의 23, 농지 외 1천분의 28입니다(제11조 제1항 제1호).

상속인과 같은 세대별 주민등록표의 가족으로 구성된 1가구가 국내에 1개 주택을 소유하는 경우(고급주택 제외, 시행령 제29조) 등은 제15조 제1항 제2호에 따라 표준세율에서 중과기준세율 1천분의 20을 뺀 세율을 적용합니다. 신청서에는 지방교육세·농어촌특별세 칸도 있으니 세액은 신고 화면에서 확인합니다.

인터넷등기소 안내서는 각 상속인의 상속지분별로 계산한 시가표준액의 일정 비율로 국민주택채권을 매입하고, 채권발행번호를 신청서에 적게 합니다. 등기신청수수료는 인터넷등기소 전자납부(신용카드·계좌이체·선불형지급수단·간편결제), 수납금융기관, 납부 기능이 있는 무인발급기로 낸 뒤 영수필확인서를 붙입니다.

1. 정부24 안심상속으로 사망자 명의 토지·건축물을 확인합니다.
2. 가족관계 서류로 상속인을 확정하고 법정상속분대로 할지 협의분할할지 정합니다.
3. 제적등본·가족관계증명서(상세)·주민등록표초본·대장등본을 발행 3개월 이내로 준비합니다.
4. 부동산 소재지 시·군·구청에 취득세를 신고·납부합니다(사망한 달 말일부터 6개월, 위택스 취득세 신고 메뉴도 확인).
5. 국민주택채권을 매입하고 등기신청수수료(부동산마다 20,000원)를 냅니다.
6. 신분증을 가지고 등기소에 출석해 신청서와 첨부서면을 제출합니다.

부동산상속 등기 셀프방법·직접하는법은 상속인이 단독으로 등기소에 방문 신청하는 것입니다

부동산등기법 제23조 제3항은 상속에 따른 등기를 등기권리자가 단독으로 신청한다고 정하므로 다른 상속인과 함께 등기소에 갈 필요는 없습니다. 제24조는 방문신청과 전자신청을 두지만, 인터넷등기소 자주묻는 질문은 상속으로 인한 소유권이전등기가 가족관계증명서·제적등본 행정연계가 되지 않고 스캔 허용문서도 아니어서 전자신청으로 낼 수 없다며 이폼(전자표준양식)이나 서면 방문신청을 안내합니다.

그래서 부동산 상속등기 직접하는법은 신청서를 인터넷등기소 이폼으로 작성해 출력하거나, 등기신청양식(법정상속 03-1, 협의분할 03-3)을 내려받아 작성한 뒤 신분증을 가지고 등기소에 출석해 내는 방식입니다. 등기신청수수료는 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제2항에 따라 상속등기 부동산마다 20,000원이고, 제5조의5 제2항에 따라 전자표준양식으로 신청하면 17,000원입니다.

신청서의 부동산 표시는 등기기록과 같아야 하고, 등기기록과 대장의 표시가 다르면 먼저 부동산표시변경(경정)등기를 해야 합니다. 등기원인은 1991년 1월 1일 이후 개시된 상속이면 ‘상속’, 협의분할이면 ‘협의분할에 의한 상속’이고 연월일은 사망일입니다.

2025년 1월 31일 시행된 부동산등기법 제7조의3과 부동산등기규칙 제164조에 따라 상속으로 인한 소유권이전등기는 관할이 아닌 등기소에도 낼 수 있으며, 이때는 신청서 상단에 ‘부동산등기법 제7조의3에 의한 신청’이라고 적고, 관할이 아닌 부동산의 소재 앞에는 ‘(특례관할)’이라고 표시합니다.

부동산 상속등기 법무사 비용은 보수 상한이 과세표준액 3억원 44만 원이고 세금·수수료는 따로입니다

셀프로 하든 맡기든 기관에 내는 돈은 같습니다. 취득세(표준세율 농지 외 2.8%, 농지 2.3%)와 지방교육세 등, 국민주택채권 매입, 등기신청수수료(부동산마다 20,000원), 증명서 발급 비용입니다.

부동산 상속등기 법무사 비용은 여기에 법무사 보수가 더해지는 구조입니다. 법무사법 제19조는 법무사가 소정의 보수 외에는 어떤 명목으로도 위임인에게서 금품을 받지 못하고, 보수 기준은 대한법무사협회 회칙으로 정한다고 규정합니다.

대한법무사협회 법무사 보수기준(2026. 8.

20.) 제9조 제1항의 소유권 이전 등기 기본보수는 과세표준액 5천만원까지 210,000원, 1억원까지 210,000원에 5천만원 초과액의 10/10,000, 3억원까지 260,000원에 1억원 초과액의 9/10,000, 5억원까지 440,000원에 3억원 초과액의 8/10,000, 10억원까지 600,000원에 5억원 초과액의 7/10,000을 더합니다. 제2조 제5항에 따라 이 금액은 넘을 수 없는 상한이고, 제7조에 따라 부가가치세는 포함되지 않습니다.

제10조는 부동산이 1개를 넘으면 1개마다 20,000원, 여러 등기소 관할에 걸치면 기본보수의 50%까지, 당사자·직접 이해관계인이 5인 이상인 경우 등은 100%까지(사유가 겹쳐도 한 번), 외국인·재외국민이 포함되면 100%까지 더할 수 있게 합니다. 제25조 대행료는 취득세 신고·납부 대행 1건 50,000원, 국민주택채권 매입·즉시매도 대행 1건 40,000원, 등기사항증명서 발급·열람 대행 1건 3,000원입니다.

신청서류 작성만 맡기면 제6조에 따라 보수총액의 60% 상당액이고, 제4조 제2항에 따라 보수설명서를 요구할 수 있습니다.

보수기준 금액은 상한이며 실제 보수는 사무소마다 다릅니다. 부가가치세와 가산보수·대행료·실비는 별도입니다.

자주 묻는 질문