부동산상속 상속세 취득세 세율 서류 기준 등기 계산기 기한 절차 셀프

부동산 상속 절차는 상속인 확인부터 세금·등기까지 나눕니다

부동산 상속 절차의 출발점은 사망 사실만 확인하는 일이 아니라 상속인, 유언·협의분할 여부, 피상속인 명의의 부동산과 채무를 함께 확인하는 것입니다. 그 뒤 부동산을 평가하고 상속세와 취득세를 각각 검토한 다음 명의이전 등기를 준비합니다.

부동산 상속 기한은 하나가 아닙니다. 국세청은 일반적인 상속세 신고를 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내로 안내하고, 지방세법 제20조도 일반적인 상속 취득세를 같은 기준의 6개월 안에 신고·납부하도록 정합니다.

피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 상속세 안내상 경우와 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 취득세의 경우에는 각각 9개월 기준을 확인합니다.

부동산등기법 제23조 제3항은 상속에 따른 등기를 등기권리자가 단독으로 신청한다고 정합니다. 취득세 법정기한 전에 등기를 신청하려면 지방세법 제20조 제4항에 따라 등기신청서 접수일까지 취득세를 신고·납부해야 하므로 세금과 등기 일정을 함께 잡아야 합니다.

1. 상속인·유언·재산·채무를 확인합니다.
2. 부동산의 사망일 현재 시가 자료를 모읍니다.
3. 상속세 과세가액·공제와 취득세를 각각 확인합니다.
4. 법정상속 또는 협의분할에 맞는 서류를 준비합니다.
5. 취득세 처리 뒤 상속등기로 명의를 이전합니다.

부동산 상속세 기준은 사망일 현재 시가와 전체 과세가액입니다

부동산 상속세 기준을 공시가격 하나로 정하면 안 됩니다. 국세청은 상속재산을 상속개시일인 사망일 또는 실종선고일 현재의 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려울 때 재산 종류·규모·거래상황을 고려한 보충적 평가방법을 적용한다고 안내합니다.

시가에는 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월의 평가기간에 확인되는 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 포함됩니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격 또는 공동주택가격, 일반건물은 국세청장이 산정·고시하는 가액 등 부동산 유형별 보충적 평가방법이 다릅니다.

부동산 상속세는 부동산 한 건의 평가액에 곧바로 세율을 곱하지 않습니다. 전체 상속재산에서 비과세·과세가액 불산입 재산과 공과금·장례비·채무를 조정하고 합산 대상 사전증여재산을 더한 뒤, 상속공제와 감정평가수수료를 빼 과세표준을 계산합니다.

부동산 상속세율과 부동산 상속세 계산기는 공제 후 과세표준을 씁니다

부동산 상속세율은 부동산 시가 자체가 아니라 공제 후 남은 과세표준에 적용합니다. 국세청 세율표는 과세표준 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%의 5단계와 구간별 누진공제액을 제시합니다.

위 부동산 상속세 계산기는 비교 구조를 보여주기 위해 거주자 상속, 선택한 부동산 금액과 전체 과세가액이 같음, 배우자 단독상속이 아님, 일괄공제 5억원만 반영이라는 가정을 고정했습니다. 실제 계산에서는 배우자공제·금융재산공제·동거주택공제, 채무·장례비, 사전증여, 세대생략 할증과 세액공제를 다시 넣어야 합니다.

부동산 상속세 세율표에서 자기 재산 총액과 같은 줄만 보는 방식은 정확하지 않습니다. 시가 평가와 전체 상속재산을 먼저 확정하고 과세가액, 공제, 과세표준, 산출세액, 세액공제 순서로 계산한 뒤 홈택스 신고 화면과 대조하세요.

부동산 상속 취득세와 부동산 상속 취득세율은 상속세와 별도입니다

부동산 상속 취득세는 상속세와 다른 지방세입니다. 현행 지방세법 제11조의 취득세 본세 표준세율은 상속으로 취득하는 농지 2.3%, 농지 외 부동산 2.8%입니다.

