부동산증여세 증여 세율 계산기 기준 세금 신고 구간 면제 한도 분납 서류

부동산 증여세 기준은 시가에서 공제를 뺀 과세표준과 10~50% 구간입니다

부동산증여세기준과 부동산 증여세 세율은 주택·토지·상가마다 별도 표를 쓰는 방식이 아닙니다. 증여일 현재 부동산 평가액에서 증여재산공제를 빼 과세표준을 만들고, 1억원 이하 10%부터 30억원 초과 50%까지 일반 세율과 누진공제를 적용합니다.

부동산 증여세 구간은 증여재산 전체 가격이 아니라 공제 후 과세표준으로 고릅니다. 흔히 부동산 증여세 면제 한도라고 찾는 금액은 관계별 증여재산공제로, 배우자 6억원, 성년이 직계존속에게 받으면 5천만원, 미성년자는 2천만원, 직계비속 5천만원, 기타 친족 1천만원을 앞선 10년 사용액과 합쳐 확인합니다.

부동산 증여세 공제를 적용한 뒤에도 세대생략 할증, 채무를 인수한 부담부증여, 다른 증여 이력에 따라 부동산증여세금이 달라질 수 있습니다. 주택증여세와 상가증여세도 같은 계산 순서를 사용하지만 평가자료와 취득세 요건은 자산별로 나눠 봅니다.

부동산 증여세 공시지가는 시가를 산정하기 어려울 때 보충적으로 사용합니다

부동산증여와 토지증여의 평가 원칙은 증여일 현재 시가입니다. 국세청은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지의 평가기간에 확인되는 매매·감정·수용·경매·공매 가액 등을 시가 범위로 안내하므로 공시가격만 바로 입력하지 않습니다.

시가를 산정하기 어려울 때 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격 또는 공동주택가격을 보충적으로 사용합니다. 일반건물은 국세청장이 산정·고시한 가액, 지정지역의 오피스텔·상업용 건물은 국세청 고시 기준시가를 확인하므로 상가증여는 토지와 건물 평가를 나눠 볼 수 있습니다.

임대차계약이 체결된 상가는 국세청 안내의 임대보증금·임대료 환산 방식과 보충적 평가가액 비교가 추가됩니다. 부동산 증여 세금은 계약서에 적은 임의 금액이 아니라 적용 가능한 세법상 평가액으로 계산해야 합니다.

부동산증여계약서와 등기는 재산 표시·당사자·증여 의사를 맞춰 진행합니다

민법 제554조는 당사자 한쪽이 무상으로 재산을 주겠다는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙하면 증여의 효력이 생긴다고 정합니다. 부동산증여계약서나 토지증여계약서에는 실제 당사자와 재산을 바탕으로 이 무상 수여 의사와 승낙을 분명히 표시합니다.

민법 제555조는 증여 의사가 서면으로 표시되지 않았다면 각 당사자가 해제할 수 있다고 정하고, 제558조는 그 해제가 이미 이행한 부분에는 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 이 조문들은 단일 계약서 양식을 정하지 않으므로 등기 신청정보와 첨부정보는 부동산등기법과 대법원규칙에 따른 절차를 별도로 확인합니다.

부동산등기법상 소유권이전등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동 신청합니다. 방문신청은 신청인 또는 대리인이 서면을 제출하는 방식이고, 전자신청은 전산정보처리조직으로 신청정보와 첨부정보를 보내는 방식입니다.

부동산증여절차는 평가·계약·취득세·등기·증여세 신고를 함께 관리합니다

부동산증여절차는 부동산과 채무를 확인하고 세법상 가액을 평가한 뒤, 증여계약서를 작성하고 취득세 신고·납부와 소유권이전등기, 부동산 증여세 신고를 진행하는 흐름입니다. 등기를 먼저 신청하려면 지방세법에 따라 등기 접수일까지 취득세를 신고·납부해야 합니다.

부동산증여취득세는 증여세와 다른 지방세입니다. 상속 외 무상취득의 표준 취득세율은 3.5%입니다.

다만 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택은 12% 중과 대상이고, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존비속이 무상취득하는 경우 등 시행령상 예외를 함께 확인합니다.

무상취득 또는 부담부증여의 취득세는 원칙적으로 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부합니다. 부동산 증여세 신고도 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내이므로 두 세금의 과세표준과 신고기관을 섞지 말고 일정표를 따로 만듭니다.

