부동산양도세계산 계산기 1주택 방법 2주택 3주택 어플 예시

부동산 양도세 계산 방법은 양도차익에서 과세표준 순서로 진행합니다

국세청 세액계산 흐름도는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구하는 순서를 제시합니다. 여기서 다시 양도소득기본공제를 빼면 세율을 적용할 과세표준이 됩니다.

부동산 양도세 계산은 단순히 매도가격에서 매입가격을 뺀 금액에 최고세율을 곱하는 방식이 아닙니다. 보유기간, 자산 종류, 1세대 주택 수와 중과 여부에 따라 장기보유특별공제와 적용 세율이 달라질 수 있습니다.

계약서의 양도가액·취득가액, 취득과 양도를 위해 실제 지출한 비용의 적격 증빙, 취득일·양도일을 먼저 모읍니다. 확인하지 못한 비용은 추정해 입력하지 않고 공식 공지 확인 또는 증빙 보완 항목으로 남깁니다.

1. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다.
2. 적용 가능한 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구합니다.
3. 양도소득기본공제를 빼 과세표준을 구합니다.
4. 보유기간·주택 수에 맞는 세율을 적용합니다.
5. 세액공제·감면과 가산세 여부를 확인해 신고값을 완성합니다.

부동산 양도세 계산기 1주택은 비과세와 고가주택을 먼저 구분합니다

국세청은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 2년 이상 보유한 경우를 1세대 1주택 비과세 기본요건으로 안내합니다. 다만 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주요건을 함께 확인해야 하며, 시행령상 예외와 특례도 별도로 판정합니다.

양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 기본요건을 충족해도 전체 양도차익이 모두 비과세되는 것으로 계산하지 않습니다. 소득세법 제95조에 따라 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제는 대통령령으로 정한 계산을 따로 적용합니다.

따라서 1주택 계산은 주택 수만 선택하는 것으로 끝나지 않습니다. 양도일, 세대 범위, 취득 당시 지역, 보유·거주기간, 양도가액과 일시적 2주택 등 특례를 공식 자료와 증빙으로 대조한 뒤 홈택스에 입력합니다.

부동산 양도세 계산기 2주택은 중과 대상과 제외주택을 먼저 판정합니다

2주택 계산에서는 명의상 집 두 채라는 사실만으로 세율을 확정하지 않습니다. 양도일 현재 세대별 주택 수, 양도 주택의 조정대상지역 여부, 보유기간, 중과 제외주택과 일시적 2주택 비과세 특례를 먼저 확인합니다.

국세청의 2026년 중과 적용 계산 사례는 양도가액 20억원, 취득가액 10억원, 15년 보유, 필요경비 없음인 조정대상지역 주택을 가정합니다. 중과 대상 2주택자는 장기보유특별공제를 적용하지 않고 과세표준 9억9,750만원에 기본세율과 20%포인트를 적용해 양도소득세 산출세액 5억8,251만원으로 제시했습니다.

이 금액은 조건을 바꾸지 않은 국세청 예시일 뿐 개별 거래의 견적이 아닙니다. 실제 계산에서는 취득·양도가액과 필요경비를 증빙대로 입력하고 홈택스 중과 자가진단 결과와 자동계산 결과를 함께 확인합니다.

부동산 양도세 계산기 3주택은 주택 수 포함 범위와 중과 제외를 확인합니다

3주택 계산도 실제 보유 주택의 숫자만 세어 끝내지 않습니다. 국세청은 다주택 중과 안내에서 주택 수에 법에서 정한 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 포함된다고 설명하므로 양도일 현재 세대 보유내역을 함께 확인합니다.

국세청의 같은 계산 사례에서 중과 대상 3주택자는 장기보유특별공제를 적용하지 않고 과세표준 9억9,750만원에 기본세율과 30%포인트를 적용해 양도소득세 산출세액 6억8,226만원으로 제시했습니다.

조정대상지역 여부, 중과 제외주택, 경과규정 또는 비과세 특례에 해당하면 결과가 달라질 수 있습니다. 계약일이나 주택 수를 추정하지 말고 법령과 홈택스 자가진단에서 확인한 값을 사용합니다.

부동산 양도세 계산기 어플은 홈택스와 손택스 공식 서비스를 이용합니다

국세청은 홈택스의 비로그인 모의계산에서 양도소득세 자동계산을 제공한다고 안내합니다. 부동산 양도 시 계산 또는 간편계산을 선택하고 기본사항의 양도일·취득일·자산 종류, 거래금액의 양도가액·취득가액, 기타사항을 차례로 입력합니다.

휴대전화에서는 국세청 손택스의 전체메뉴, 세금신고, 양도소득세 신고, 양도소득세 간편 모의계산 경로를 이용할 수 있습니다. 신고할 때는 손택스에서 양도소득세 간편신고 또는 일반신고를 선택합니다.

국세청은 홈택스·손택스의 계산 결과를 양도소득세 예상세액으로 안내합니다. 계약서와 증빙을 토대로 공식 신고 화면에서 다시 확인합니다.

1. 홈택스 또는 손택스의 양도소득세 모의계산을 엽니다.
2. 양도일·취득일과 부동산 종류를 입력합니다.
3. 양도가액·취득가액과 증빙 가능한 필요경비를 입력합니다.
4. 주택 수·지역·보유기간 등 기타사항을 사실대로 선택합니다.
5. 결과를 확인한 뒤 신고 화면에서 증빙과 함께 다시 검토합니다.

부동산 양도세 계산 예시는 조건을 고정하고 신고자료와 함께 대조합니다

부동산 양도세 계산 예시는 양도가액과 취득가액만 같다고 재사용하면 안 됩니다. 국세청의 2주택·3주택 예시는 15년 보유, 필요경비 없음, 조정대상지역 중과 적용이라는 조건까지 고정한 산출세액이므로 자신의 거래 조건이 하나라도 다르면 홈택스에서 다시 계산합니다.

국세청 신고 안내에 따르면 전자신고는 홈택스에서 세금신고와 양도소득세를 차례로 선택해 진행합니다. 매도·매입 계약서 사본과 자본적지출액·양도비 증빙자료 등 해당되는 부속서류를 준비합니다.

부동산 예정신고·납부는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 계산 결과가 예상과 다르거나 비과세·중과 제외요건을 확인하지 못했다면 숫자를 임의로 고치지 말고 홈택스와 국세청 공식 공지 확인 후 신고합니다.

자주 묻는 질문