장기보유특별공제 개정 토지 한도 다주택자 아파트 10억 개편 2주택 비율

장기보유특별공제율표는 일반 자산을 3년 6%부터 15년 이상 30%까지 구분합니다

장기보유특별공제란 토지·건물 등 적용 대상 자산의 양도차익에서 보유기간별 금액을 빼 양도소득금액을 계산하는 제도입니다. 소득세법 제95조 표 1의 장기보유 특별공제 비율은 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작해 매년 2%포인트씩 올라가며 15년 이상은 30%입니다.

양도세장기보유특별공제는 매매대금 전체가 아니라 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 구한 양도차익을 기준으로 계산합니다. 국세청 세액계산 흐름도에 따라 장기보유특별공제를 뺀 뒤 기본공제 등을 반영해 과세표준을 만들고 세율을 적용합니다.

양도세장기보유특별공제율을 확인할 때는 양도 연도에 맞는 표를 봐야 합니다. 아래 장기보유특별공제율표는 국세청이 제시한 2021년 1월 1일 이후 양도분의 일반 비율이며, 미등기양도자산과 소득세법 제104조제7항 각 호의 자산은 적용 대상에서 제외됩니다.

아파트 장기보유특별공제 한도는 1세대 1주택 요건을 충족하면 최대 80%입니다

아파트 장기보유특별공제는 아파트라는 이름만으로 최대 비율을 적용하지 않습니다. 소득세법 시행령 제159조의4는 원칙적으로 1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우를 법 제95조제2항 단서의 1세대 1주택으로 정하며, 제155조 등에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택도 포함합니다.

표 2는 보유 3년 이상 4년 미만 12%에서 10년 이상 40%까지, 거주 2년 이상 3년 미만 8%에서 10년 이상 40%까지입니다. 거주 2년 이상 3년 미만의 8%는 보유기간이 3년 이상인 경우에 한정되며, 보유 10년만 채웠다고 80%가 되는 것이 아니라 거주 10년도 확인해야 합니다.

장기보유특별공제 한도는 정액 금액이 아니라 표에 적힌 비율의 상한입니다. 1세대 1주택 표 2의 최대 합산 비율은 보유 40%와 거주 40%를 더한 80%이고, 일반 표 1의 최대 비율은 30%입니다.

토지 장기보유특별공제와 장기보유특별공제 10억 한도는 정액이 아니라 비율로 계산합니다

토지 장기보유특별공제는 원칙적으로 소득세법 제95조 표 1을 봅니다. 적용 대상 토지를 3년 이상 보유했다면 6%부터 보유기간별 비율을 확인하지만, 미등기양도자산처럼 제95조가 명시한 제외자산인지 먼저 판정해야 합니다.

장기보유특별공제 10억이라는 검색어는 정액 한도로 오해하기 쉽습니다. 법 제95조에는 10억원의 공제 한도가 적혀 있지 않고, 적용 대상 양도차익에 해당 비율을 곱하도록 정합니다.

예를 들어 적용 대상 양도차익을 10억원으로 단순 가정하면 일반 표 1의 최대 30%는 3억원, 요건을 충족한 1세대 1주택 표 2의 최대 80%는 8억원입니다.

이 계산은 장기보유특별공제 10억 한도가 있다는 뜻이 아니라 비율 구조를 설명하는 예시입니다. 실제 주택이 고가주택이면 과세 대상 양도차익과 공제액의 안분, 토지라면 자산 구분과 다른 감면·세율 요건을 별도로 확인해야 합니다.

장기보유특별공제 2주택과 다주택자 장기보유특별공제는 중과 대상 여부부터 확인합니다

장기보유특별공제 2주택 여부는 집이 두 채라는 사실 하나로 공제율을 확정하지 않습니다. 소득세법 제104조제7항은 조정대상지역에 있는 대통령령상 1세대 2주택·3주택 이상 주택 등을 규정하고, 제95조제2항은 이 각 호의 자산을 장기보유특별공제 대상에서 제외합니다.

따라서 다주택자 장기보유특별공제는 양도일 현재 조정대상지역인지, 세대별 주택·조합원입주권·분양권 수가 어떻게 계산되는지, 시행령상 제외되는 장기임대주택 등이 있는지를 순서대로 봐야 합니다. 제104조제7항에 해당하지 않는 주택은 일반 표 1 적용 가능성을 다시 확인합니다.

장기보유특별공제 다주택자 검색에서 중과 유예나 개정 전 안내를 그대로 적용하면 신고가 달라질 수 있습니다. 계약일·양도일과 경과규정, 시행령상 제외주택 요건은 현행 법령과 홈택스에서 다시 확인하고, 확인하지 못한 특례는 공식 공지 확인으로 남깁니다.

1. 양도일 현재 양도 주택의 조정대상지역 여부를 확인합니다.
2. 세대별 주택·조합원입주권·분양권 수를 확인합니다.
3. 소득세법 시행령상 중과 제외주택 요건을 대조합니다.
4. 제104조제7항 해당 여부에 따라 공제 배제 또는 표 1 적용 가능성을 확인합니다.

장기보유특별공제 신고는 계약서와 보유·거주 자료를 대조해 홈택스에 반영합니다

장기보유특별공제 신고 전에는 매도·매입 계약서 사본과 자본적지출액·양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등 국세청이 안내한 부속서류를 준비합니다. 1세대 1주택 표 2를 적용하려면 보유·거주기간과 세대의 다른 주택 현황도 신고 전에 확인합니다.

국세청은 토지·건물 등 부동산의 예정신고·납부 기한을 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 안내합니다. 토지거래허가 전에 대금을 청산하는 등 별도 기준이 있는 경우에는 같은 기한표에서 해당 유형을 다시 확인합니다.

홈택스 전자신고는 신고·납부에서 양도소득세를 선택해 진행하고, 매매계약서 사본 등 부속서류는 PDF로 온라인 제출할 수 있습니다. 미리계산은 예상액 확인 단계이므로 신고 대상이면 신고서 제출과 접수 결과, 납부까지 별도로 확인합니다.

1. 매도·매입 계약서와 취득일·양도일을 확인합니다.
2. 필요경비 증빙과 보유·거주기간 자료를 준비합니다.
3. 공제 대상과 적용 표, 주택 수·중과 여부를 판정합니다.
4. 홈택스 미리계산으로 입력값을 대조합니다.
5. 양도소득세 신고서와 부속서류를 제출하고 접수를 확인합니다.

장기보유특별공제 개정 개편 개편안은 현행 조문 반영 여부를 확인합니다

장기보유특별공제 개정 여부는 기사 제목이나 제안만으로 판단하지 않습니다. 2026년 11월 7일 국가법령정보센터에서 확인한 현행 소득세법은 2026년 1월 1일 시행본이고, 제95조제2항의 공제 대상 문구와 표 1·표 2에는 2023년 12월 31일 개정 표시가 있습니다.

관련 소득세법 시행령은 2026년 10월 1일 시행본입니다.

장기보유특별공제 개편을 검색해도 실제 신고에는 양도일에 적용되는 시행 법령을 써야 합니다. 보유기간, 주택 수, 조정대상지역과 공제 제외 규정이 자신의 양도일에 어떻게 시행되는지 국가법령정보센터의 현행·연혁 법령과 국세청 표에서 함께 대조합니다.

장기보유특별공제 개편안은 발표·발의·시행을 구분해야 합니다. 현행 법령과 국세청 장기보유특별공제율표에 반영되지 않은 내용은 신고 수치로 사용하지 말고 공식 공지 확인으로 남깁니다.

자주 묻는 질문