주택양도세 2주택 1주택 3주택 상속주택 1가구 양도세율 고가주택 계산기

주택 양도세 기준과 주택 양도세율은 주택 수·지역·보유기간 순서로 봅니다

주택 양도세 기준은 등기명의 한 사람의 집 개수만 세는 것이 아닙니다. 양도일 현재 배우자와 생계를 같이하는 가족을 포함한 1세대 기준 주택 수를 확인하고, 양도하는 주택이 조정대상지역인지, 시행령상 주택 수 또는 중과 범위에서 빠지는 주택인지 대조합니다.

주택 양도세율은 보유기간도 함께 봅니다. 국세청 세율표는 주택을 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 2년 미만 보유하면 60%를 제시하고, 2년 이상이면 기본세율 또는 다주택 중과세율을 적용하도록 구분합니다.

둘 이상의 세율이 겹치는 상황은 공식 세율표의 비교 규정을 확인합니다.

계산은 양도가액에 최고세율을 바로 곱하는 방식이 아닙니다. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼고, 적용 가능한 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 반영해 과세표준을 만든 뒤 해당 세율과 누진공제를 적용합니다.

1주택 양도세와 1가구 1주택 양도세는 비과세 2년·12억원 기준부터 확인합니다

세법상 정확한 표현은 1가구보다 1세대입니다. 1주택 양도세는 양도일 현재 1세대가 국내 1주택을 보유하고 그 주택을 원칙적으로 2년 이상 보유했는지 확인합니다.

양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 전체 양도차익이 비과세되는 범위에서 제외됩니다.

1주택 양도세 비과세에는 취득 당시 지역도 중요합니다. 국세청은 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 한다고 안내합니다.

법정 예외와 특례는 취득일·계약일·세대 구성 자료로 따로 확인합니다.

1주택 양도세 계산기는 먼저 완전 비과세 여부와 고가주택 여부를 나눠야 합니다. 주택 수, 보유·거주기간, 실지거래가액을 입력하지 않고 단순히 매도가와 취득가만 넣으면 과세구분부터 틀릴 수 있으므로 홈택스의 해당 신고연도 화면에서 다시 계산합니다.

2주택 양도세율과 2주택 양도세 계산기는 조정대상지역·중과 제외를 먼저 구분합니다

2주택 양도세는 두 채를 보유했다는 사실만으로 중과되지 않습니다. 양도하는 주택이 조정대상지역에 있고 시행령 제167조의10의 중과 대상 1세대 2주택에 해당하는지 확인합니다.

비조정대상지역 주택과 법정 제외주택은 다주택 중과 대상이 아닐 수 있지만 양도소득세 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

2주택 양도세율은 2년 이상 보유한 조정대상지역 중과 대상 주택에 기본세율보다 20%포인트를 더하는 구조입니다. 국세청 표는 중과 대상에는 장기보유특별공제를 적용하지 않는다고 안내하므로, 같은 양도차익이어도 과세표준과 산출세액이 함께 커질 수 있습니다.

2주택 양도세 계산기는 일시적 2주택 특례, 상속주택, 혼인·동거봉양과 시행령 제167조의10제1항제12호의2의 계약·토지거래허가 경과규정을 먼저 반영해야 합니다. 위 도구의 5천만원 예시는 공제까지 끝난 과세표준을 고른 비교일 뿐, 양도가액 5천만원에 세율을 곱한 결과가 아닙니다.

3주택 양도세와 상속주택 양도세는 주택 수 제외·양도 대상 주택을 나눠 봅니다

3주택 양도세는 2년 이상 보유한 조정대상지역의 중과 대상 주택이라면 기본세율에 30%포인트를 더하고 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 다만 시행령 제167조의3제1항제12호의2의 계약·토지거래허가 경과규정을 포함한 제외주택부터 확인해야 하므로, 세대의 모든 주택을 같은 방식으로 세면 안 됩니다.

상속주택 양도세는 어떤 집을 파는지가 핵심입니다. 요건을 갖춘 상속주택과 상속개시 당시 보유하던 일반주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 양도하면 시행령 제155조제2항의 1세대 1주택 특례를 검토하지만, 상속주택 자체를 파는 경우에는 상속 사실만으로 자동 비과세되지 않습니다.

시행령 제167조의3은 제155조제2항에 해당하고 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 3주택 이상 중과 범위에서 제외합니다. 이것은 해당 상속주택의 양도차익을 자동으로 비과세하는 규정이 아니므로, 양도일의 주택 수·보유기간·과세표준을 별도로 계산합니다.

고가주택 양도세와 주택 양도세 계산기는 12억원 초과 비율부터 계산합니다

고가주택 양도세는 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택도 실지거래가액이 12억원을 초과하면 초과 부분을 계산합니다. 시행령 제160조는 전체 양도차익에 ‘(양도가액-12억원)÷양도가액’을 곱해 고가주택에 적용할 양도차익을 구하도록 정합니다.

예를 들어 양도가액 15억원, 전체 양도차익 6억원이라면 비율은 20%이고 과세 대상 양도차익은 공제 전 1억2천만원입니다. 이 금액에서 적용 가능한 장기보유특별공제와 기본공제를 반영해 과세표준을 만들고 세율·누진공제를 적용하므로 1억2천만원이 최종 세금은 아닙니다.

주택 양도세 계산기는 양도가액, 취득가액, 자본적지출액·양도비 같은 인정 필요경비, 취득·양도일, 거주기간과 주택 수 정보를 정확히 넣어야 합니다. 홈택스 미리계산 결과도 특례 증빙과 신고연도 법령을 대조한 뒤 신고 자료로 확정합니다.

1. 양도가액에서 취득가액과 인정 필요경비를 빼 양도차익을 계산합니다.
2. 고가주택이면 12억원 초과 비율에 해당하는 양도차익을 구합니다.
3. 적용 가능한 장기보유특별공제와 기본공제를 반영합니다.
4. 과세표준에 해당 세율을 적용하고 누진공제를 뺍니다.
5. 개인지방소득세와 신고·납부 상태를 각각 확인합니다.

주택 양도세 신고기간은 과세되는 부동산의 양도월 말일부터 원칙적으로 2개월입니다

국세청은 과세되는 부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부하도록 안내합니다. 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이고, 대금청산일 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 될 수 있으므로 계약서·잔금 자료와 등기접수일을 함께 확인합니다.

같은 해 부동산 등을 여러 건 양도했다면 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이 확정신고가 필요한지 확인합니다. 국세청은 1건의 양도소득만 있고 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 된다고 안내합니다.

신고 전에는 매도·매입 계약서 사본, 자본적지출액·양도비 증빙, 감가상각비명세 등 해당 서류를 준비합니다. 홈택스에서 과세구분과 계산 결과를 확인하고 부속서류 제출, 국세 납부와 개인지방소득세 신고·납부를 각각 마쳤는지 접수내역으로 확인합니다.

자주 묻는 질문