1. 등기부·관계·채무와 증여일을 확인합니다.
2. 시가와 보충적 평가자료를 정리합니다.
3. 실제 내용에 맞는 증여계약서를 작성합니다.
4. 취득세를 신고·납부하고 소유권이전등기를 신청합니다.
5. 홈택스에서 증여세 신고서와 평가자료를 제출합니다.

부동산 증여세 신고 서류를 준비하고 납부세액 1천만원 초과면 분납을 확인합니다

국세청이 안내한 기본 증여세 신고 서류는 증여세 과세표준 신고 및 자진납부계산서, 증여재산 및 그 평가명세서, 채무사실 등 기타 입증서류입니다. 실제 신고에서 추가로 요구되는 입증서류는 증여 내용과 홈택스 신고 화면을 기준으로 확인합니다.

부동산 증여세 분납은 납부할 세액이 1천만원을 초과할 때 가능합니다. 2천만원 이하면 1천만원 초과분, 2천만원을 초과하면 납부세액의 50% 이하를 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있으며, 연부연납 허가분과는 중복하지 않습니다.

분납은 신고기한을 늦추는 제도가 아닙니다. 홈택스 신고를 기한 안에 마치고 법정 범위의 첫 납부액과 분납액을 구분하며, 장기간 나누어 내야 한다면 분납과 별도인 연부연납의 요건·담보·신청 절차를 국세청에 확인합니다.

부동산증여후매도는 증여일에 따라 10년 또는 종전 5년 이월과세를 확인합니다

2023년 1월 1일 이후 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 부동산을 양도일부터 소급해 10년 이내에 매도하면 소득세법 제97조의2의 이월과세 적용 여부를 확인해야 합니다. 법률 제19196호 부칙 제18조에 따라 2023년 1월 1일 전에 증여받은 자산은 종전 규정을 적용하므로 5년 기준을 확인합니다.

이월과세가 적용되면 양도차익의 필요경비 중 취득가액은 원칙적으로 증여자가 그 자산을 취득할 당시 금액을 사용하고, 수증자가 납부한 증여세 상당액은 법정 계산에 따라 필요경비에 반영합니다. 따라서 증여받은토지양도소득세는 증여 당시 평가액만 취득가액으로 넣어 단순 계산하면 틀릴 수 있습니다.

법에는 협의매수·수용, 일부 주택 비과세 결과, 이월과세를 적용한 결정세액이 더 적은 경우 등 적용 제외 조항도 있습니다. 증여 직후 매도 시점만 미루는 방식으로 결론을 내리지 말고 증여일, 증여자 취득가액, 보유기간, 증여세 상당액과 예외를 함께 계산합니다.

부동산증여세무사 상담·대리는 평가와 법인 여부까지 업무 범위를 정합니다

부동산증여상담은 국세상담센터 126에서 증여세법과 홈택스 이용방법을 먼저 확인할 수 있습니다. 부동산증여세무사에게 부동산증여대리를 맡길 때는 시가 검토, 감정평가 자료, 부담부증여의 양도소득세, 신고서 작성과 소명 중 어디까지 맡기는지 구분하고, 등기 대리는 별도 자격과 절차가 적용될 수 있음을 확인합니다.

법인부동산증여는 개인이 부동산을 받는 계산기에 넣어 결론내리면 안 됩니다. 상속세 및 증여세법 제4조의2는 수증 재산에 법인세가 부과되는 경우 증여세를 부과하지 않는다고 정하고, 법인세법 제15조는 법인의 순자산을 증가시키는 거래의 이익 또는 수입을 원칙적인 익금 범위로 두므로 법인의 회계·법인세와 증여자 측 세금을 함께 검토합니다.

이번에 확인한 공식 자료에는 사설 상담·신고·등기 대리의 정액 수수료가 제시되어 있지 않아 평균 비용을 싣지 않습니다. 상담을 요청할 때는 등기부, 계약안, 관계자료, 시가 근거, 채무와 과거 증여·취득 자료를 준비하면 업무 범위와 필요한 신고를 구분하기 쉽습니다.

• 증여자·수증자의 관계와 거주자·법인 여부
• 부동산 등기부와 지분·임대차·채무
• 매매·감정·공시가격 등 평가자료
• 과거 10년 증여와 신고·납부 자료
• 세무신고·등기·소명 중 맡길 업무 범위

자주 묻는 질문