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종부세주택수산정은 6월 1일 소유 주택을 세 가지 제외 제도로 나눠 판정합니다

종부세주택수판정은 단순히 등기된 집의 개수만 세는 작업이 아닙니다. 매년 6월 1일의 납세의무자별 소유관계를 확인한 뒤 추가 주택이 1세대 1주택자 판단 특례, 세율 적용 주택 수 특례, 합산배제 중 어디에 해당하는지 구분해야 합니다.

1세대 1주택자 판단 특례를 신청하면 특례주택을 보유해도 1세대 1주택자 계산방식을 검토할 수 있지만 특례주택 공시가격은 과세표준 계산에 합산됩니다. 세율 적용 특례는 3주택 이상 중과세율 판정에 쓰는 주택 수를 조정하며, 합산배제는 요건을 갖춘 물건을 과세표준 합산 대상에서 제외합니다.

따라서 “주택 수 제외”라는 말만 보고 보유 목록에서 집을 지우면 안 됩니다. 본인이 원하는 효과가 12억원 기본공제·세액공제인지, 기본세율 적용인지, 해당 물건의 비과세인지부터 정해야 맞는 신고·신청 화면을 찾을 수 있습니다.

종부세주택수제외는 일시적 2주택·상속·지방 저가·인구감소·준공 후 미분양 요건을 봅니다

국세청의 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 안내는 일시적 2주택의 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소·인구감소관심지역 주택, 준공 후 미분양주택을 신청대상 유형으로 제시합니다. 과세기준일 현재 소득세법상 거주자가 1주택과 특례주택을 함께 소유하고 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 하며, 유형마다 필요한 취득 시기·소재지·가격·면적·기존 주택과의 관계가 다릅니다.

특례 적용 시에는 과세대상 주택과 특례주택의 공시가격을 합산한 금액에서 1세대 1주택자 기본공제 12억원을 적용하고, 특례주택을 제외한 1주택 부분에 연령·보유기간 세액공제를 검토합니다. 신청하지 않으면 일반 개인 기본공제 9억원을 적용하므로 신청 전 실제 공시가격과 공제 조건을 대조해야 합니다.

일시적 2주택은 6월 1일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않아야 하고, 취득일부터 3년 내 종전주택을 양도해야 합니다. 상속주택도 상속일·지분율·지분 상당 공시가격을 확인해야 하므로 “상속받은 지분은 무조건 제외”처럼 단정하지 마세요.

세율 적용 종합부동산세주택수제외는 특례주택을 뺀 뒤 남은 주택 수로 중과세율을 판정합니다

세율 적용 시 주택 수 산정 제외 안내는 상속주택, 무허가주택 부속토지, 소형 신축주택, 준공 후 미분양주택, 인구감소지역·인구감소관심지역 주택을 대상 유형으로 제시합니다. 취득일·면적·가격·소재지·공급 방식 중 해당 유형에 명시된 요건을 정확히 확인해야 합니다.

이 특례의 효과는 특례주택의 수를 뺀 뒤 남은 주택이 2채 이하라면 3주택 이상 중과세율 대신 기본세율을 적용할 수 있다는 것입니다. 해당 주택의 공시가격이 과세표준 합산에서 자동으로 빠지는 제도는 아닙니다.

상속주택에 대해 1세대 1주택자 판단용 별지 제24호 신청서를 냈다면 세율 적용용 별지 제27호 신청서는 따로 내지 않아도 된다고 국세청이 안내합니다. 다른 유형은 본인의 효과와 제출 서식을 별도로 확인하세요.

임대주택·사원용주택 등의 제외는 주택 수 신청이 아니라 종부세 합산배제 신고입니다

일정 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택 등과 주택신축용 토지는 합산배제 신고 대상입니다. 합산배제를 적용하면 해당 물건을 주택분 종부세 과세표준 합산 대상에서 제외하므로 1세대 1주택자 판단용 특례나 세율 적용용 특례와 효과가 다릅니다.

임대주택은 주택 종류, 소재지, 취득·등록 시기, 공시가격, 임대기간과 임대료 증액 제한 등 여러 요건이 연결됩니다. 국세청은 홈택스의 임대주택 합산배제 자가진단을 이용해 대상 여부를 확인하도록 안내합니다.

기존에 합산배제 신고한 내용에 소유권·면적·등록 상태 등 변동이 없으면 다시 신고하지 않아도 됩니다. 반대로 등록 말소나 요건 상실이 생겼다면 제외 신고로 과세대상에 다시 포함해야 하며, 요건을 충족하지 못한 사실이 확인되면 경감세액과 이자상당가산액이 추가될 수 있습니다.

종부세주택수제외신청은 9월 16~30일 홈택스 또는 관할 세무서에 제출합니다

국세청은 종부세 합산배제와 과세특례의 정기 신고·신청기간을 매년 9월 16일부터 9월 30일까지로 안내합니다. 홈택스 하단의 세무 업무 가이드맵에서 종합부동산세를 선택하고 해당 신고·신청 메뉴로 들어가며, 서면 제출은 관할 세무서에 합니다.

1세대 1주택자 판단용은 별지 제24호, 세율 적용용은 별지 제27호를 확인합니다. 최초 신청 다음 해부터 제출 사항에 변동이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용되지만, 주택 추가·매각, 소유권·면적·등록 상태 변화가 있으면 기존 내용과 달라졌는지 다시 대조해야 합니다.

2026년 정기 신청기간은 9월 30일에 끝났습니다. 현재 홈택스 종합부동산세 메뉴와 11월 정기고지 반영 여부를 확인하고, 신청하지 않았거나 변동을 빠뜨린 경우의 처리 절차는 관할 세무서의 공식 안내를 확인하세요.

확인되지 않은 기한 후 처리나 환급 가능성을 임의로 가정하지 않습니다.

1. 6월 1일 현재 본인과 세대원의 주택 목록·지분을 적습니다.
2. 추가 주택의 취득 원인·날짜·소재지·가격·면적 자료를 준비합니다.
3. 1주택자 판단 특례·세율 적용 특례·합산배제 중 맞는 제도를 고릅니다.
4. 신고·신청 내용이 11월 정기고지에 반영됐는지 확인합니다.
5. 요건이나 소유관계가 바뀌면 변동·제외 신고 필요 여부를 확인합니다.

자주 묻는 질문