주택보유세 2주택 1주택 1가구 3주택 계산기 시기 기준 개편

주택 보유세 기준은 6월 1일 재산세와 인별 합산 종부세를 따로 계산합니다

주택보유세는 하나의 고지서나 하나의 세율 이름이 아니라, 주택을 보유하는 동안 부과되는 재산세와 요건을 충족할 때 추가되는 종합부동산세를 함께 찾는 표현입니다. 국세청은 먼저 지방자치단체가 재산세를 부과하고, 인별 전국 합산 공시가격이 공제금액을 넘는 부분에 세무서가 종부세를 부과한다고 안내합니다.

주택 보유세 기준의 공통 출발일은 매년 6월 1일입니다. 재산세는 각 주택별로 공시가격과 공정시장가액비율을 적용하고, 종부세는 납세의무자별로 전국 주택 공시가격을 합산한 뒤 일반 9억원 또는 법정 1세대 1주택자 12억원을 공제합니다.

가구 전체 주택 수와 개인 명의별 주택 수를 구분해야 합니다. 부부가 한 채씩 가진 경우와 한 사람이 두 채를 가진 경우는 가구의 총주택 수가 같아도 종부세 인별 합산 결과가 달라질 수 있습니다.

1주택 보유세는 1세대 1주택 인정 여부와 공시가격 9억원·12억원 기준을 구분합니다

1주택 보유세에서 재산세와 종부세의 숫자를 섞으면 안 됩니다. 2026년 지방세법 시행령상 1세대 1주택의 재산세 과세표준 비율은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%이며, 9억원 이하 주택은 법정 요건을 충족하면 재산세 특례세율을 적용합니다.

종부세의 1세대 1주택자 공제금액은 12억원이고, 그 밖의 개인은 9억원입니다. 재산세 특례의 9억원과 종부세 공제의 12억원은 역할이 다른 기준이므로 “1주택이면 12억원까지 모든 주택보유세가 없다”고 해석하면 안 됩니다.

재산세 특례는 세대가 국내에 법령상 제외되는 주택 외의 주택을 1개만 소유하는지를 보고, 같은 세대 내에서 한 주택을 공동소유하면 1개로 보아 주택 수를 산정합니다. 종부세 12억원 공제는 원칙적으로 세대원 중 1명만 과세대상 1주택을 소유한 거주자여야 하며, 일시적 2주택·상속주택 등은 별도 요건과 신청 여부를 확인해야 합니다.

2주택 보유세와 1가구 2주택 보유세는 가구 수보다 실제 명의자를 먼저 나눕니다

2주택 보유세의 재산세는 두 주택의 공시가격을 합쳐 한 번에 계산하지 않습니다. 각 주택의 과세표준과 세율로 본세를 계산한 뒤 두 결과를 합칩니다.

일반 주택의 2026년 공정시장가액비율은 60%입니다.

1가구 2주택 보유세의 종부세는 “가구 합계”만으로 바로 계산할 수 없습니다. 한 사람이 두 채를 소유하면 그 사람의 전국 공시가격을 합산하지만, 부부가 한 채씩 소유하면 각 사람별 공시가격을 각각 합산합니다.

일시적 2주택이나 상속주택처럼 1세대 1주택자로 보는 특례가 있을 수 있지만, 보유했다는 사실만으로 자동 적용된다고 가정하면 안 됩니다. 해당 특례의 주택 요건, 보유기간과 신청 여부를 국세청 안내에서 확인하세요.

1가구 3주택 보유세는 명의자별 합산 후 3주택 이상 종부세율 구간을 확인합니다

1가구 3주택 보유세도 재산세는 주택별로 계산하고 종부세는 개인별로 합산합니다. 한 사람이 세 채를 모두 소유한 경우와 세대원들이 나눠 소유한 경우는 종부세 합산금액과 적용 표가 달라질 수 있습니다.

현행 종부세 세율은 2주택 이하와 3주택 이상 표가 나뉩니다. 두 표 모두 과세표준 3억원 이하 첫 구간은 0.5%지만, 3주택 이상 표는 과세표준 12억원 초과부터 더 높은 구간세율이 적용됩니다.

주택 수 산정에서 제외될 수 있는 주택은 세부 요건과 신청이 필요합니다. 단순히 지방 주택, 상속주택 또는 소형 주택이라는 이유만으로 계산기에서 빼지 말고 국세청 안내와 홈택스 상세내역을 확인하세요.

주택 보유세 계산기는 공시가격·명의·주택 수·특례를 넣고 고지서와 대조해야 합니다

주택 보유세 계산기의 시작값은 시세나 매매가가 아니라 각 주택의 공시가격입니다. 재산세는 공시가격에 보유 유형별 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤 주택별 세율을 적용합니다.

종부세는 명의자 한 사람의 전국 주택 공시가격을 합산하고 9억원 또는 법정 1세대 1주택자 12억원을 공제한 뒤 60%를 곱합니다. 이어 주택 수별 누진세율을 적용하고 공제할 재산세액과 해당 세액공제를 반영합니다.

위 계산 예시는 비교용 중간값입니다. 실제 재산세에는 과세표준상한, 지방자치단체 조례, 감면, 도시지역분과 지방교육세가 영향을 줄 수 있으므로 위택스 고지서의 과세표준·세율·감면·최종액을 대조하세요.

1. 각 주택의 공시가격과 6월 1일 소유자를 확인합니다.
2. 재산세는 주택별 비율·세율로 계산합니다.
3. 종부세는 개인별 공시가격을 합산해 공제와 60%를 적용합니다.
4. 주택 수별 세율과 특례를 반영한 뒤 위택스·홈택스 고지내역과 대조합니다.

주택보유세 시기는 6월 1일 기준, 재산세 7월·9월, 종부세 12월입니다

주택보유세 시기를 볼 때 과세기준일과 납부기간을 구분하세요. 지방세법 제114조는 재산세 과세기준일을 매년 6월 1일로 정하고, 국세청도 종부세를 매년 6월 1일 현재 보유한 재산세 납세의무자 기준으로 안내합니다.

주택분 재산세는 원칙적으로 절반을 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 절반을 9월 16일부터 9월 30일까지 납부합니다. 다만 해당 연도 주택분 재산세가 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다.

종부세 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 임시공휴일 등으로 납기일이 달라질 수 있으므로 실제 고지 연도의 위택스·홈택스 안내를 다시 확인하세요.

주택 보유세 개편은 발표보다 공포 법령·시행일과 최신 고지내역을 확인합니다

주택 보유세 개편 검색 결과에는 정책 발표, 법률안과 이미 공포된 법령이 섞일 수 있습니다. 계산에 반영하려면 국가법령정보센터 현행 조문에서 공포번호·시행일·부칙을 확인하고, 국세청·위택스의 해당 연도 안내와 일치하는지 대조해야 합니다.

이 글의 2026년 계산 예시는 지방세법 시행령의 일반 주택 60%, 법정 1세대 1주택 43~45%, 종부세법의 일반 9억원·1세대 1주택자 12억원 공제와 현행 주택 수별 세율을 사용했습니다. 확정되지 않은 개편안의 금액이나 시행일은 반영하지 않았습니다.

새 개편 발표를 보았다면 바로 세액을 바꾸지 말고 공식 공지 확인 대상으로 남기세요. 공포 이후에도 적용 과세연도와 경과규정이 다를 수 있으므로 실제 위택스·홈택스 고지내역까지 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문