재건축초과이익환수제계산 방법

재건축 초과이익 환수제 계산은 네 금액을 순서대로 빼는 방식입니다

재건축 초과이익 환수제 계산 방법의 출발점은 조합원이 아파트 시세 차익을 직접 적는 것이 아닙니다. 법 제7조는 종료시점 부과대상 주택 가격 총액에서 개시시점 주택 가격 총액, 부과기간의 정상주택가격상승분, 개발비용 등을 공제해 조합 전체 재건축초과이익을 구하도록 합니다.

종료시점 주택가액은 국토교통부장관이 부동산가격조사 전문기관에 조사·산정을 의뢰하고 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 결정합니다. 개시시점 주택가액도 공시된 주택가격을 바탕으로 정하며, 최종 부과 때에는 종료시점 주택가액과 실거래가격의 비율을 적용해 조정합니다.

따라서 개인이 현재 시세만 넣어 계산한 숫자는 최종 고지액이 아닙니다. 먼저 조합이 제시한 종료시점·개시시점 주택가액과 개발비용 내역을 받아 네 항목이 빠짐없이 반영됐는지 확인하세요.

부과기간은 원칙적으로 최초 조합설립인가일부터 준공인가일까지이며 10년을 넘으면 최근 10년만 봅니다

법 제8조의 원칙은 최초 조합설립인가일이 부과개시시점이고 준공인가일이 부과종료시점입니다. 부과개시시점부터 종료시점까지 10년을 넘으면 종료시점에서 거꾸로 계산해 10년이 되는 날을 개시시점으로 봅니다.

합병, 공공시행자, 주민합의체, 신탁업자 사업은 법에 적힌 별도 개시일을 확인해야 합니다.

정상주택가격상승분은 개시시점 주택가액에 국토교통부장관이 고시하는 정기예금이자율과 해당 시·군·구 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 적용해 산정합니다. 매일 바뀌는 예금상품 금리를 임의로 넣는 계산이 아닙니다.

개발비용에는 공사비, 설계감리비, 부대비용과 그 밖의 경비, 법령이나 인가 조건에 따라 낸 세금·공과금 등이 포함됩니다. 조합원 개인이 낸 비용을 모두 자동 공제하는 것은 아니므로 조합의 증빙과 법 제11조 범위를 맞춰 보세요.

1인당 평균이익 8천만원 이하는 면제이고 초과분은 10%부터 50%까지 누진됩니다

법 제12조는 조합 전체 재건축초과이익을 조합원 수로 나눈 1인당 평균이익을 기준으로 총부담금을 계산합니다. 8천만원 이하는 면제이고, 8천만원을 넘는 금액부터 구간별 기본금액과 초과분 비율을 더합니다.

예를 들어 1인당 평균이익이 1억원이면 8천만원 초과분 2천만원의 10%인 200만원이 감경 전 1인당 단순 환산액입니다. 2억원이면 1천500만원에 1억8천만원 초과분 2천만원의 30%를 더해 2천100만원입니다.

법정 총부담금은 이 구간 계산액에 조합원 수를 곱합니다. 조합원별 실제 분담액은 동일하게 나누는 것이 아니라 종전자산 평가액 등을 고려해 관리처분계획에 정한 분담기준과 비율로 배분합니다.

부과종료시점 1세대 1주택자는 종료시점부터 역산해 6년 이상 보유하면 10~70% 감경될 수 있습니다

법 제14조의2는 부과종료시점에 1세대 1주택자이고 종료시점부터 역산하여 재건축대상주택을 6년 이상 보유한 조합원에게 보유기간별 감경을 둡니다. 감경은 조합원별 분담기준과 비율로 계산한 본인 부담금에 적용합니다.

보유기간은 아무 주택 보유기간이 아니라 1세대 1주택자로서 해당 재건축대상주택을 보유한 기간입니다. 상속·혼인, 사업기간 중 거주용 주택, 저가주택은 시행령 제10조의2의 서로 다른 요건을 충족해야 다른 주택에서 제외됩니다.

상속·혼인 주택 또는 재건축사업 시행기간 중 거주용 주택을 예외로 인정받아 감경받은 조합원이 법정 처분기한 안에 그 주택을 처분하지 않으면 감경액에 이자가 더해져 징수될 수 있습니다. 저가주택에는 이 처분의무 규정이 적용된다고 쓰여 있지 않으므로 예외 종류를 구분해 확인하세요.

조합등이 사전통지를 받으면 50일 안에 주택가액·상승분·개발비용과 감경 누락을 확인합니다

관할 시·군·구는 납부의무자인 조합등에 부과기준과 재건축부담금을 미리 서면 통지합니다. 통지된 부과기준·부담금을 조합이 보유한 종료·개시시점 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용과 조합원별 분담자료에 대조하세요.

통지된 부담금에 이의가 있으면 납부의무자는 법 제16조에 따라 사전통지를 받은 날부터 50일 이내에 고지 전 심사를 청구할 수 있습니다. 청구받은 기관은 원칙적으로 청구일부터 30일 이내에 서면으로 결과를 통지하며, 주택가액이나 정상주택가격상승분 관련 사안은 검증과 심의 때문에 최장 60일까지 연장될 수 있습니다.

기한은 납부의무자인 조합등이 사전통지를 받은 날을 기준으로 계산합니다. 조합원은 조합에 사전통지 수령일과 산정자료를 확인하고, 조합등은 관할 시·군·구의 고지 전 심사 제출 안내를 따라야 합니다.

1. 조합등이 사전통지를 받은 날짜를 표시합니다.
2. 종료·개시시점 주택가액과 적용 기간을 대조합니다.
3. 정상주택가격상승분과 개발비용 증빙을 확인합니다.
4. 조합원 수, 분담비율과 장기보유 감경 반영 여부를 봅니다.
5. 납부의무자는 이의가 있으면 50일 안에 관할 시·군·구 안내에 따라 심사를 청구합니다.

재건축부담금은 조합등의 고지 총액과 관리처분계획의 조합원별 분담기준·비율을 나눠 확인합니다

재건축부담금의 결정·부과·고지·유예와 분할납부 업무는 시행령 제17조에 따라 시장·군수·구청장에게 위임됩니다. 관할 시·군·구가 납부의무자인 조합등에 고지한 총부담금과 조합의 관리처분계획에 적힌 조합원별 분담기준·비율을 각각 확인하세요.

법 제17조의 납부기한은 부과일부터 6개월 이내이고 현금 납부가 원칙입니다. 카드 또는 물납도 가능하므로 실제 납부수단과 절차는 관할 시·군·구가 발부한 고지서와 안내를 따르세요.

카드 납부대행 수수료는 시행령 제12조의2에 따라 납부금액의 1% 이내에서 부과될 수 있습니다.

부과종료시점에 1세대 1주택자이고 60세 이상인 조합원은 담보를 제공하고 납부유예를 신청할 수 있습니다. 시행령상 신청 시기는 납부기간 만료일 전 1개월 이내이므로, 조합에 부과일과 납부기간을 확인한 뒤 자격·담보·신청서류를 관할 시·군·구에 바로 확인하세요.

자주 묻는 질문