장기보유특별공제율2주택

미등기양도자산이 아니고 중과 대상도 아니면 3년 6%부터 15년 30%입니다

장기보유특별공제율 2주택을 확인할 때 먼저 볼 표는 소득세법 제95조 표 1입니다. 양도할 주택이 미등기양도자산이 아니고 조정대상지역 다주택 중과 대상에도 해당하지 않으며 3년 이상 보유했다면 3년 이상 4년 미만은 6%, 4년 이상 5년 미만은 8%로 시작합니다.

이후 보유 1년마다 2%포인트씩 올라 10년 이상 11년 미만은 20%, 15년 이상은 30%입니다. 2주택 일반 공제는 1세대1주택의 보유기간·거주기간 합산표와 다르므로 거주기간을 더해 80%로 계산하지 않습니다.

보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지 계산합니다. 계약서를 보기 전에 기억으로 연수를 세지 말고, 취득일과 양도일을 나란히 적어 3년·4년·5년 경계를 확인하세요.

조정대상지역 중과 대상 2주택은 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다

소득세법 제95조는 제104조 제7항 각 호의 주택을 일반 장기보유특별공제 대상에서 제외합니다. 따라서 양도일 현재 조정대상지역에 있는 주택이고 시행령 제167조의10이 정한 중과 대상 1세대 2주택에 해당하면 보유기간이 길어도 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다.

다만 2주택이면 모두 중과되는 것은 아닙니다. 시행령에는 지역·기준시가·상속·부득이한 사유 등 여러 제외주택이 있고, 2026년 계약·양도에 관한 경과요건도 있으므로 양도 주택 주소와 양도일, 양도계약일, 계약금을 지급받은 사실의 증빙을 함께 봐야 합니다.

국세청 세율표의 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 기본세율 적용 안내는 이미 끝났습니다. 2026년 11월 7일 현재는 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2의 계약·토지거래허가·4개월 또는 법정 표 지역 6개월 요건에 맞는지 확인해야 하며, 같은 조의 일부 최종 양도일은 2026년 11월 9일입니다.

일시적 2주택은 종전주택을 1세대1주택으로 보는 특례부터 확인합니다

종전주택을 가진 상태에서 신규주택을 취득했다면 일반 2주택 공제율부터 넣지 않습니다. 현행 소득세법 시행령 제155조는 종전주택 취득일부터 원칙적으로 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고, 정해진 기간 안에 종전주택을 양도하면 종전주택을 1세대1주택으로 보도록 합니다.

신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우는 원칙적으로 2년, 그 밖의 경우는 3년 안에 종전주택을 양도해야 합니다. 조정대상지역 공고 전 신규주택을 취득했거나 신규주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우와 수용 등 조문상 예외는 원문을 따로 확인합니다.

특례가 맞으면 종전주택의 보유·거주요건, 12억원 고가주택 여부, 과세되는 양도차익을 차례로 판단합니다. 시행령 제159조의4는 1세대1주택 장기보유특별공제에 2년 이상 거주요건을 두므로, 일시적 2주택이라는 말만으로 비과세나 80% 공제를 확정하지 않습니다.

1. 종전주택 취득일을 계약서·등기자료에서 확인합니다.
2. 신규주택 취득일과 두 주택의 당시 조정대상지역 여부를 확인합니다.
3. 종전주택 양도일이 2년 또는 3년 기한 안인지 계산합니다.
4. 종전주택 자체의 1세대1주택 보유·거주·12억원 요건을 확인합니다.

장기보유특별공제액은 양도가액이 아니라 양도차익에 공제율을 곱합니다

장기보유특별공제액은 매매대금 전체에 공제율을 곱하지 않습니다. 국세청 계산 흐름은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 그 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구하는 순서입니다.

예를 들어 중과 대상이 아닌 일반 2주택의 양도차익이 1억원이고 보유기간이 10년 이상 11년 미만이라면 공제율 20%를 적용한 장기보유특별공제액 예시는 2,000만원입니다. 이 2,000만원은 최종 세금이 아니라 양도차익에서 차감하는 공제액입니다.

실제 신고에서는 매입계약서의 취득가액과 법에서 인정하는 자본적지출액·양도비 증빙을 먼저 맞춰야 합니다. 증빙이 빠지면 양도차익과 공제액이 함께 달라질 수 있으므로 공제율만 계산하고 신고를 시작하지 마세요.

홈택스 신고 전 계약서·필요경비·주택 수 판정자료를 한곳에 모읍니다

홈택스에 로그인하기 전에 종이에 종전주택 취득일, 신규주택 취득일, 양도일, 보유기간을 적고 두 주택 주소를 나란히 정리하면 실수를 줄일 수 있습니다. 중과 경과요건이면 양도계약과 계약금을 지급받은 사실, 일시적 2주택의 조정대상지역 예외이면 신규주택 계약과 계약금을 지급한 사실, 해당하면 토지거래허가 자료도 함께 둡니다.

국세청은 양도소득세 신고 부속서류로 매도·매입 계약서 사본, 자본적지출액·양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등 해당 서류를 안내합니다. 홈택스 전자신고에서는 세액 자동계산과 단순 오류 검증을 이용하고 계약서 사본 등 부속서류를 PDF로 제출할 수 있습니다.

공제율을 고른 근거도 남겨 두세요. 양도일 현재 조정대상지역 자료, 1세대 주택 수, 시행령상 제외주택 또는 일시적 2주택 특례에 해당한다는 자료가 있어야 나중에 신고 내용을 다시 설명하기 쉽습니다.

양도소득세 예정신고는 원칙적으로 양도월 말일부터 2개월 안에 합니다

국세청은 토지·건물의 양도소득세 예정신고기한을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 안내합니다. 예를 들어 실제 신고 마감일은 양도일과 휴일 여부에 따라 달라질 수 있으므로 국세청 기한표에서 날짜를 다시 확인합니다.

홈택스에서는 신고/납부의 세금신고에서 양도소득세를 선택해 예정신고서를 작성합니다. 2주택 장기보유특별공제 신고에서는 공제율을 넣기 전에 양도일 현재 중과 대상 여부와 일시적 2주택 특례를 먼저 판정하고, 계산 결과와 부속서류를 대조하세요.

국세청은 토지·건물의 확정신고기한을 양도한 연도의 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지로 안내합니다. 확정신고 대상 여부나 판단이 어려운 예외는 임의로 정하지 말고 현재 법령과 국세청 공식 안내를 확인하세요.

1. 양도일이 속하는 달의 말일을 달력에서 찾습니다.
2. 그날부터 2개월인 예정신고기한과 휴일 여부를 확인합니다.
3. 홈택스에서 양도 주택·취득가액·필요경비·공제 판정을 입력합니다.
4. 부속서류를 PDF로 제출하고 신고·납부 내역을 보관합니다.

자주 묻는 질문