다주택자양도세중과유예연장

일반 중과 유예는 2026년 5월 9일 끝났고 요건을 갖춘 거래만 경과조치를 확인합니다

국세청은 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도할 때 기본세율을 적용하던 일반 유예가 2026년 5월 9일 종료됐다고 안내합니다. 다만 요건을 갖춘 계약·토지거래허가 거래에는 별도의 4개월·6개월 경과조치가 있으므로 모든 거래가 같은 날 곧바로 중과되는 것은 아닙니다.

현행 소득세법 시행령 제167조의10과 제167조의3도 2년 이상 보유 주택 가운데 2026년 5월 9일까지 양도한 주택을 배제 대상으로 두고 있습니다. 확인일 현재 시행 중인 조문에는 일반 유예를 그 이후로 늘린 날짜가 없습니다.

다만 종료일 전에 정식 계약을 마쳤거나 토지거래허가를 신청한 경우에는 별도 경과조치가 남습니다. 먼저 계약일·계약금 수령일·허가 신청일·잔금일·등기일을 한 장에 적어 본인 거래가 어느 구간인지 확인하세요.

5월 9일까지 정식 계약했다면 계약금 증빙과 4개월·6개월 양도기한을 확인합니다

토지거래허가 대상이 아닌 2년 이상 보유 주택은 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다. 국세청은 가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래 약정을 정식 계약으로 보지 않는다고 안내합니다.

정식 계약 요건을 갖췄다면 강남·서초·송파·용산구 소재 주택은 계약일부터 4개월, 그 밖의 조정대상지역 소재 주택은 6개월 안에 잔금과 등기를 마쳤는지 확인합니다. 계약일만 기한 안에 있고 실제 양도가 정해진 기간을 넘었다면 같은 결과가 아닙니다.

계약서 원본, 계약금이 들어온 금융거래내역, 잔금 지급자료와 등기사항을 날짜 순서로 맞추세요. 신고 화면에 날짜를 입력하기 전에 네 자료가 서로 같은 거래를 가리키는지 확인하면 누락을 줄일 수 있습니다.

2년 이상 보유한 토지거래허가 대상은 5월 9일 신청부터 최종 양도기한까지 봅니다

2년 이상 보유한 토지거래허가 대상 주택은 2026년 5월 9일까지 주택부수토지 거래의 허가를 신청하고 실제 허가를 받아야 합니다. 그 뒤 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실도 증빙되어야 하므로 신청서만 있다고 경과조치가 완성되는 것은 아닙니다.

계약일부터 4개월 또는 시행령 표 지역은 6개월 안에 양도해야 합니다. 2026년 5월 10일 이후 계약한 경우에는 4개월 지역은 9월 9일, 표의 6개월 지역은 11월 9일까지라는 최종 상한도 함께 확인합니다.

허가 신청 접수증, 허가서, 정식 계약서, 계약금 금융자료, 잔금·등기 자료를 시간 순서로 놓고 한 항목씩 표시하세요. 어느 단계가 확인되지 않으면 임의로 유예를 선택하지 말고 국가법령정보센터 조문과 홈택스 공식 안내를 다시 확인합니다.

1. 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청했는지 확인합니다.
2. 신청에 대한 실제 허가를 받았는지 확인합니다.
3. 정식 계약과 계약금 지급 사실을 증빙합니다.
4. 계약일부터 4개월·6개월 및 최종 상한일을 함께 대조합니다.

경과조치가 아니면 조정대상지역·주택 수·보유기간·배제주택 순서로 중과를 판단합니다

첫째, 양도일 현재 주택 소재지가 조정대상지역인지 확인합니다. 국세청은 다주택 중과가 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에 적용된다고 안내하므로 비조정대상지역 주택은 다주택 중과 대상이 아닙니다.

둘째, 세대별 주택 수와 보유기간을 확인합니다. 국세청 안내상 주택 수에는 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 포함될 수 있으며, 2년 미만 보유 주택은 단기보유세율과 중과세율의 비교 규정도 따로 봅니다.

셋째, 시행령상 중과 배제주택인지 확인합니다. 이름이 비슷한 주택 유형만 보고 배제를 적용하지 말고 취득일·소재지·기준시가·임대 또는 사용기간처럼 조문이 요구하는 사실과 증빙을 함께 맞춥니다.

홈택스 계산 전 계약서·취득자료·필요경비·경과조치 증빙을 한 번에 모읍니다

국세청 신고납부안내는 신고서·납부서와 매도·매입 계약서 사본을 기본 자료로 안내합니다. 자본적 지출액·양도비를 반영하려면 해당 증빙을, 감가상각을 한 자산이면 감가상각비명세 등을 함께 준비합니다.

중과 유예 경과조치를 검토한다면 일반 신고자료에 계약금 금융거래내역, 토지거래허가 신청·허가서, 잔금·등기일 자료를 더합니다. 자료 이름보다 중요한 것은 신고서에 입력한 날짜·금액과 증빙의 내용이 서로 맞는지입니다.

홈택스의 중과세 자가진단에서 조정대상지역과 주택 수를 먼저 확인하고, 양도소득세 미리계산에서 취득일·양도일·거래금액·필요경비를 입력합니다. 모의계산은 입력 사실에 따른 예상치이므로 증빙이 불확실한 항목을 추측해 넣지 않습니다.

부동산 양도 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 진행합니다

국세청 신고납부안내에 따르면 토지·건물과 부동산에 관한 권리의 양도소득세 예정신고·납부기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 유예 연장 여부를 알아본 것과 신고를 마친 것은 별개이므로 본인의 양도일로 기한을 계산합니다.

홈택스에서는 로그인 후 세금신고에서 양도소득세 신고 유형을 선택합니다. 취득·양도 계약서의 금액, 필요경비, 세대별 주택 수, 조정대상지역, 보유기간과 중과 배제 또는 경과조치 증빙을 순서대로 대조합니다.

신고서 제출 뒤에는 접수 결과와 납부 단계를 각각 확인합니다. 주택 수 또는 경과조치 판단이 불분명하면 임의로 일반세율을 선택하지 말고 국세청 공식 안내와 관할 세무서의 공식 확인 절차를 이용합니다.

1. 양도일 기준 예정신고·납부기한을 적습니다.
2. 홈택스에서 양도소득세 신고 유형을 선택합니다.
3. 계약서·비용·주택 수·경과조치 증빙을 입력값과 대조합니다.
4. 신고서를 제출하고 접수 결과를 확인합니다.
5. 납부할 세액과 실제 납부 완료 여부를 따로 확인합니다.

자주 묻는 질문