부담부증여 양도세 부담부 증여란 증여 취득세 계약서 계산 계산기 소득증빙

부담부 증여란 재산가액에서 실제 인수 채무를 나누는 방식입니다

부담부 증여란 재산을 무상으로 넘기면서 그 재산에 담보된 대출이나 관련 임대보증금 같은 채무를 수증자가 함께 인수하는 거래입니다. 상속세 및 증여세법 제47조는 증여재산가액 합계에서 수증자가 인수한 인정 채무를 뺀 금액을 증여세 과세가액으로 정합니다.

부담부증여세 계산의 출발점은 재산 평가액과 채무 잔액을 분리하는 것입니다. 재산 6억원과 인정 채무 2억원을 함께 넘기면 증여 부분은 4억원이고, 수증자는 이 금액에서 적용 가능한 증여재산공제 등을 뺀 과세표준으로 부담부증여 증여세를 계산합니다.

배우자나 직계존비속 사이에서는 채무가 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정됩니다. 금융회사 채무 확인서류, 임대차계약과 보증금, 사인 간 채무부담계약서·채권자확인서·담보와 이자지급 증빙으로 실제 채무와 인수를 객관적으로 보여줘야 합니다.

부담부증여 양도세 계산은 채무액 부분의 양도가액과 취득가액을 안분합니다

소득세법 제88조는 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 봅니다. 따라서 부담부증여 양도세는 재산을 준 증여자에게 생기고, 수증자의 증여세와 납세자를 섞으면 안 됩니다.

소득세법 시행령 제159조에 따르면 양도로 보는 부분의 양도가액은 증여재산 평가액에 채무액 비율을 곱하고, 취득가액도 원래 취득가액에 같은 채무액 비율을 곱해 안분합니다. 재산 평가액 6억원, 채무 2억원이면 양도가액은 2억원이며, 원래 취득가액 3억원의 안분 취득가액은 1억원입니다.

이 예시의 부담부증여 양도세 계산상 필요경비 전 차익은 1억원이지만 이것이 납부세액은 아닙니다. 실제 세액은 취득·양도 시기, 필요경비, 보유기간, 주택 수와 비과세·중과 적용 여부 등에 따라 달라지므로 양도소득세 신고 단계에서 다시 계산합니다.

1. 증여일 현재 재산가액과 실제 채무액을 확정합니다.
2. 채무액을 양도로 보는 부분의 양도가액으로 안분합니다.
3. 원래 취득가액과 필요경비도 같은 자산 기준으로 확인합니다.
4. 증여자가 양도소득세 신고 대상과 기한을 확인합니다.

부담부증여 증여세와 부담부증여 취득세는 같은 과세표준을 쓰지 않습니다

부담부증여에는 보통 세 갈래 검토가 생깁니다. 증여세는 수증자의 무상 부분, 양도세는 증여자의 채무 부분, 취득세는 수증자의 부동산 취득을 대상으로 하므로 신고 주체와 과세표준이 서로 다릅니다.

지방세법 제7조 제12항은 일반 부담부증여의 채무액 상당 부분을 유상취득으로 보지만, 배우자나 직계존비속에게서 받은 부동산에는 같은 조 제11항을 적용합니다. 취득 대가를 소득, 재산 처분·담보, 이미 과세되거나 신고한 재산 등으로 지급한 사실을 입증해야 하고, 지급 대가가 시가인정액보다 낮으면서 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 유상취득 예외에서 제외됩니다.

지방세법 시행령 제11조의3도 이 차액 기준을 3억원 또는 30%로 정하므로 채무액만 입력해 부담부증여 취득세를 확정하면 안 됩니다.

지방세법 제11조의 표준세율은 상속 외 무상취득 3.5%, 일반 유상취득은 농지 3%·농지 외 4%이며, 유상 주택은 취득당시가액 구간에 따라 1~3%입니다. 주택 중과, 가족 간 취득 판단, 과세표준과 부가세목이 더해질 수 있으므로 관할 지방자치단체의 신고 화면에서 최종 세율을 확인합니다.

