종합부동산세과세대상 토지 아님 종부세과세대상 종부세대상조회

종합부동산세과세대상은 6월 1일 재산세 납세의무자별로 유형을 나눠 전국 합산합니다

국세청은 매년 6월 1일 현재 국내에 있는 재산세 과세대상 주택과 토지를 주택·종합합산토지·별도합산토지로 구분하고, 사람별로 전국 합산한 공시가격이 각 공제금액을 초과할 때 그 초과분에 종합부동산세를 과세한다고 안내합니다.

종부세과세대상인지 볼 때 같은 시·군·구의 물건만 더하거나 세대 전체 재산을 한꺼번에 합치지 않습니다. 6월 1일의 재산세 납세의무자별로 같은 과세유형의 공시가격을 전국 합산합니다.

종합부동산세법 제7조·제12조는 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁 주택·토지는 위탁자를 납세의무자로 봅니다. 다만 법에서 정한 지역주택조합등이 조합원 납입금으로 매수해 소유한 신탁재산은 해당 조합이 납세의무자이므로 등기 명의만으로 판단하지 않습니다.

공시가격 합계가 공제금액을 넘었다고 그 초과액이 곧 납부세액은 아닙니다. 감면, 합산배제, 공정시장가액비율, 세율, 공제할 재산세액과 세액공제까지 반영한 고지 상세내역을 따로 봐야 합니다.

주택분 기본공제는 개인 9억원·1세대 1주택자 12억원·법인 0원입니다

국세청 과세대상 구분표는 아파트·연립·다세대·단독·다가구주택과 주거용 오피스텔을 주택 예시로 듭니다. 주택 부속토지도 주택분에 포함하며, 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황대로 과세한다고 안내합니다.

주택분은 감면을 반영한 인별 전국 합산 공시가격에서 개인 9억원, 국세청 요건을 충족하는 1세대 1주택자 12억원을 공제하고 법인의 기본공제는 0원입니다. 1세대 1주택자는 거주자로서 세대원 중 1명만 재산세 과세대상 1주택을 단독 소유하는 경우를 기본으로 하므로 주택 한 채만 보고 12억원을 적용하면 안 됩니다.

일정한 요건을 갖춘 임대주택·미분양주택·사원주택·기숙사·어린이집용 주택은 국세청 표에서 종부세 비대상으로 구분됩니다. 이름만 같다고 자동 제외하지 말고 합산배제 요건과 신고 여부를 공식 안내에서 확인합니다.

종합부동산세 과세대상 토지는 종합합산 5억원과 별도합산 80억원으로 나눕니다

종합부동산세 과세대상 토지 가운데 종합합산토지는 나대지·잡종지, 분리과세가 아닌 농지·임야·목장용지 등을 대표 예로 들며, 사람별 전국 공시가격 합계가 5억원을 초과하는지 봅니다.

별도합산토지는 기준면적 범위의 상가·사무실 등 일반건축물 부속토지와 차고용·보세창고용·시험연구검사용·물류단지시설용 토지 등을 예로 들며, 사람별 전국 합계 80억원을 기준으로 확인합니다.

같은 토지라도 용도명만으로 유형을 확정하지 마세요. 종부세는 토지의 재산세 과세 구분을 이어받으므로 재산세 고지서와 손택스의 종합합산·별도합산 명세 중 어디에 잡혔는지 대조하는 것이 먼저입니다.

종합부동산세 과세대상 아님은 건물 자체와 토지를 나눠 확인해야 합니다

종합부동산세 과세대상 아님에 해당하는 대표 예는 상가·사무실·빌딩·공장·사업용 건물 같은 일반건축물 자체입니다. 국세청 표는 이 건물들에 재산세는 과세하지만 종부세는 과세하지 않는다고 구분합니다.

다만 일반건축물이 비대상이라는 말은 그 부속토지까지 자동 비대상이라는 뜻이 아닙니다. 상가·사무실 부속토지는 기준면적 범위에서 별도합산토지로 판정될 수 있으므로 건물 고지와 토지 고지를 나누어 봅니다.

일부 농지·임야·목장용지, 일부 공장용지·공급목적 보유 토지, 골프장·고급오락장용 토지 등 일반적인 분리과세 토지도 국세청 표에서는 종부세 비대상입니다. 그러나 분리과세대상 중 기준초과 토지는 종합합산 항목에 들어갈 수 있으므로 본인의 재산세 과세 구분을 최종 확인합니다.

종부세대상조회는 손택스의 과세물건·세액 상세내역에서 귀속연도별로 합니다

종부세대상조회 공식 화면의 명칭은 손택스 종합부동산세 과세물건 및 세액 상세내역 조회입니다. 화면 설명상 정기 고지분 과세대상 물건을 조회하며, 귀속연도를 고른 뒤 주택명세·토지(종합합산)·토지(별도합산) 탭을 확인합니다.

과세물건 표에서는 물건지, 취득일자, 지분율, 과세면적, 해당 연도 공시가격과 감면 후 공시가격 등을 대조합니다. 고지세액 탭은 공제금액·과세표준·세율·공제할 재산세액의 계산 구조를 설명한 국세청 법령 안내자료와 함께 확인합니다.

이 화면은 정기 고지분 자료이므로 조회된 목록이 없을 때는 귀속연도와 고지 시점을 먼저 확인합니다. 화면 유무만으로 향후 과세 여부를 단정하지 말고 6월 1일 재산세 납세의무자와 신탁 여부, 재산세 과세 구분을 함께 대조하세요.

1. 손택스 공식 상세내역 화면을 엽니다.
2. 본인인증 뒤 확인할 귀속연도를 고릅니다.
3. 주택명세와 토지 종합합산·별도합산 탭을 확인합니다.
4. 지분율·공시가격·감면 적용을 소유 자료와 대조합니다.
5. 고지세액 탭을 국세청 법령 안내자료의 계산 구조와 대조합니다.

공시가격·공제금액·과세표준·납부세액을 서로 다른 값으로 대조합니다

공시가격 합계에서 주택분 개인 9억원·1세대 1주택자 12억원·법인 0원, 종합합산토지 5억원, 별도합산토지 80억원의 공제를 적용하는 단계는 과세표준 계산의 출발점입니다. 공제 뒤 금액에 유형별 공정시장가액비율을 적용해야 과세표준이 되고, 세율과 재산세액 공제 등을 반영해야 납부세액이 됩니다.

공동명의 물건은 손택스 물건명세의 지분율과 공시가격을 소유 자료와 대조한 뒤 납세의무자별로 같은 과세유형을 전국 합산합니다. 한 장의 공시가격 자료만으로 다른 납세의무자의 과세 여부까지 정하지 마세요.

마지막에는 손택스 물건명세의 주소·지분·공시가격이 실제 소유 자료와 맞는지, 주택과 토지의 과세유형이 맞는지, 적용된 공제·감면·특례가 맞는지를 차례로 확인합니다. 확인되지 않는 예외는 추측하지 말고 해당 연도 국세청 공식 공지를 기준으로 판단합니다.

자주 묻는 질문