상속주택주택수 제외 포함 요건 계산 신청 취득세 기간 미포함 양도소득세

상속주택 주택수 포함 여부는 세금별로 따로 계산합니다

상속주택 주택수 계산은 먼저 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 중 무엇을 판단하는지 정해야 합니다. 취득세는 다른 주택을 취득하는 날의 다주택 세율 판정, 양도소득세는 어떤 주택을 파는지에 따른 비과세·중과 판정, 종합부동산세는 매년 6월 1일의 보유 현황을 기준으로 각각 다른 규정을 씁니다.

따라서 상속주택 주택수 미포함이라는 말만 보고 모든 세금에서 집이 없는 것으로 계산하면 안 됩니다. 같은 상속주택도 취득세에서는 5년 이내 제외되고, 종부세에서는 신청이 필요하며, 양도소득세에서는 파는 집과 상속 당시 보유 관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

상속주택 주택수 취득세는 상속개시일부터 5년 이내 제외합니다

지방세법 시행령 제28조의4의 상속주택 주택수 제외 규정은 다른 주택을 유상으로 취득할 때 적용할 다주택 취득세율을 정하기 위한 것입니다. 국세청 안내에 따르면 상속개시일부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않습니다.

이때 상속주택 외에 산입되는 다른 주택이 없다면 추가 취득 주택에 1주택 세율 1~3%가 적용되고, 다른 산입 주택이 있다면 그 주택 수를 기준으로 세율을 다시 판정합니다.

상속개시일부터 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하면 원칙적으로 주택 수에 포함됩니다. 조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 상속한 경우도 5년 이내 소유 주택 수 제외 안내가 적용되지만, 구체적인 취득 형태와 취득일은 신고 전 공식 원문으로 다시 확인해야 합니다.

여러 상속인이 한 주택을 공동상속한 경우 취득세 주택 수는 최대 지분자의 소유로 보고, 최대 지분자가 둘 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 판정합니다. 소수지분자라는 이유만으로 모든 세목에서 언제나 제외되는 것은 아닙니다.

상속주택 주택수 양도소득세는 일반주택과 상속주택 매도를 구분합니다

소득세법 시행령 제155조제2항은 요건을 갖춘 상속주택과 상속개시 당시 보유하던 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도할 때 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대1주택 규정을 적용하도록 합니다. 이때도 일반주택의 보유·거주와 고가주택 등 비과세 요건은 별도로 충족해야 합니다.

이 특례는 상속주택 자체를 팔 때 자동으로 빼 주는 규정이 아닙니다. 상속주택을 먼저 양도하면 양도일 현재 세대 주택 수와 해당 주택의 보유·거주 요건을 다시 보고, 일반주택 특례의 상속주택 제외 기간을 취득세의 5년과 같다고 해석해서는 안 됩니다.

피상속인이 여러 주택을 소유했다면 보유기간, 거주기간, 상속개시 당시 거주, 기준시가 순서로 정한 1주택만 제155조제2항의 상속주택이 됩니다. 상속개시 당시 같은 세대였는지, 일반주택을 상속개시일부터 소급해 2년 이내 피상속인에게서 증여받았는지도 확인해야 합니다.

종부세 상속주택 주택수 제외 요건은 5년·지분·공시가격 중 하나입니다

종합부동산세의 1세대 1주택자 판단 특례는 과세기준일인 6월 1일 현재 거주자가 일반 1주택과 요건을 갖춘 상속주택만 함께 소유하고, 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 경우에 신청할 수 있습니다. 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택은 지분율이나 공시가격 조건을 추가로 갖추지 않아도 상속주택 요건에 해당합니다.

5년이 지난 상속주택도 상속지분율이 40% 이하이거나, 지분율에 상당하는 공시가격이 수도권 6억원 이하·수도권 밖 3억원 이하이면 특례 대상이 될 수 있습니다. 세 기준은 모두 충족해야 하는 것이 아니라 하나에 해당하면 되며, 전체 주택가격이 아니라 본인 지분에 상당하는 공시가격을 보는 항목이 있습니다.

이 특례는 상속주택 주택수 미포함 판정을 통해 1세대 1주택자 계산방식을 적용하는 제도입니다. 특례주택을 과세대상에서 완전히 빼는 합산배제와 달리, 국세청 안내상 과세표준은 특례주택을 포함한 과세대상 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다.

상속주택 주택수 제외 기간 5년은 세금마다 뜻이 다릅니다

취득세의 5년은 다른 주택을 취득할 때 상속주택을 소유주택 수에서 빼는 기간입니다. 종합부동산세의 5년은 과세기준일 현재 지분율·공시가격을 묻지 않고 상속주택 특례 대상으로 볼 수 있는 기간이며, 5년 뒤에도 지분율 또는 지분 공시가격 요건으로 특례가 이어질 수 있습니다.

양도소득세에서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 않은 제155조제2항 상속주택은 다주택 중과 범위에서 제외될 수 있지만, 이는 비과세 기간이 아닙니다. 기존 일반주택을 양도하는 제155조제2항 특례 자체를 취득세처럼 상속일부터 5년으로 잘라 판단해서도 안 됩니다.

결국 상속주택 주택수 포함 여부는 상속개시일 하나만 입력해 끝나는 계산이 아닙니다. 세금 종류, 과세·취득·양도 기준일, 세대의 다른 주택, 상속지분과 파는 주택을 함께 적어 놓고 해당 조문의 조건을 순서대로 대조해야 합니다.

상속주택 주택수 제외 신청은 종부세 특례를 9월에 제출합니다

종합부동산세 1세대 1주택자 판단 특례를 받으려는 납세자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 주택 수 산정 제외 신청서를 제출해야 합니다. 국세청 원문은 종합부동산세법 시행규칙 별지 제24호 서식을 명시하며, 홈택스 전자 제출 가능 여부와 현재 메뉴 경로는 공식 화면에서 확인해야 합니다.

신청 전에는 매년 6월 1일 현재의 세대별 주택 보유 현황, 상속개시일인 피상속인 사망일, 본인 상속지분율, 지분에 상당하는 공시가격과 주택 소재지를 확인합니다. 최초 신청 다음 연도부터 제출 사항에 변동이 없다면 국세청 안내상 별도 신청 없이 계속 적용되지만, 지분·소유권·세대 현황이 달라졌다면 그대로 두지 말고 신청 화면과 안내를 다시 확인하세요.

취득세 5년 제외는 다른 주택 취득 신고에서 적용할 주택 수를 판정하는 규정이고, 양도소득세 특례는 양도 신고에서 확인합니다. 종부세 신청서를 냈다는 사실이 다른 세금의 상속주택 주택수 제외 신청을 대신하지 않습니다.

1. 6월 1일 현재 본인과 세대원의 주택 보유 현황을 확인합니다.
2. 피상속인 사망일, 지분율과 지분에 상당하는 공시가격을 준비합니다.
3. 5년·40%·지역별 공시가격 기준 중 해당 요건을 표시합니다.
4. 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청서를 제출합니다.
5. 접수 결과와 다음 연도 변동 여부를 확인합니다.

자주 묻는 질문