다주택자양도세완화

다주택자 양도세 완화는 일반 유예 종료와 남은 경과조치를 나눠 봅니다

국세청은 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도할 때 기본세율을 적용하던 한시 유예가 2026년 5월 9일 종료됐다고 안내합니다. 따라서 다주택자 양도세 완화가 모든 거래에 계속된다고 해석하면 안 됩니다.

현재 확인할 수 있는 완화 구간은 세 갈래입니다. 5월 9일까지 양도를 마친 일반 유예, 정식 계약 또는 토지거래허가 신청을 기한 안에 하고 후속 요건을 채운 경과조치, 그리고 비조정대상지역·시행령상 배제주택에 대한 중과 제외입니다.

중과 제외는 양도소득세 면제와 다릅니다. 기본세율·단기보유세율, 비과세·감면과 필요경비는 해당 거래의 자료로 별도 계산합니다.

완화 대상은 조정대상지역·주택 수·보유기간·배제요건 순서로 확인합니다

첫 단계는 양도일 현재 주택 소재지가 조정대상지역인지입니다. 국세청은 다주택 중과가 조정대상지역 내 주택 양도에 적용된다고 안내하므로 비조정대상지역 주택은 다주택 중과 대상이 아닙니다.

두 번째는 세대별 주택 수와 보유기간입니다. 국세청 안내상 주택 수에는 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 포함될 수 있습니다.

2년 미만 보유 주택은 단기보유세율과 중과세율의 비교 규정도 확인합니다.

마지막으로 2주택은 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2, 3주택 이상은 제167조의3 제1항 제12호의2의 2026년 경과조치와 각 조의 배제주택을 대조합니다. 유형 이름만 보고 배제를 적용하지 말고 취득일·가격·소재지·사용기간과 증빙까지 확인해야 합니다.

1. 양도일 현재 조정대상지역 여부를 확인합니다.
2. 세대별 주택·입주권·해당 분양권을 합쳐 판정합니다.
3. 취득일부터 양도일까지의 보유기간을 확인합니다.
4. 시행령상 중과 배제주택과 경과조치를 대조합니다.

계약·토지거래허가 경과조치는 5월 9일 기준과 실제 양도기한을 모두 지켜야 합니다

토지거래허가 대상이 아닌 2년 이상 보유 주택은 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙되어야 합니다. 강남·서초·송파·용산구는 계약일부터 4개월, 시행령 표 지역은 6개월 안에 양도해야 합니다.

토지거래허가 대상인 주택은 5월 9일까지 허가를 신청하고 실제 허가를 받은 뒤 정식 계약과 계약금 증빙을 갖춰야 합니다. 계약일부터 4개월 또는 표 지역은 6개월 안에 양도하며, 5월 10일 이후 계약은 각각 2026년 9월 9일 또는 11월 9일 상한도 적용합니다.

국세청은 가계약이나 허가 전 사전거래 약정을 정식 계약으로 보지 않는다고 안내합니다. 계약서 날짜 하나만 보지 말고 금융거래내역, 허가 신청·허가서, 잔금일과 등기일을 함께 맞춰야 합니다.

완화 적용 여부에 따라 2주택은 20%p 3주택 이상은 30%p 차이가 납니다

국세청 세율표는 2년 이상 보유한 조정대상지역의 중과 대상 주택에 대해 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더하도록 안내합니다. 중과 대상이면 장기보유특별공제도 적용하지 않습니다.

완화 또는 중과 배제 요건을 충족하면 이 다주택 가산세율을 적용하지 않는 것이 핵심입니다. 양도소득세 자체가 없어지는 것은 아니며, 양도가액에서 취득가액과 인정 필요경비를 뺀 뒤 적용 가능한 공제와 기본세율을 계산합니다.

보유기간이 2년 미만이면 국세청 세율표의 단기보유세율과 중과세율 경합을 따로 봐야 합니다. 위 도구의 +20%p·+30%p 안내를 단기보유 주택의 최종세율로 사용하지 않습니다.

홈택스에서는 중과 자가진단 뒤 실제 거래자료로 예상세액을 계산합니다

국세청은 홈택스에서 양도소득세 비과세·중과세 자가진단과 세액 모의계산을 제공한다고 안내합니다. 먼저 조정대상지역과 다주택 중과 여부를 확인한 뒤 취득일·양도일·거래금액과 필요경비를 입력합니다.

계산 결과가 달라지는 주요 항목은 세대별 주택 수, 주택 소재지, 보유기간, 중과 배제주택과 2026년 경과조치입니다. 계약·허가 경과조치를 선택했다면 정식 계약서와 계약금 금융자료, 허가 신청·허가서, 잔금·등기일을 원자료와 대조합니다.

모의계산은 입력한 사실을 바탕으로 한 예상치입니다. 주택 수나 배제요건이 불명확하면 임의로 완화를 적용하지 말고 국세청 안내와 관할 세무서의 공식 확인 절차를 이용합니다.

1. 비과세·중과세 자가진단에서 지역과 주택 수를 확인합니다.
2. 취득일·양도일과 실제 거래금액을 입력합니다.
3. 인정되는 필요경비와 공제 자료를 반영합니다.
4. 경과조치·배제 증빙을 대조하고 결과를 저장합니다.

양도소득세 신고 전 계약서·필요경비·완화요건 증빙을 함께 준비합니다

부동산 양도소득세 예정신고·납부는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 국세청은 매매계약서 사본 등 부속서류를 PDF 파일로 홈택스에서 온라인 제출할 수 있다고 안내합니다.

기본 자료는 매도·매입 계약서, 취득가액과 자본적지출·양도비 등 필요경비 증빙입니다. 완화 또는 중과 배제를 적용한다면 정식 계약과 계약금 지급 사실, 토지거래허가 신청·허가, 보유기간과 배제주택 요건을 보여주는 서류도 함께 준비합니다.

신고가 끝나면 접수 결과와 납부 내역을 확인합니다. 같은 해 여러 건을 양도했거나 예정신고 내용이 합산 결과와 달라지는 경우에는 다음 해 확정신고 대상인지 국세청 안내에서 다시 확인합니다.

자주 묻는 질문