종부세합산배제대상 종부세합산배제조건 합산배제신고조건 합산배제신고기간조건

종부세합산배제신고대상은 임대주택·사원용주택 등·주택신축용 토지입니다

종부세합산배제대상은 보유 주택을 모두 빼 주는 제도가 아닙니다. 국세청은 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택 등과 주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지를 신고 대상으로 안내합니다.

사원용주택 등에는 사원용주택뿐 아니라 건축법상 기숙사, 주택건설사업자의 미분양주택, 주택건설을 위한 멸실예정주택, 등록문화유산주택 등 법정 유형이 포함됩니다. 이름이 비슷해도 실제 용도, 소유자 자격과 신고서식이 다릅니다.

합산배제 신고가 반영되면 해당 주택은 주택분 종합부동산세 과세표준 합산 범위에서, 주택신축용 토지는 종합합산토지분 과세표준 합산 범위에서 제외됩니다. 1세대 1주택자 특례나 세율 적용 주택 수 제외 특례와는 다른 제도입니다.

종부세합산배제조건은 임대주택 유형별 등록·가격·기간·임대료를 함께 봅니다

임대주택의 합산배제신고조건은 과세기준일인 6월 1일 현재 실제 임대하고, 합산배제 신고기한까지 지자체 임대등록과 세무서 사업자등록을 한 상태에서 출발합니다. 6월 1일 현재 임대 중인 주택을 9월 30일까지 등록하면 과세기준일 현재 등록한 것으로 인정하는 기준도 국세청이 안내합니다.

그다음 건설임대인지 매입임대인지, 장기인지 단기인지, 언제 등록했고 어디에 있는지 구분합니다. 2026년 국세청 안내 기준으로 장기 민간임대의 임대기간은 10년이지만 2020년 8월 17일 이전 임대사업자등록 신청분은 8년이고, 2025년 6월 4일 이후 등록한 단기임대는 6년입니다.

공시가격·전용면적·주택 수 기준도 유형마다 다릅니다.

임대료 등 증가율은 원칙적으로 5% 이하이고 계약 체결 또는 직전 증액 뒤 1년 안에는 다시 증액할 수 없습니다. 다만 공공주택 특별법 제49조제4항에 따른 증액은 5%를 초과할 수 있습니다.

개인은 1세대가 국내 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 2018년 9월 14일 이후 취득한 조정대상지역 주택, 법인은 2020년 6월 18일 이후 임대사업자등록 또는 사업자등록을 신청한 조정대상지역 주택이 제외 대상입니다. 민간매입 장기일반임대주택 중 아파트도 2020년 7월 11일 이후 임대사업자등록 신청분은 합산배제가 불가능하며 도시형생활주택은 이 아파트 기준에서 제외됩니다.

사원용주택·기숙사·미분양·멸실예정주택은 각각 다른 합산배제신고조건을 적용합니다

사원용주택은 과세기준일 현재 종업원의 주거를 위해 무상 또는 저가로 제공하는 사용자 소유 주택입니다. 공시가격 6억원 이하 또는 국민주택규모 이하이고, 전세금·임대보증금에 월세를 2026년 연 3.1%로 환산한 금액을 더한 금액이 주택 공시가격의 10% 이하인지 확인합니다.

친족인 종업원이나 주주·출자자인 임원이 쓰는 경우는 대상에서 제외되지만 소액주주 등은 예외입니다.

기숙사는 건축법 시행령상 기숙사로서 학생 또는 종업원 등의 주거에 제공되는 주택이어야 합니다. 주택건설사업자의 미분양주택은 사업자등록, 사업계획승인 또는 건축허가, 판매 목적 신축, 미분양 상태와 적용기간을 확인합니다.

2025년과 2026년 귀속분은 최초 재산세 납세의무 성립일부터 7년 이내 기준이 안내됐습니다.

멸실예정주택은 법에서 정한 사업자가 주택건설을 위해 멸실할 목적으로 취득하고 취득일부터 3년 이내 멸실하는 주택입니다. 등록문화유산주택, 어린이집용주택, 임대형 노인복지주택 등 다른 유형은 해당 자격·운영기간과 별지 신고서가 각각 다르므로 국세청 목록에서 본인 유형을 정확히 찾으세요.

주택신축용 토지는 주택건설사업자와 취득일부터 5년 이내 승인이 핵심입니다

주택신축용 토지는 과세기준일인 6월 1일 현재 주택건설사업자가 보유하고, 주택을 건설하기 위해 취득한 종합합산과세대상 토지여야 합니다. 토지를 먼저 취득했더라도 해당 연도 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 경우를 포함한다고 국세청은 안내합니다.

주택법상 등록 주택건설사업자, 주택조합과 고용자인 사업주체, 정비사업·소규모주택정비 사업시행자 또는 조세특례제한법 제104조의31제1항에 따른 법인인지 확인합니다. 국세청이 열거한 취득주체에 해당하는지는 등록·조합·시행자 자료로 대조하세요.

취득일부터 5년 이내 주택법상 사업계획승인을 받지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다. 취득일, 사업자 지위 취득일, 사업계획승인 예정일을 한 장에 적어 기한을 확인하세요.

합산배제신고기간조건은 9월 16일부터 9월 30일까지 신고하는 것입니다

합산배제신고기간조건은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 합산배제 대상 물건의 소유자는 홈택스 또는 서면으로 신고하며, 신고 내용은 11월 종합부동산세 정기고지에 반영됩니다.

홈택스에서는 로그인 후 화면 하단의 세무 업무 가이드맵에서 종합부동산세로 들어가 각 신고 메뉴를 선택합니다. 임대주택은 합산배제 자가진단과 미리채움 자료를 함께 이용하고, 서면 신고는 주택 유형별 합산배제 변동신고서 또는 주택신축용 토지 합산배제 변동신고서를 사용합니다.

2026년 신고기간은 이미 끝났습니다. 기한이 지난 뒤 가능한 정정·신고 절차는 상황에 따라 달라질 수 있으므로 홈택스의 현재 안내와 관할 세무서 공식 공지를 확인하세요.

다음 연도 신고도 이 글의 날짜만 믿지 말고 해당 연도 국세청 공지를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

1. 6월 1일 현재 보유·임대·등록 상태 확인
2. 임대주택·사원용주택 등·주택신축용 토지 유형 선택
3. 공시가격·면적·취득일·등록일·임대계약 자료 준비
4. 9월 16일부터 9월 30일까지 홈택스 또는 서면 신고
5. 접수 결과와 11월 정기고지 반영 내용 확인

최초·추가·변동·제외 신고를 구분하고 요건을 잃으면 반드시 반영합니다

최초로 신고하거나 대상 물건을 더하려면 최초·추가 신고를 합니다. 기존 물건의 소유권·면적 등 신고 내용이 바뀌었다면 변동 신고를 하고, 임대등록 말소나 임대료 상한 위반처럼 합산배제 요건을 잃었다면 해당 물건을 과세대상에 다시 넣는 제외 신고를 확인합니다.

지난해 신고했고 소유권·면적·등록 상태 등 내용에 변동이 없다면 별도로 다시 신고할 필요가 없습니다. 다만 “변동 없음”은 안내문을 받지 않았다는 뜻이 아니라 기존 신고 명세와 현재 등기·건축물대장·등록·임대차계약이 같다는 뜻으로 확인해야 합니다.

합산배제 뒤 의무임대기간, 임대료 증액 제한, 멸실·사업계획승인 기한 등을 지키지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추가 납부할 수 있습니다. 신고 접수로 끝내지 말고 유형별 사후요건 종료일까지 자료를 보관하세요.

자주 묻는 질문