토지장기보유특별공제 장기보유특별공제율 폐지 장기보유특별공제액 세율 한도

토지 장기보유특별공제율은 3년 6%부터 15년 이상 30%까지입니다

국세청의 2021년 1월 1일 이후 양도분 표와 소득세법 제95조 표 1은 일반 토지의 보유기간이 3년 이상 4년 미만이면 6%를 적용하도록 정합니다. 보유기간이 1년 늘 때마다 공제율은 2%포인트씩 올라갑니다.

10년 이상 11년 미만은 20%, 15년 이상은 30%입니다. 15년을 넘겨도 일반 토지 장기보유특별공제율은 30%에서 더 올라가지 않습니다.

보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지입니다. 계약일만 놓고 계산하지 말고 실제 세법상 취득일과 양도일을 신고자료에서 확인하세요.

토지 장기보유특별공제액과 토지 장기보유특별공제 계산법은 양도차익에 공제율을 곱합니다

토지 장기보유특별공제액은 매매대금에 공제율을 곱하지 않습니다. 국세청 계산 흐름에 따라 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 먼저 구한 뒤, 그 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱합니다.

예를 들어 적용 대상 토지의 양도차익이 1억원이고 보유기간이 10년 이상 11년 미만이면 공제율은 20%, 장기보유특별공제액은 2,000만원입니다. 양도소득금액은 양도차익 1억원에서 공제액 2,000만원을 뺀 8,000만원이 되며, 이것이 최종 세금은 아닙니다.

그다음 감면대상소득금액과 양도소득 기본공제를 반영해 과세표준을 구하고 세율을 적용합니다. 취득가액이나 필요경비가 잘못되면 공제액도 함께 달라지므로 계약서와 지출 증빙부터 맞춰야 합니다.

1. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다.
2. 취득일부터 양도일까지 보유기간에 맞는 공제율을 찾습니다.
3. 양도차익에 공제율을 곱해 장기보유특별공제액을 구합니다.
4. 양도차익에서 공제액을 빼 양도소득금액을 계산합니다.

토지 장기보유특별공제 폐지와 토지 장기보유특별공제 개정은 현행 조문으로 확인합니다

토지 장기보유특별공제 폐지 여부를 확인한 결과, 2026년 11월 7일 시행 중인 소득세법 제95조에는 일반 토지·건물의 3년 이상 보유분에 적용하는 표 1이 남아 있습니다. 따라서 일반 토지의 장기보유특별공제 전체가 폐지됐다고 신고에서 빼면 안 됩니다.

국세청 연혁표는 비사업용 토지 장기보유특별공제가 2015년 12월 31일까지 배제됐고 2016년 1월 1일부터 인정된다고 안내합니다. 비사업용 토지 여부는 별도 세율을 바꿀 수 있으므로 공제 적용과 세율 판단을 한 항목으로 섞지 마세요.

토지 장기보유특별공제 개정 소식을 봤다면 양도일에 시행되는 소득세법 제95조와 국세청 공제율 표를 다시 확인하세요. 미등기 양도자산은 현행 제95조의 적용 대상에서 제외되므로 등기 여부도 신고 전에 점검합니다.

토지 장기보유특별공제 세율은 공제율과 양도소득세율을 나눠 봐야 합니다

검색할 때 토지 장기보유특별공제 세율이라고 부르기도 하지만, 장기보유특별공제율은 세율을 직접 낮추는 숫자가 아닙니다. 양도차익에서 공제액을 빼 양도소득금액을 줄이는 비율입니다.

양도소득세율은 공제와 기본공제 등을 거쳐 만든 과세표준에 적용합니다. 국세청의 2023년 이후 기본세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지이며, 별도 세율 대상이 아닌 토지를 2년 이상 보유한 경우 확인하는 표입니다.

비사업용 토지는 기본세율보다 10%포인트 높은 세율을 확인합니다. 2년 미만 단기보유 등 둘 이상의 세율에 해당하면 각각 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 금액을 적용하고, 지정지역 여부도 별도로 확인해야 합니다.

공제율 30%를 세금 30% 할인으로 계산하지 마세요.

토지 장기보유특별공제 한도는 일반 토지 기준 양도차익의 30%입니다

토지 장기보유특별공제 한도는 별도의 몇 천만원 같은 정액 상한이 아니라 양도차익에 곱하는 공제율 상한입니다. 일반 토지는 15년 이상 보유하면 30%이고 그보다 오래 보유해도 30%를 적용합니다.

양도차익이 5,000만원이면 최대 공제액 예시는 1,500만원이고, 양도차익이 2억원이면 최대 공제액 예시는 6,000만원입니다. 같은 30%여도 실제 양도차익이 다르면 공제액은 달라집니다.

이 30%는 일반 토지·건물 표 1의 한도입니다. 1세대 1주택의 보유·거주 공제율 표를 토지만 따로 파는 일반 거래에 그대로 적용하지 마세요.

토지장기보유특별공제 신고는 계약서·취득일·필요경비를 맞춘 뒤 홈택스에서 합니다

토지장기보유특별공제 신고는 공제만 따로 신청하는 절차가 아니라 양도소득세 신고의 계산 단계에 반영합니다. 매도·매입 계약서 사본과 자본적지출액·양도비 등 필요경비 증빙을 준비하고, 계약서의 계약일만으로 판단하지 말고 세법상 취득일과 양도일을 별도로 확인합니다.

국세청은 홈택스의 신고/납부, 세금신고, 양도소득세 순서로 전자신고할 수 있고 매매계약서 사본 같은 부속서류를 PDF로 제출할 수 있다고 안내합니다. 계산한 장기보유특별공제액을 반영한 뒤 공제 전후 금액과 보유기간을 다시 대조하세요.

토지 예정신고 기한은 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 토지거래계약 허가구역에서 허가 전에 대금을 청산한 경우처럼 별도 기산일이 있는 거래는 국세청 신고기한 표를 확인하고, 확인하지 못한 개별 절차는 공식 공지 확인 후 진행합니다.

1. 매도·매입 계약서 사본을 준비하고 세법상 취득일·양도일을 확인합니다.
2. 자본적지출액·양도비 등 필요경비 증빙을 분류합니다.
3. 보유기간과 공제율로 장기보유특별공제액을 계산합니다.
4. 홈택스 양도소득세 예정신고에 계산 내용을 반영합니다.
5. 계약서 사본 등 해당 부속서류를 PDF로 제출하고 납부내역을 확인합니다.

자주 묻는 질문