장기보유특별공제계산 방법 계산하는 장특공제계산 장기보유특별공제율계산

장기보유특별공제계산방법은 양도차익에 공제율을 곱합니다

소득세법 제95조는 양도소득금액을 양도차익에서 장기보유특별공제액을 뺀 금액으로 정합니다. 가장 먼저 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 계산한 뒤, 그중 공제 대상이 되는 양도차익에 적용 공제율을 곱합니다.

식은 ‘공제대상 양도차익 × 장기보유특별공제율 = 장기보유특별공제액’입니다. 이어 ‘공제대상 양도차익 - 장기보유특별공제액’으로 공제 뒤 금액을 구합니다.

1세대 1주택 고가주택은 소득세법 제95조제3항에 따른 과세대상 양도차익 안분을 먼저 하므로 매매차익 전체를 그대로 넣지 않습니다.

예를 들어 공제 대상이라고 판정된 양도차익이 1억원이고 일반 공제율이 20%라면 공제액은 2,000만원, 공제 뒤 양도소득금액은 8,000만원입니다. 이 금액은 최종 세액이 아니며 기본공제와 세율 등을 적용하는 다음 단계가 남습니다.

1. 양도가액에서 취득가액과 인정 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다.
2. 자산 종류와 1세대 1주택 해당 여부를 나눕니다.
3. 취득일부터 양도일까지 보유기간과 실제 거주기간을 확인합니다.
4. 공제대상 양도차익에 공식 공제율을 곱합니다.

일반 자산 장기보유특별공제율계산은 3년 6%부터 15년 30%입니다

일반 토지·건물 등의 장기보유특별공제율은 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작합니다. 이후 1년 구간이 늘 때마다 2%포인트씩 올라 10년 이상 11년 미만은 20%, 15년 이상은 최고 30%입니다.

보유기간은 원칙적으로 자산 취득일부터 양도일까지입니다. 3년을 채우지 못하면 일반 표의 공제 대상이 아니고, 15년을 넘겨도 일반 표의 공제율은 30%보다 높아지지 않습니다.

장기보유특별공제율계산을 할 때는 단순히 연도 숫자를 빼지 말고 취득일과 양도일의 월·일까지 대조하세요. 경계일 하루 차이로 적용 구간이 달라질 수 있습니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제율방법은 보유율과 거주율을 더합니다

시행령 제159조의4의 1세대 1주택에 해당하면 일반 표 대신 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 구해 합산합니다. 원칙적으로 1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

다만 주택 매매계약 후 그 계약에 따라 주택 외의 용도로 바꿔 양도하면 판정 시점은 매매계약일입니다. 시행령 제155조·제155조의2·제156조의2·제156조의3 등에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택도 포함하므로, 양도일 현재 등기상 주택 수만으로 결론 내리지 마세요.

보유 공제율은 3년 이상 4년 미만 12%에서 시작해 10년 이상 40%까지입니다. 거주 공제율은 거주 2년 이상 3년 미만 8%에서 시작하고, 3년 이상부터 해마다 4%포인트씩 올라 10년 이상 40%입니다.

보유 10년·거주 2년이면 40%와 8%를 더한 48%이지 80%가 아닙니다. 보유기간과 거주기간이 모두 10년 이상이어야 각각 40%를 합한 최고 80%가 됩니다.

장기보유특별공제계산하는방법은 취득일·양도일·양도차익을 차례로 확인합니다

계산을 시작하기 전에 취득·양도 대금을 청산한 날과 등기자료를 확인하세요. 소득세법 제98조는 취득·양도시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 정하고, 청산일이 분명하지 않거나 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우 등은 시행령 제162조의 별도 기준을 적용합니다.

다음으로 양도가액, 취득가액과 인정 필요경비를 확인해 양도차익을 구합니다. 그 뒤 일반 자산인지 시행령상 1세대 1주택인지 판정하고, 해당 표의 정확한 기간 구간을 선택합니다.

장기보유특별공제계산하는방법의 마지막은 계산 결과를 신고서에 옮긴 뒤 원자료와 다시 맞추는 것입니다. 홈택스 입력 결과와 별도로 취득·양도일, 주택 수, 거주기간, 공제대상 양도차익이 처음 자료와 같은지 한 번 더 확인하세요.

장특공제계산 전에 적용 제외 자산과 1세대 1주택 요건을 확인합니다

소득세법 제95조제2항은 미등기양도자산과 제104조제7항 각 호에 따른 자산을 장기보유특별공제 대상에서 제외합니다. 보유기간만 길다고 자동으로 공제되는 것이 아니므로 자산 종류와 양도일 현재 법 적용 상태를 먼저 확인해야 합니다.

1세대 1주택 표는 원칙적으로 양도일 현재 국내 1주택 보유와 보유기간 중 2년 이상 거주 요건을 확인합니다. 다만 매매계약 후 계약에 따라 주택 외 용도로 바꿔 양도하는 경우에는 매매계약일을 기준으로 판정하고, 시행령이 1세대 1주택으로 보는 주택도 포함합니다.

공동상속주택은 시행령 제159조의4에 따라 그 주택에 거주한 공동상속인 중 거주기간이 가장 긴 사람의 기간으로 판단합니다. 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용하거나 공부상 용도를 주택으로 바꾼 경우에는 소득세법 제95조제5항·제6항의 별도 계산을 적용합니다.

장기보유특별공제방법은 홈택스 예정신고에 계산액과 증빙을 반영합니다

국세청 신고납부안내에 따르면 토지·건물과 부동산에 관한 권리는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고를 합니다. 홈택스에서 세금신고, 양도소득세 순으로 들어가 전자신고할 수 있습니다.

국세청은 해당 자산의 매도·매입 계약서 사본, 자본적 지출액·양도비 증빙자료와 감가상각비명세 등을 납세자 제출 서류로 안내합니다. 신고 부속서류는 PDF 파일 형태로 홈택스에 온라인 제출할 수 있습니다.

1세대 1주택 보유·거주 표를 썼다면 판정 시점, 국내 1주택 보유와 2년 이상 거주 요건이 시행령 제159조의4와 맞는지 별도로 대조하세요.

신고 화면에서 공제율만 확인하지 말고 양도차익, 공제대상 양도차익, 공제액과 공제 뒤 금액을 차례로 검산하세요. 상속·증여·용도변경처럼 기간 기산점이 단순하지 않거나 적용 제외 판단이 필요한 경우에는 제출 전에 공식 공지와 관할 세무서 안내를 확인하세요.

1. 취득·양도 대금 청산일과 계약서·등기자료의 날짜와 금액을 확인합니다.
2. 필요경비 증빙과 1세대 1주택·거주기간 판정 자료를 정리합니다.
3. 홈택스 양도소득세 예정신고에서 계산액을 입력합니다.
4. 부속서류를 제출하고 접수 결과와 납부할 세액을 확인합니다.

자주 묻는 질문