지방세법 제15조의 세율 특례와 다른 법령의 감면 적용 여부는 실제 신고 전에 별도로 확인해야 합니다.

지방세법 제15조는 대통령령이 정한 1가구 1주택과 일정한 농지 상속 취득 등에 세율 특례를 둡니다. 시행령 제29조는 재외국민을 제외한 상속인과 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 1가구를 판단하고 동거인은 빼며, 상속인의 배우자와 미혼인 30세 미만 직계비속, 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 주민등록표가 달라도 같은 가구로 봅니다.

그 가구가 국내에 고급주택을 제외한 1개의 주택을 소유해야 하며, 공동소유 주택은 공동소유자 각각의 주택으로 보고 부속토지만 소유한 경우도 주택 소유로 봅니다. 주택을 공동상속하면 지분이 가장 큰 상속인, 지분이 같으면 그 주택 거주자와 나이가 가장 많은 사람 순서로 소유자를 판정합니다.

일반적인 상속 취득세 신고·납부기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 법정기한 전에 상속등기를 신청하면 등기신청서 접수일까지 처리해야 하므로, 취득세 신고와 부동산 상속 명의이전 일정을 떨어뜨려 생각하지 마세요.

부동산 상속 등기 서류와 명의이전 셀프 절차는 신청 원인별로 맞춥니다

부동산 상속 등기는 법정상속분대로 신청하는지, 공동상속인이 협의분할했는지에 따라 근거자료가 달라집니다. 부동산등기규칙 제46조에 따라 등기원인을 증명하는 정보, 새 명의인의 주소와 주민등록번호를 증명하는 정보, 대리 신청이면 대리권을 증명하는 정보 등을 신청내용과 맞춰야 합니다.

부동산 상속 등기 서류는 등기원인 증명정보, 새 명의인의 주소·주민등록번호 증명정보, 토지대장·임야대장·건축물대장 정보 등 부동산 표시 증명정보를 사건별로 대조합니다. 방문으로 협의분할 상속등기를 신청하는 경우에는 상속인 전원의 인감증명이 원칙이지만, 협의분할 서면이 공정증서이거나 당사자의 서명·날인에 대한 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명을 제출하지 않아도 됩니다.

부동산 상속 절차 셀프 진행은 상속인·지분 확정, 취득세 처리, 신청정보 작성, 첨부정보 대조, 방문 또는 가능한 전자신청 확인 순서입니다. 부동산 상속 명의이전 전에 유언·재판·상속포기·외국 주소·미성년 상속인이 있거나 서류 내용이 맞지 않으면 임의로 보완하지 말고 해당 공식 절차를 먼저 확인하세요.

부동산 상속 증여 비교는 사전증여 합산과 세금·명의이전을 함께 봅니다

부동산 상속 증여 가운데 하나를 세율표만 보고 고르면 전체 세금을 비교하기 어렵습니다. 상속은 사망으로 재산이 이전되고, 증여는 생전에 무상으로 이전되므로 평가기준일, 공제, 신고와 명의이전 시점이 다릅니다.

국세청 상속세 계산 흐름은 피상속인이 상속개시 전 10년 이내 상속인에게 증여한 재산과 5년 이내 상속인이 아닌 사람에게 증여한 재산을 사전증여재산으로 더하도록 안내합니다. 이미 증여세를 냈다는 이유만으로 부동산이 상속세 계산에서 항상 빠진다고 단정할 수 없습니다.

비교할 때는 현재 부동산 시가, 증여받을 사람과 상속인 관계, 보유기간, 채무, 전체 재산, 취득세와 향후 처분 시 세금까지 같은 기준표에 적습니다. 이 글의 상속세 계산 예시는 개별 절세 권유가 아니며, 실제 이전 전에는 홈택스와 해당 과세관청의 공식 계산·신고 기준을 확인하세요.

자주 묻는 질문