상속주택양도세 양도세율 계산기 5년 비과세 조건 중과

상속주택 양도세율은 피상속인 취득일부터 단기 보유기간을 계산합니다

소득세법 제104조는 주택의 단기 양도세율을 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%로 정합니다. 상속받은 자산의 단기세율 보유기간은 상속일이 아니라 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 양도일까지 계산합니다.

피상속인의 취득일부터 2년 이상 지난 과세대상 주택은 기본세율을 출발점으로 봅니다. 국세청의 2023년 이후 표는 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8개 누진구간과 각 누진공제를 안내합니다.

비과세가 성립하면 세율 계산보다 비과세 판정이 먼저입니다. 조정대상지역 다주택 중과나 단기세율처럼 둘 이상의 세율이 걸리는 경우에는 소득세법 제104조가 정한 비교 방식에 따라 산출세액을 확인해야 합니다.

상속주택 양도세 계산기는 상속 당시 취득가액과 과세표준부터 확인합니다

상속주택 양도세 계산기는 매도가에 세율을 바로 곱하지 않습니다. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 계산하고, 적용 가능한 공제를 반영해 양도소득 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용합니다.

소득세법 시행령 제163조제9항은 상속받은 자산의 취득가액을 원칙적으로 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액으로 봅니다. 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 쓰도록 정하므로 상속세 신고 자료와 결정 내용을 함께 확인해야 합니다.

단기세율 보유기간은 피상속인 취득일부터 계산하지만 취득가액은 상속개시일 평가액을 기준으로 삼는다는 점을 구분해야 합니다. 위 계산 결과는 과세표준별 국세 예시이므로 실제 신고 전 홈택스 입력값과 증빙을 다시 확인합니다.

상속주택 양도세 5년은 자동 비과세가 아니라 다주택 중과 제외 기간입니다

소득세법 시행령 제167조의3제1항제7호는 제155조제2항에 해당하는 상속주택 중 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 주택을 3주택 이상 중과 범위에서 제외합니다. 2주택 중과 범위의 제167조의10도 제167조의3제1항제2호부터 제8호까지의 주택을 제외 대상으로 연결합니다.

따라서 상속주택 양도세 5년 규정은 요건을 갖춘 상속주택에 다주택 가산세율이 붙지 않도록 하는 규정이지 양도차익에 대한 세금을 없애는 규정이 아닙니다. 기본세율이나 단기세율은 적용될 수 있습니다.

상속받은 날부터 5년이 지나면 이 제외 사유는 끝납니다. 그때는 양도일 현재 조정대상지역인지, 세대가 보유한 주택 수가 몇 개인지, 다른 중과 제외주택이 있는지 다시 판정해야 합니다.

상속주택 양도세 비과세 조건은 상속주택과 기존 일반주택을 나눠 봅니다

상속주택 양도세 비과세 조건은 어떤 집을 파는지부터 구분합니다. 시행령 제155조제2항은 요건을 갖춘 상속주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 국내에 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 양도할 때 국내 1주택을 보유한 것으로 보아 제154조제1항을 적용하도록 합니다.

이때 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택 또는 당시 보유한 조합원입주권·분양권으로 사업시행 완료 후 취득한 신축주택이어야 합니다. 상속개시일부터 소급해 2년 안에 피상속인에게서 증여받은 주택 등은 제외되며, 피상속인이 여러 주택을 보유했다면 법정 순위에 따른 1주택만 이 특례의 상속주택이 됩니다.

상속주택 자체를 파는 경우에는 제155조제2항이 그 주택을 자동 비과세로 바꾸지 않습니다. 양도일 현재 1세대1주택인지와 제154조의 보유·거주요건 등을 확인하며, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 상속개시 전부터 같은 세대로서 거주하고 보유한 기간만 제154조제8항에 따라 통산합니다.

상속주택 양도세 중과는 조정대상지역·주택 수·5년을 함께 판정합니다

상속주택 양도세 중과는 주택이 여러 채라는 이유만으로 모든 지역에 똑같이 적용되지 않습니다. 소득세법 제104조제7항은 조정대상지역의 법정 1세대 2주택에 기본세율보다 20%포인트, 3주택 이상에 30%포인트를 더하도록 정합니다.

상속받은 날부터 5년이 지나지 않았고 제155조제2항에 해당하는 상속주택은 제167조의3과 제167조의10에 따라 중과 대상에서 제외될 수 있습니다. 공동상속주택의 주택 수 계산은 상속지분이 가장 큰 상속인을 기준으로 하고 최대 지분자가 여러 명이면 제155조제3항의 순서를 따릅니다.

별도로 시행령 제167조의3제1항제12호의2와 제167조의10제1항제12호의2는 보유기간 2년 이상 주택을 2026년 5월 9일까지 양도한 경우 중과 범위에서 제외합니다. 토지거래허가 대상은 5월 9일까지의 허가 신청, 그 신청에 대한 실제 허가, 매매계약 체결과 계약금 수령 사실을 모두 증명해야 하며, 허가 대상이 아니면 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받아야 합니다.

두 경우 모두 계약일부터 4개월 또는 법정 지역의 6개월 안에 양도해야 하고, 허가 대상 주택을 5월 10일 이후 계약했다면 2026년 9월 9일 또는 법정 지역의 11월 9일이라는 최종기한도 적용됩니다.

따라서 2026년 11월 2일 현재 상속 5년 규정과 일반 중과 유예를 섞어 판단하면 안 됩니다. 5년이 지났다고 곧바로 중과가 확정되는 것도 아니므로 양도일 현재 조정대상지역 여부, 세대별 주택 수, 시행령의 다른 제외주택과 계약·허가·양도일 요건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.

상속 평가자료와 양도 증빙을 갖춰 양도한 달 말일부터 2개월 안에 신고합니다

국세청 안내상 토지·건물의 양도소득세 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 확정신고가 필요한 경우에는 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지가 법정 신고기한입니다.

국세청은 매도·매입 계약서 사본과 자본적지출액·양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등을 준비서류로 안내합니다. 상속주택 계산에 필요한 상속개시일, 상속 당시 평가액과 결정·경정 여부, 양도일 현재 세대별 주택 수는 해당 신고자료와 법령을 각각 대조합니다.

국세청 안내에서 확인되는 홈택스 전자신고 기능은 세액 자동 계산과 단순 계산 오류 검증입니다. 이 기능만으로 취득가액과 비과세·중과의 사실관계까지 확인됐다고 보지 말고, 확인하지 못한 주택 수나 특례 요건은 양도일 현재 공식 공지를 다시 확인하세요.

1. 상속개시일과 상속 당시 평가액·결정가액을 확인합니다.
2. 양도계약서와 인정 가능한 필요경비 증빙을 모읍니다.
3. 양도일 현재 세대의 주택 수와 조정대상지역 여부를 확인합니다.
4. 비과세 특례와 5년 미경과 중과 제외 요건을 각각 대조합니다.
5. 기한 안에 홈택스 예정신고·납부와 접수 결과를 확인합니다.

자주 묻는 질문