개발부담금산정 방법

개발부담금 산정 방법은 네 금액을 확인한 뒤 부담률을 곱하는 순서입니다

법 제8조의 출발값은 부과 종료 시점의 대상 토지 가액입니다. 여기에서 부과 개시 시점의 토지 가액, 부과기간의 정상지가상승분, 법 제11조에 따라 인정되는 개발비용을 차례대로 빼면 개발이익이 나옵니다.

그다음 개발사업이 법 제5조제1항의 어느 호에 해당하는지 확인해 법 제13조의 20% 또는 25% 부담률을 곱합니다. 매매차익에 바로 20%나 25%를 곱하는 계산이 아니며, 건축비 영수증 전체를 임의로 빼는 계산도 아닙니다.

직접 확인할 때는 종이에 네 칸을 만들어 종료시점지가, 개시시점지가, 정상지가상승분, 인정 개발비용을 각각 적으세요. 예정 통지서를 받으면 부과기준·부과금액을 확인하고, 최종 납부고지서의 산출근거를 네 칸과 대조하세요.

개시시점지가와 종료시점지가는 같은 공시지가 두 개를 단순 비교하지 않습니다

부과 개시 시점은 원칙적으로 개발사업의 인가등을 받은 날이고, 종료 시점은 원칙적으로 준공인가 등을 받은 날입니다. 인가 전 토지이용계획 변경, 사업면적 변경, 일부 준공·사용·처분처럼 법 제9조의 예외가 있으면 기준일이 달라질 수 있으므로 인가서와 준공서의 날짜부터 확인합니다.

종료시점지가는 종료 당시 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 지가형성 요인을 비교해 산정한 뒤 해당 연도 1월 1일부터 종료 시점까지의 정상지가상승분을 더합니다. 법정 예외 외에는 종료시점지가의 적정성에 관해 감정평가법인등의 검증도 받습니다.

개시시점지가는 원칙적으로 개시 시점이 속한 연도의 가장 최근 개별공시지가에 그 공시지가 기준일부터 개시 시점까지의 정상지가상승분을 더합니다. 법 제10조의 요건을 갖춘 실제 매입가액·취득가액을 쓰려면 증명자료를 정해진 기간에 관할 기관에 제출해야 합니다.

정상지가상승분은 부과기간의 연도별·월별 금액을 합산합니다

정상지가상승분은 개발로 생긴 이익과 일반적인 지가 상승을 구분하기 위해 빼는 금액입니다. 시행령 제2조는 각 연도 1월 1일 현재 지가에 해당 연도의 정상지가변동률을 곱한 금액을 연도별로 구한 뒤 부과기간 전체를 합산하도록 합니다.

부과기간이 1년 이내이거나 연도 중간에 개시·종료 시점이 있으면 월별 금액을 합산하고, 월 중 일부 기간은 그 달의 정상지가상승분을 일 단위로 나누어 계산합니다. 따라서 전체 기간에 하나의 임의 상승률을 한 번 곱하는 방식으로 대신하면 안 됩니다.

정상지가변동률은 원칙적으로 해당 토지가 속한 시·군·자치구의 연도별 또는 월별 평균지가변동률을 사용합니다. 일부 법정 산정에는 평균지가변동률과 같은 기간의 고시된 정기예금 이자율 중 높은 비율을 씁니다.

예정 통지의 부과기준·부과금액과 최종 납부고지서의 산출근거를 함께 확인하세요.

개발비용은 지출 전부가 아니라 법정 항목과 증명서류로 인정된 금액입니다

법 제11조의 개발비용에는 순공사비, 조사비, 설계비, 일반관리비가 들어갑니다. 인가 조건에 따라 국가나 지방자치단체에 기부채납한 공공시설·토지의 가액과 납부한 부담금, 토지 개량비, 법정 범위의 세금·공과금·보상비 등도 해당할 수 있습니다.

일정 면적 이하의 개발사업은 순공사비·조사비·설계비·일반관리비 합계에 국토교통부장관이 고시한 단위면적당 표준비용을 적용할 수 있습니다. 그러나 토지개발 비용의 지출 없이 용도변경 등으로 끝난 사업은 이 선택 대상에서 제외되고, 납부의무자가 원하지 않으면 실제 비용 방식으로 확인합니다.

준공인가 등을 받은 경우에는 시행령 제25조의2에 따라 원칙적으로 부과 종료 시점부터 40일 이내에 개발비용 산출명세서를 시장·군수·구청장에게 제출합니다. 명세서에는 설계서 등 개발비용 산출 증명서류를 첨부하되, 법 제11조제2항의 단위면적당 표준비용을 적용하는 경우에는 시행령이 정한 항목의 증명서류를 첨부하지 않습니다.

부담률은 개발사업 유형에 따라 20% 또는 25%를 적용합니다

법 제13조는 법 제8조로 산정한 개발이익에 사업 유형별 부담률을 곱하도록 합니다. 법 제5조제1항제1호부터 제6호까지의 개발사업에는 20%, 제7호와 제8호의 개발사업에는 25%를 적용합니다.

제7호·제8호 사업을 개발제한구역에서 시행하면서 납부의무자가 개발제한구역 지정 당시부터 토지 소유자인 경우에는 20%를 적용합니다. 개발제한구역이라는 사실만으로 낮아지는 것이 아니라 사업 유형과 지정 당시 소유 조건을 함께 충족해야 합니다.

최종 납부고지서에서 사업명과 부과기준·산출근거를 찾고, 법 제5조의 해당 호와 적용 부담률이 맞는지 대조하세요. 사업 유형이 불분명하면 허가서의 근거 법률과 사업명을 들고 관할 시장·군수·구청장에게 공식 확인을 받아야 합니다.

예정 통지의 부과기준·금액을 확인하고 이의는 30일 안에 검토합니다

시장·군수·구청장은 원칙적으로 부과 종료 시점부터 5개월 이내에 개발부담금을 결정·부과하고, 결정 전에 납부의무자에게 부과기준과 부과금액을 미리 알려야 합니다. 시행령 제15조는 비용명세서가 제출된 날부터 60일 이내 예정 통지를 하도록 정합니다.

예정 통지된 부과기준이나 금액에 이의가 있으면 예정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 고지 전 심사를 청구할 수 있습니다. 청구서에는 대상 토지의 명세, 예정 통지된 기준과 금액, 청구 이유를 적고 관계 증명서류가 있으면 함께 붙입니다.

최종 납부고지서에는 사업명, 납부의무자, 부과기준과 산출근거, 납부금액과 기한, 납부방법이 적혀야 합니다. 개발부담금은 부과일부터 6개월 이내 납부가 원칙이므로 예정 통지와 최종 고지를 구분하고, 분할 납부가 필요하면 정부24의 공식 신청 경로와 관할 기관 안내를 확인하세요.

1. 예정 통지서의 부과기준·부과금액 대조
2. 누락된 개발비용은 증명서류와 함께 확인
3. 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 고지 전 심사 검토
4. 최종 고지서의 산출근거·금액·기한·방법 확인
5. 납부가 곤란하면 기한 전에 분할 납부 등 공식 절차 확인

자주 묻는 질문