장기보유특별공제한도 10억 폐지 신설 장기보유특별공제율한도 양도세

장기보유특별공제한도는 공제액 10억원이 아니라 공제율 상한으로 확인합니다

2026년 11월 7일 시행 중인 소득세법 제95조는 장기보유 특별공제액을 적용 대상 양도차익에 법정 공제율을 곱한 금액으로 정합니다. 조문과 국세청 공제율 표에는 공제액을 10억원으로 막는 별도 금액 상한이 없습니다.

대신 장기보유특별공제율한도가 있습니다. 일반 토지·건물은 15년 이상 보유할 때 30%, 시행령상 1세대 1주택은 보유기간 공제율 40%와 거주기간 공제율 40%를 합해 최대 80%입니다.

이 공제는 연금계좌처럼 돈을 넣고 납입 한도를 채우는 제도가 아닙니다. 양도 시점에 실제 양도차익과 자산·보유·거주 요건을 확인해 양도소득금액 계산에 반영합니다.

일반 양도세 장기보유특별공제율한도는 15년 이상 보유할 때 30%입니다

일반 토지·건물의 공제율은 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작합니다. 보유기간이 1년 늘 때마다 2%포인트씩 올라가고, 15년 이상은 30%가 한도입니다.

보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지 계산합니다. 2년 이상 3년 미만은 기본세율 적용 가능 여부와 별개로 이 일반 장기보유특별공제가 시작되는 3년 요건에는 미달합니다.

미등기양도자산과 소득세법 제104조제7항 각 호의 자산은 제95조제2항의 공제 대상에서 제외됩니다. 오래 보유했다는 이유만으로 공제율 표를 바로 적용하지 말고 자산 유형과 제외 규정을 먼저 대조합니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제율한도는 보유 40%와 거주 40%를 합한 80%입니다

1세대 1주택 표 2를 적용하려면 시행령 제159조의4의 요건부터 맞아야 합니다. 1세대가 원칙적으로 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 보유기간 중 실제 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

다만 매매계약 체결 후 그 계약에 따라 주택을 주택 외 용도로 변경해 양도하면 매매계약일을 기준으로 판정하며, 법정 특례로 1세대 1주택으로 보는 주택도 해당 조문의 범위에서 확인합니다.

공제율은 보유기간과 거주기간을 따로 계산합니다. 보유 3년이면 12%, 거주 2년이면 8%이며, 각각 10년 이상일 때 40%씩이므로 합계 최대치는 80%입니다.

보유기간만 10년이고 거주기간이 5년이면 보유 40%와 거주 20%를 합한 60%입니다. 최대 80%를 받으려면 보유와 거주가 각각 10년 이상이어야 하며, 양도일 현재 주택 수 등 다른 요건도 맞아야 합니다.

장기보유특별공제 한도 10억과 장기보유특별공제 한도 폐지·신설은 현행 조문부터 확인합니다

장기보유특별공제 한도 10억이라는 표현은 2026년 11월 7일 현재 소득세법 제95조와 국세청 공제율 안내에서 현행 공제액 상한으로 확인되지 않습니다. 실제 신고에서는 10억원을 임의로 공제한도로 넣지 말고 자산별 공제율을 적용합니다.

10억원은 양도소득세 기본세율표의 과세표준 구간에도 나옵니다. 국세청의 2023년 이후 기본세율표는 과세표준 5억원 초과 10억원 이하에 42%, 10억원 초과에 45%를 적용하지만, 이는 장기보유특별공제액의 상한이 아니라 공제 뒤 과세표준에 적용하는 세율 구간입니다.

장기보유특별공제 한도 폐지 또는 장기보유특별공제 한도 신설이라는 검색 문구만으로 신고 기준을 바꾸지 않습니다. 계약·신고 전에 국가법령정보센터의 시행일과 국세청 공식 공지를 다시 확인하고, 확인되지 않은 개정안은 현행 규정처럼 적용하지 않습니다.

양도세장기보유특별공제한도는 양도차익을 구한 뒤 공제율을 곱해 계산합니다

계산은 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 구하는 데서 시작합니다. 그 양도차익 중 법정 공제 대상 금액에 보유·거주기간별 공제율을 곱해 장기보유 특별공제액을 계산하고, 양도차익에서 빼 양도소득금액을 구합니다.

그 다음 감면대상소득금액과 같은 과세기간의 양도소득 기본공제를 반영해 과세표준을 구하고 세율을 적용합니다. 따라서 공제율 30%는 납부세액을 30% 깎는다는 뜻이 아니며, 양도차익 계산에 들어가는 중간 공제입니다.

비과세 기본요건을 갖춘 고가주택은 시행령 제160조의 안분 산식으로 과세 대상 양도차익과 장기보유특별공제액을 계산합니다. 위 선택 도구의 1억원 예시는 이 안분과 개별 제외 규정을 반영하지 않은 구조 설명용이므로 홈택스에 실제 계약 금액과 비용을 입력해 다시 확인합니다.

1. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 뺍니다.
2. 자산·주택 수·보유·거주기간으로 공제 대상과 공제율을 판정합니다.
3. 공제 대상 양도차익에 공제율을 곱해 장기보유 특별공제액을 구합니다.
4. 기본공제 등을 반영한 과세표준에 해당 세율과 누진공제를 적용합니다.

장기보유특별공제 신고는 계약서·필요경비·보유와 거주 증빙을 준비해 홈택스에서 합니다

토지·건물과 부동산에 관한 권리의 예정신고는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 국세청 표에는 확정신고 기한이 양도한 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지로 안내돼 있으므로, 본인에게 확정신고 의무가 있는지도 확인합니다.

국세청은 매도·매입 계약서 사본, 자본적지출액·양도비 증빙자료와 감가상각비명세 등 해당 서류를 안내합니다. 시행령 제159조의4의 1세대 1주택 요건을 판정하려면 해당 조문에 따른 기준일 현재 국내 주택 수와 보유기간 중 거주기간을 확인합니다.

홈택스의 세금신고에서 양도소득세를 선택하면 세액 계산과 단순 계산 오류 검증을 이용할 수 있고, 계약서 등 신고 시 부속서류를 PDF 파일로 제출할 수 있습니다.

자주 묻는 질문