부담부증여계약서와 부담부부동산증여계약서는 채무 인수 내용을 구체적으로 씁니다

민법 제554조는 증여자가 무상으로 재산을 주겠다는 의사를 표시하고 상대방이 승낙하면 증여의 효력이 생긴다고 정합니다. 민법 제555조에 따라 서면이 아닌 증여는 해제할 수 있으므로 부담부증여 계약서는 당사자와 목적물, 증여 의사, 채무 부담을 문서로 남깁니다.

부담부증여계약서에는 증여자·수증자의 표시, 등기부와 일치하는 부동산 표시, 증여일과 소유권 이전 시점, 금융회사·계좌·채무 잔액 또는 임대보증금, 이자와 원금 상환 책임, 채권자 승낙 조건, 세금과 비용 부담, 서명·날인을 실제 거래에 맞춰 적습니다.

검색에서 부담부증여 계약서를 내려받아 쓰더라도 등기부, 대출잔액증명서, 임대차계약서와 금액이 다르면 채무 인수를 설명하기 어렵습니다. 계약서 문구와 실제 명의 변경·이자 납부·보증금 반환의무가 같은 사람에게 이어지는지 확인합니다.

부담부증여 대출 승계는 채권자 승낙과 부담부증여 소득증빙을 함께 확인합니다

부담부증여 대출을 계약서에 적었다고 은행 채무자가 자동으로 바뀌지는 않습니다. 민법 제454조는 제3자가 채무자와 계약해 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙으로 효력이 생긴다고 정하므로, 부담부증여 대출 승계 가능 여부와 필요한 심사를 금융회사에 먼저 확인합니다.

부담부증여 소득증빙은 수증자가 앞으로 원금과 이자를 실제 부담할 능력과 흐름을 설명하는 자료입니다. 근로·사업 등 소득자료, 예금과 보유재산 자료, 대출잔액증명서, 채무자 변경 서류, 수증자 계좌의 원리금 납부내역을 거래 사실에 맞춰 준비합니다.

가족 간 부담부증여에서는 세법상 채무 공제와 민법상 채무자 변경, 지방세상 유상취득 입증이 서로 다른 판단입니다. 금융회사의 승낙이 없거나 증여자가 계속 이자를 낸다면 계약서의 채무 인수와 실제 이행이 어긋날 수 있으므로 실행 전 확인합니다.

부담부증여상담과 부담부증여 세무사 의뢰 전 세금·계약·증빙을 나눕니다

부담부증여상담은 국세상담센터 126에서 증여세·양도소득세 법령과 홈택스 이용방법을 먼저 확인할 수 있습니다. 취득세는 관할 지방자치단체에 재산 종류, 가족 관계, 채무와 자금 입증 자료를 제시해 유상·무상 부분과 적용 세율을 확인합니다.

부담부증여 세무사에게 검토를 맡길 때는 증여자·수증자 관계, 등기부, 재산 평가자료, 취득 당시 계약과 비용, 대출잔액증명, 임대차계약, 과거 증여, 보유 주택, 소득과 원리금 상환 계획을 준비합니다. 상담 범위가 증여세 신고만인지 양도세·취득세 검토와 계약·소명까지 포함하는지 구분합니다.

증여세는 원칙적으로 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 수증자가 신고합니다. 부담부증여로 인한 취득세도 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고·납부 대상이고, 그 전에 등기하려면 등기 접수일까지 취득세를 신고·납부해야 합니다.

양도소득세는 증여자가 자신의 신고기한과 계산 결과를 별도로 확인합니다.

1. 증여일 현재 재산 평가와 채무 잔액을 확정합니다.
2. 증여세·양도세·취득세의 납세자와 과세표준을 나눕니다.
3. 계약서와 채권자 승낙·채무자 변경 서류를 맞춥니다.
4. 수증자 계좌에서 원리금이 실제 지급되는 흐름을 보관합니다.
5. 각 신고기관의 접수 결과와 납부 완료를 따로 확인합니다.

자주 묻는 질문