상가임대차보호법계약갱신 거절 사유 계약갱신청구권 계약갱신시 해지방법

상가임대차보호법 계약갱신청구권은 만료 6개월~1개월 전에 쓸 수 있습니다

상가임대차보호법 계약갱신청구권을 행사하려면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 갱신 요구가 도달하도록 하세요. 만료일에서 6개월 전과 1개월 전 날짜를 계약서에 직접 적어 두면 놓치기 어렵습니다.

행사 범위는 지금 재계약서의 기간만이 아니라 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간 10년 이내입니다. 다만 10년으로 늘린 규정은 2018년 10월 16일 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용되므로, 오래된 계약은 최초 계약일·2018년 10월 16일 전후 갱신일·현재 만료일을 한 줄에 적어 부칙과 대조하세요.

분쟁에 대비해 점포 주소, 계약 만료일, 갱신을 요구한다는 뜻을 적고 임대인이 받은 날을 확인할 자료를 남기세요. 민법 제111조는 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 정합니다.

상가임대차보호법 계약갱신 거절 사유는 법 제10조제1항의 8개 범주입니다

상가임대차보호법 계약갱신 거절 사유는 임대인이 편의에 따라 만드는 문구가 아닙니다. 임차인에게 3기의 차임액에 이르는 연체 사실이 있거나, 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인과 합의해 상당한 보상을 받은 경우를 먼저 확인합니다.

임대인 동의 없이 전부·일부를 전대했거나, 고의·중대한 과실로 전부·일부를 파손했거나, 건물이 멸실돼 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우도 열거돼 있습니다. “신뢰가 깨졌다”같은 말만 보지 말고 구체적 사실과 증거를 봅니다.

철거·재건축은 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있어야 합니다. 계약 체결 때 공사시기·소요기간 등을 구체적으로 고지한 계획, 노후·훼손·일부 멸실 등으로 인한 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축 사유를 조문과 대조합니다.

마지막으로 임차인의 현저한 의무위반 또는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는지를 봅니다.

상가임대차보호법계약갱신은 환산보증금 초과여도 갱신요구권이 적용됩니다

환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산합니다. 시행령 제2조의 지역별 기준은 서울 9억원, 서울을 제외한 과밀억제권역·부산 6억9천만원, 과밀억제권역·군지역·부산을 제외한 광역시와 세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다.

환산보증금이 지역 기준을 넘어도 상가건물 임대차보호법 제2조제3항에 따라 제10조제1항·제2항·제3항 본문은 적용됩니다. 따라서 갱신요구 기간, 10년 범위, 정당한 거절 사유는 환산보증금 초과만으로 사라지지 않습니다.

다만 제10조제4항·제5항의 법정 묵시적갱신과 해지는 초과 임대차에 적용되는 조항 목록에 없습니다. 그래서 갱신요구권과 묵시적갱신 해지를 한 번에 같은 규정으로 설명하면 안 됩니다.

상가임대차보호법 계약갱신시 해지방법은 합의갱신·묵시적갱신을 먼저 구분합니다

상가임대차보호법 계약갱신시 해지방법은 다 같지 않습니다. 새 계약서에 기간과 조건을 정한 합의 갱신이라면 계약서의 해지 조항과 임대인과의 합의를 먼저 확인합니다.

법정 묵시적갱신에만 있는 3개월 규정을 모든 재계약에 자동 적용하지 마세요.

환산보증금 기준 이내에서 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절·조건 변경을 통지하지 않아 제10조제4항으로 갱신됐다면 존속기간은 1년으로 봅니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

환산보증금 초과 임대차가 만료된 후 임차인이 계속 영업하고 임대인이 상당한 기간 이의하지 않은 민법상 묵시의 갱신이라면, 임차인의 통고는 상대방이 받은 날부터 1개월 후 효력을 확인합니다. 해지 통지에는 점포 주소, 계약 만료일, 해지 의사, 통지일, 희망 인도일을 분명히 적으세요.

계약갱신 요구·거절·해지는 날짜와 도달 증거를 한 장에 정리합니다

갱신을 원하는 임차인은 ① 점포 주소와 임대차 목적물, ② 최초 계약일과 현재 만료일, ③ 계약갱신을 요구한다는 뜻, ④ 작성일을 적으세요. 임대인이 거절했다면 어느 사유를 언제 알렸는지와 근거 자료를 같이 보관합니다.

해지하려는 임차인은 갱신 유형, 환산보증금 구간, 해지 의사, 통지가 도달한 날, 효력 발생 예정일, 점포 인도일과 보증금 반환 희망일을 따로 적으세요. 조문의 기산일은 “보낸 날”이 아니라 상대방이 “받은 날”인 경우가 있습니다.

답변이 없거나 연체 횟수·전대·철거 사유·통지 도달일을 다투면 구두 설명만 반복하지 말고 계약서, 입금 내역, 문자·이메일, 내용증명, 사진, 공사 계획을 날짜순으로 정리합니다. 그런 뒤 공식 임대차분쟁조정위원회의 조정 대상과 신청 절차를 확인하세요.

1. 계약서에서 최초 시작일·현재 만료일·점포 주소를 옮겨 적습니다.
2. 만료 6개월 전과 1개월 전 날짜를 표시합니다.
3. 갱신 요구·거절·해지 문구와 발송일을 적습니다.
4. 상대방이 받은 날짜와 회신 내용을 붙입니다.
5. 연체·전대·파손·철거 근거를 법정 거절 사유와 대조합니다.

자주 묻는 질문