양도소득세세율 세율표 아파트 부동산 토지 주택 구간 계산 세율구분

양도소득세 세율표는 과세표준 6%부터 45%까지 8개 구간입니다

2026년 11월 1일 확인한 국세청 양도소득세 세율표의 기본세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1억5천만원 이하 35%, 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 10억원 이하 42%, 10억원 초과 45%입니다.

양도소득세 세율 구간은 양도가액이나 양도차익 자체가 아니라 공제 등을 반영한 양도소득 과세표준을 기준으로 찾습니다. 2026년 양도소득세 세율을 확인할 때도 양도일에 시행 중인 법령과 자산별 별도세율을 함께 봐야 합니다.

양도소득세 세율 누진공제는 과세표준 전체에 해당 구간의 세율을 곱한 뒤 빼는 금액입니다. 구간이 올라가도 전체 금액에 높은 세율만 적용되는 것이 아니라 낮은 구간의 세율 효과가 누진공제에 반영됩니다.

양도소득세 세율구분은 자산 종류와 보유기간부터 나눕니다

양도소득세 세율구분은 먼저 부동산인지, 주택인지, 비사업용 토지인지 확인하는 순서입니다. 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 소득세법 제104조는 각 세율로 계산한 산출세액 중 큰 금액을 적용하도록 정합니다.

부동산 양도소득세 세율 가운데 일반 토지·건물은 2년 이상 보유하면 기본세율을 검토하고, 1년 이상 2년 미만이면 40%, 1년 미만이면 50%를 적용합니다. 토지 양도소득세 세율은 비사업용 토지에 해당하면 기본세율에 10%포인트가 더해진 16%~55% 구조를 별도로 확인합니다.

매매계약서의 자산 명칭만으로 세율을 확정하지 않습니다. 실제 이용, 보유기간, 등기 여부와 법령상 비사업용 토지 예외를 확인한 뒤 기본세율과 별도세율을 비교합니다.

아파트 양도소득세 세율과 주택 양도소득세 세율은 과세 여부와 보유기간을 함께 봅니다

아파트 양도소득세 세율은 아파트라는 이유로 별도 고정세율이 생기는 방식이 아닙니다. 먼저 1세대 1주택 비과세 등 과세 여부를 판단합니다.

소득세법 제89조는 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하는 고가주택을 비과세 대상에서 제외하며, 시행령 제154조의 일반 요건은 양도일 현재 국내 1주택·2년 이상 보유이고 취득 당시 조정대상지역 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주까지 요구하되 법정 예외를 둡니다.

주택 양도소득세 세율은 2년 이상 보유한 과세대상 주택이면 기본세율을 먼저 검토하고, 1년 이상 2년 미만 보유한 주택은 60%, 1년 미만 보유한 주택은 70%입니다. 같은 자산에 다른 세율도 해당하면 각각 계산한 산출세액 중 큰 금액을 적용합니다.

조정대상지역의 다주택 중과는 주택 수뿐 아니라 양도일의 지역 지정, 시행령상 제외주택과 경과규정에 따라 달라질 수 있습니다. 2026년 거래는 과거의 한시 적용 종료일만 보고 판단하지 말고 양도일 현재 소득세법과 시행령을 확인합니다.

양도소득세 세율 장기보유와 양도소득세 세율 기본공제는 세율 적용 전 단계입니다

양도소득세 세율 장기보유라고 검색해도 장기보유특별공제는 세율을 낮추는 항목이 아닙니다. 소득세법 제95조는 양도차익에서 적용 가능한 장기보유특별공제액을 빼 양도소득금액을 구하도록 정합니다.

국세청 계산 흐름도에서 일반 토지·건물은 3년 이상 보유한 경우 보유기간별 공제율을 검토하고, 1세대 1주택은 법정 요건에 맞으면 보유기간과 거주기간별 공제율을 따로 봅니다. 미등기양도자산과 법에서 제외한 자산에는 같은 공제표를 그대로 적용하지 않습니다.

양도소득세 세율 기본공제 역시 세율 자체가 아닙니다. 소득세법 제103조는 거주자의 양도소득에 대해 소득 구분별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제하되 미등기양도자산 등 법정 예외를 두고 있습니다.

1. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다.
2. 적용 대상이면 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구합니다.
3. 감면대상소득금액과 양도소득 기본공제를 반영해 과세표준을 구합니다.
4. 과세표준 구간의 세율을 곱하고 누진공제를 빼 산출세액을 구합니다.

양도소득세 세율 계산은 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 뺍니다

양도소득세 세율 계산 예로 공제를 모두 반영한 과세표준이 7,000만원이라면 24% 구간입니다. 7,000만원에 24%를 곱한 1,680만원에서 누진공제 576만원을 빼면 국세 산출세액은 1,104만원입니다.

위 계산 도구는 8개 과세표준 예시별로 기본세율과 누진공제를 적용한 결과를 보여줍니다. 양도가액을 입력한 계산이 아니라 과세표준을 고르는 방식이므로 취득가액·필요경비·장기보유특별공제·기본공제는 이미 반영됐다는 전제입니다.

단기보유 주택·토지, 비사업용 토지, 조정대상지역의 중과 대상 주택에는 이 기본세율 계산만으로 결론을 내릴 수 없습니다. 소득세법 제104조의 자산별 세율과 양도일 현재 시행령상 예외를 대조합니다.

양도세세율을 확인한 뒤 신고기한과 증빙을 함께 점검합니다

양도세세율을 찾은 뒤에는 매매계약서, 취득계약서, 취득·양도 비용 증빙과 보유기간 자료를 준비합니다. 세율표만 맞아도 취득가액이나 필요경비가 빠지면 과세표준과 신고세액이 달라집니다.

국세청은 토지·건물과 부동산에 관한 권리의 예정신고기한을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 안내합니다. 확정신고 대상이면 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 신고하며, 휴일에 따른 기한 처리는 공식 안내를 확인합니다.

신고서를 작성하기 전에 자산 종류·취득일·양도일·금액과 공제 항목을 대조하고 세율구분과 산출세액을 검토합니다. 개인별 예외나 판단이 필요한 항목은 확인하지 않은 숫자를 임의로 적용하지 말고 양도일 현재 공식 공지와 법령을 확인합니다.

자주 묻는 질문