부동산양도세율 양도세율표 계산기 구간 기본세율 보유기간 부동산양도소득세율

부동산 양도세율표는 과세표준 6%부터 45%까지 8개 구간입니다

부동산 양도세율 구간은 양도가액이나 양도차익 자체가 아니라 필요경비와 공제를 반영한 양도소득 과세표준으로 찾습니다. 2026년 11월 1일 확인한 국세청 표에서 2023년 이후 기본세율은 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8구간입니다.

누진공제는 과세표준 전체에 해당 구간 세율을 곱한 뒤 빼는 금액입니다. 3,000만원은 15% 구간이므로 3,000만원 × 15% - 126만원으로 계산하며, 아래 기본세율 표와 위 계산 도구에서 구간별 결과를 확인할 수 있습니다.

이 표는 2년 이상 보유한 일반 토지·건물 등에서 먼저 검토하는 기본세율입니다. 단기보유, 주택, 비사업용 토지, 다주택 중과 등 별도 요건이 있으면 소득세법 제104조의 다른 세율과 비교해야 합니다.

부동산 양도세율 보유기간은 일반 토지·건물과 주택을 나눠 봅니다

일반 토지·건물과 부동산에 관한 권리는 2년 이상 보유하면 기본세율을 먼저 검토하고, 1년 이상 2년 미만은 40%, 1년 미만은 50%입니다. 국세청은 둘 이상의 세율에 해당하면 각각 계산한 산출세액 중 큰 금액을 적용한다고 안내합니다.

주택과 이에 딸린 법정 범위의 토지는 1년 이상 2년 미만 보유하면 60%, 1년 미만이면 70%입니다. 2년 이상 보유한 과세대상 주택은 기본세율을 먼저 보되, 주택 수·조정대상지역·법정 제외주택과 양도일 현재의 중과 규정을 추가로 확인해야 합니다.

따라서 부동산 양도세율을 찾을 때는 계약서의 이름만 보지 말고 자산 종류, 취득일, 양도일, 실제 이용 상태를 먼저 확인합니다. 보유기간 경계에 걸리거나 여러 세율이 겹치면 홈택스 양도소득세 신고 화면과 양도일 현재 법령으로 다시 확인합니다.

부동산 양도세율 기본세율은 모든 부동산에 자동으로 적용되지 않습니다

부동산 양도세율 기본세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 올라가는 누진세율입니다. 그러나 2년 미만 단기보유, 비사업용 토지, 미등기양도자산, 조정대상지역의 법정 중과 대상 주택처럼 별도 규정이 있는 자산은 기본세율 표 하나로 결론을 내릴 수 없습니다.

소득세법 제104조는 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하는 경우 각 세율로 계산한 산출세액 중 큰 금액을 적용하도록 정합니다. 그래서 과세표준이 같은 부동산이라도 자산 종류와 보유기간이 다르면 실제 부동산양도소득세율과 산출세액이 달라질 수 있습니다.

세율을 고르기 전에는 주택 여부, 세대의 주택·입주권·분양권 수, 조정대상지역 여부, 토지의 사업용 여부, 등기 여부를 확인합니다. 다주택 중과의 적용 시기나 경과규정처럼 바뀔 수 있는 항목은 거래일 현재 국세청 공지와 법령을 최종 기준으로 봅니다.

부동산 양도세율 계산기는 과세표준을 구한 뒤 세율과 누진공제를 적용합니다

국세청 계산 흐름은 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 적용 가능한 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구하는 순서입니다. 그다음 감면대상소득금액과 양도소득 기본공제를 반영해 과세표준을 계산합니다.

소득세법 제103조와 국세청 계산 흐름도는 거주자의 양도소득 기본공제를 소득 구분별로 연 250만원으로 안내하되 미등기양도자산 등 법정 예외를 둡니다. 과세표준이 정해지면 해당 구간 세율을 곱하고 누진공제를 빼 국세 산출세액을 계산합니다.

예를 들어 공제를 모두 반영한 과세표준이 7,000만원이면 24% 구간이므로 7,000만원 × 24% - 576만원 = 1,104만원입니다. 위 부동산 양도세율 계산기 결과는 이 기본세율 계산만 보여 주며, 실제 신고세액은 홈택스 양도소득세 전자신고 화면에서 확인합니다.

1. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 뺍니다.
2. 적용 대상이면 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구합니다.
3. 감면대상소득금액과 양도소득 기본공제를 반영해 과세표준을 구합니다.
4. 자산·보유기간에 맞는 세율을 적용하고 누진공제를 빼 산출세액을 구합니다.

보유기간은 세율뿐 아니라 장기보유특별공제 적용에도 영향을 줍니다

보유기간은 두 단계에서 봅니다. 먼저 1년·2년 경계로 단기보유세율인지 기본세율인지 판단하고, 다음으로 장기보유특별공제 적용 대상인지 확인해 과세표준을 줄이는 구조입니다.

장기보유특별공제는 세율 자체를 낮추는 제도가 아닙니다.

국세청의 2021년 1월 1일 이후 일반 장기보유특별공제 표는 적용 대상 토지·건물·주택을 3년 이상 보유하면 6%, 이후 보유기간에 따라 2%포인트씩 올라 15년 이상 30%로 안내합니다. 다만 자산과 거래 상황에 따라 공제 배제 또는 별도 표가 적용될 수 있습니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제는 일반 표와 달리 보유기간과 거주기간을 나누어 보며 법정 요건을 충족해야 합니다. 실제 계산은 보유기간만 보고 확정하지 말고 국세청 장기보유특별공제율 표와 소득세법 제95조의 적용·배제 요건을 함께 확인합니다.

세율을 확인한 뒤 계약서·비용 증빙과 신고기한을 함께 점검합니다

세율표를 찾은 뒤에는 취득·양도 계약서, 취득가액과 양도가액, 자본적 지출과 양도비 등 필요경비 증빙을 모읍니다. 같은 세율을 적용해도 인정되는 취득가액·필요경비와 공제가 달라지면 과세표준과 세액이 달라집니다.

국세청은 토지·건물과 부동산에 관한 권리의 예정신고기한을 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 안내합니다. 부담부증여나 토지거래허가구역처럼 별도 기한이 있는 경우가 있으므로 자산과 거래 형태에 맞는 공식 기한을 확인합니다.

국세청은 홈택스 전자신고에서 세액이 자동 계산되고 단순한 계산 오류가 자동 검증된다고 안내합니다. 신고 대상이면 홈택스 세금신고에서 접수 상태와 국세 납부를 확인하고, 개인지방소득세 신고·납부도 별도로 확인합니다.

자주 묻는 질문