상가임대차보호법10년 지나면 이후 재계약 적용 기준 권리금 개정

상가임대차보호법 10년 적용 기준은 최초 임대차기간의 시작일입니다

상가임대차보호법 10년 적용 기준에서 가장 먼저 볼 날짜는 현재 재계약서 작성일이 아니라 최초 임대차기간의 시작일입니다. 법 제10조제2항은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다.

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다. 3기의 차임액에 이를 만큼 연체한 사실, 거짓 임차, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 법이 정한 철거·재건축 사유 등 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

계약서가 여러 장이면 최초 계약서의 임대차 시작일과 각 갱신계약서의 시작일·만료일, 갱신 요구를 보낸 날짜를 한 줄씩 적고 전체 임대차기간을 합산하세요.

상가임대차보호법 10년 지나면 갱신요구권·합의·법정갱신을 나눠 봅니다

상가임대차보호법 10년 지나면 임차인이 제10조제1항·제2항을 근거로 임대인에게 갱신을 강제할 수 있는 권리는 끝납니다. 그렇다고 10년이 되는 날 임대차가 언제나 자동 종료되는 것은 아닙니다.

임대인과 임차인이 조건에 합의하면 재계약할 수 있고, 환산보증금 기준 이하 임대차라면 임대인의 갱신거절·조건변경 통지도 따로 봐야 합니다.

법 제2조 적용범위 안의 임대차에서 제10조제4항은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 만료 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간을 1년으로 정합니다. 대법원 2009다64307 판결은 구법상 갱신요구권의 5년 제한이 이런 법정갱신에는 적용되지 않는다고 보았습니다.

법정갱신이 된 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생깁니다. 만료를 앞두고 있다면 말로만 논의하지 말고 갱신 요구, 거절, 조건변경, 해지 통고를 상대방에게 도달한 날짜가 남는 방식으로 보관하세요.

상가임대차보호법 10년 이후 재계약은 새 조건과 종료 통지를 서면으로 남깁니다

상가임대차보호법 10년 이후 재계약은 금지된 것이 아닙니다. 다만 임차인이 법정 갱신요구권으로 같은 영업기간을 강제할 수 없으므로, 새 기간·차임·보증금·관리비·원상회복·중도해지·권리금 관련 협조를 임대인과 합의해 계약서에 적어야 합니다.

법 제11조는 조세·공과금 등 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 따른 경제사정 변동으로 차임 또는 보증금이 상당하지 않게 된 경우 장래에 대한 증감을 청구할 수 있게 합니다. 증액 청구는 시행령 제4조의 5%를 넘지 못하고 계약 또는 약정한 증액 후 1년 이내에는 다시 청구하지 못합니다.

다만 제1급감염병에 따른 경제사정 변동으로 감액된 뒤 감액 전 금액에 이를 때까지의 증액에는 법 제11조제3항이 5% 제한을 적용하지 않으며, 법 제2조제3항의 초과 임대차 적용 목록에는 제11조가 없습니다.

서명이 임박했는데 조건이 다르거나 퇴거·보증금·권리금 다툼이 생기면 계약서, 입금내역, 통지 자료, 건물 상태 사진을 모아 공식 분쟁조정 신청 경로를 확인하세요. 조정신청 화면은 주택뿐 아니라 상가건물 분쟁도 접수 대상으로 안내합니다.

1. 최초 계약일과 현재 만료일을 한 장에 적습니다.
2. 재계약 기간과 차임·보증금·관리비를 각각 적습니다.
3. 중도해지·원상회복·보증금 반환 시점을 적습니다.
4. 권리금 회수를 위한 신규임차인 주선과 협조 방법을 적습니다.
5. 서명 전 서로 다른 문구가 없는지 계약서 사본을 대조합니다.

환산보증금은 보증금에 월세 100배를 더하되 10년 갱신은 초과 계약에도 적용됩니다

시행령 제2조제2항·제3항은 월 단위 차임액과 1분의 100 비율을 정합니다. 따라서 환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더하며, 예를 들어 보증금 2억원과 월 차임 300만원이면 2억원과 3억원을 더한 5억원입니다.

2026년 11월 6일 확인한 시행령 제2조의 기준은 서울 9억원, 서울을 제외한 과밀억제권역과 부산 6억9천만원, 광역시 중 과밀억제권역 포함 지역·군지역·부산을 제외한 지역과 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다. 시행령이 바뀔 수 있으므로 계약 판단 전 공식 원문을 다시 확인해야 합니다.

환산보증금이 이 기준을 넘는다고 10년 갱신요구권과 권리금 보호가 없어지는 것은 아닙니다. 법 제2조제3항은 보증금액을 초과하는 임대차에도 제10조제1항·제2항·제3항 본문과 제10조의2부터 제10조의9까지 등을 적용한다고 정합니다.

상가임대차보호법 10년 권리금은 갱신요구권과 별도로 보호 요건을 확인합니다

상가임대차보호법 10년 권리금 보호는 갱신요구권이 끝났다는 이유만으로 바로 사라지지 않습니다. 대법원 2017다225312·225329 판결은 당시 5년이던 갱신요구 가능 기간이 지나도 임대인이 제10조의4의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보았습니다.

현행 제10조의4도 갱신요구권 상한의 만료를 예외로 두지 않습니다.

현행법상 보호 구간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 이 기간에 실제 신규임차인이 되려는 사람을 주선하고, 권리금 계약, 신규임차인의 보증금·차임 지급 능력, 임대인에게 소개한 날짜와 임대인의 답변을 남겨야 합니다.

3기 차임액 연체 등 제10조제1항 각 호의 사유가 있거나 신규임차인의 지급 능력 부족 등 제10조의4제2항의 정당한 사유가 있으면 보호가 제한될 수 있습니다. 제10조의5는 대규모·준대규모점포의 일부를 적용 대상에서 빼되 전통시장은 제외하고, 국유재산·공유재산도 적용 대상에서 제외합니다.

임대인이 보호의무를 위반한 손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년 이내 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

상가임대차보호법 10년 개정은 2018년 10월 16일 이후 체결·갱신부터 적용됩니다

상가임대차보호법 10년 개정은 법률 제15791호가 시행된 2018년 10월 16일에 종전 갱신요구 가능 기간 5년을 10년으로 늘린 것입니다. 같은 개정법 부칙 제2조는 이 10년 규정을 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 정합니다.

따라서 최초 계약이 2018년 10월 16일 전이라는 이유만으로 곧바로 10년 적용을 배제하면 안 됩니다. 그날 이후 처음 체결했는지, 기존 계약이 그날 이후 갱신됐는지 계약서와 법정갱신 자료를 확인해야 합니다.

반대로 날짜를 확인하지 않은 채 모든 오래된 계약에 10년이 적용된다고 단정해서도 안 됩니다.

마지막으로 최초 계약일, 2018년 10월 16일 전후의 갱신일, 현재 만료일, 갱신 요구·거절 통지일을 한 표에 적으세요. 확인한 자료가 서로 맞지 않거나 구두 갱신만 있어 다툼이 예상되면 공식 분쟁조정 신청 페이지에서 현재 접수 안내를 확인합니다.

자주 묻는 질문