상가임대차보호법보증금 보호 한도 인상 기준

상가임대차보호법 보증금 보호는 인도·사업자등록·확정일자를 순서대로 준비합니다

상가임대차보호법 보증금 보호에서 대항력과 우선변제권은 같은 말이 아닙니다. 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다.

소유자가 바뀌어도 임대차 관계를 주장하기 위한 기본 요건입니다.

경매·공매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받는 우선변제권은 대항요건에 관할 세무서장의 확정일자를 더 갖춰야 합니다. 국세청 안내에 따르면 확정일자 신청은 대표자 신분증과 임대차계약서 원본을 준비하고, 상가 일부만 임차한 경우에는 건물도면이 필요할 수 있습니다.

확정일자를 받았다고 보증금 전액 반환이 보장되는 것은 아닙니다. 선순위 담보권과 실제 환가대금, 환산보증금 적용범위를 함께 확인해야 하므로 계약서·사업자등록 접수증·확정일자 계약서를 한곳에 보관하세요.

상가임대차보호법 보증금 기준은 보증금+월세×100으로 계산합니다

상가임대차보호법 보증금 기준은 계약서의 보증금만으로 판단하지 않습니다. 시행령 제2조는 월 단위 차임액과 1분의 100 비율을 정하므로, 환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산합니다.

예를 들어 보증금 3천만원에 월세 200만원이면 월세 환산액은 2억원이고, 환산보증금은 2억3천만원입니다. 월세가 없는 계약은 보증금 자체가 환산보증금이 됩니다.

계약서에서 보증금과 월세를 원 단위로 적고 계산한 뒤 상가 주소의 지역 구간과 비교하세요. 월세를 빠뜨리거나 연 단위로 바꾸면 한도 판단이 달라질 수 있습니다.

상가임대차보호법 보증금 한도는 지역별 9억·6억9천·5억4천·3억7천만원입니다

2026년 11월 6일 시행 중인 시행령 제2조의 상가임대차보호법 보증금 한도는 서울 9억원, 서울을 제외한 과밀억제권역과 부산 6억9천만원, 대상 광역시·세종·열거된 시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다. 법령은 바뀔 수 있으므로 계약을 판단하는 날의 현행 시행령을 다시 확인해야 합니다.

5억4천만원 구간의 광역시는 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산을 제외합니다. 세종특별자치시와 파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시도 이 구간에 들어갑니다.

한도는 이하 기준이므로 환산보증금이 한도와 같으면 적용범위 안입니다. 한도를 넘으면 법 전체가 사라지는 것이 아니라 제2조제3항에 따라 계속 적용되는 조항을 따로 봅니다.

소액 보증금 최우선변제는 일반 환산보증금 한도와 별도입니다

소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선변제하는 기준은 앞의 일반 환산보증금 한도보다 훨씬 낮습니다. 일반 한도 안이라는 이유만으로 소액임차인 보호 대상이라고 판단하면 안 됩니다.

시행령 제6조는 환산보증금으로 소액임차인의 범위를 정하고, 제7조는 우선변제를 받을 보증금 중 일정액을 따로 정합니다. 예를 들어 서울은 환산보증금 6천500만원 이하인 임차인이 대상이고, 보증금 중 일정액은 2천200만원 이하입니다.

3천800만원 구간은 과밀억제권역 포함 지역과 군지역을 제외한 광역시 및 안산시·용인시·김포시·광주시에 적용됩니다.

법 제14조에 따라 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청 요건을 갖춰야 합니다. 임차인의 보호 일정액은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없고, 임차인이 2명 이상이어서 각 보호 일정액의 합계가 그 한도를 넘으면 각 보호 일정액의 비율로 나눕니다.

상가임대차보호법 보증금 인상은 5%와 1년 제한의 적용범위를 먼저 봅니다

상가임대차보호법 보증금 인상에서 5%는 임대인이 매년 자동으로 올릴 수 있다는 뜻이 아닙니다. 법 제11조는 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 기존 차임 또는 보증금이 상당하지 않게 된 경우 장래 금액의 증감을 청구할 수 있게 하고, 시행령 제4조는 증액청구를 청구 당시 차임 또는 보증금의 5% 이하로 제한합니다.

법 제11조제2항에 따라 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못합니다. 다만 제1급감염병으로 차임 등이 감액된 뒤 감액 전 금액까지 회복하는 증액에는 제11조제3항의 5% 예외가 있습니다.

환산보증금 한도 초과 임대차에 적용되는 법 제2조제3항의 목록에는 제11조가 없습니다. 한도를 넘는 계약에 이 법의 5% 상한이 당연히 적용된다고 단정하지 말고, 계약서와 증액 요구의 법적 근거를 따로 확인하세요.

환산보증금이 한도를 넘어도 갱신요구권과 대항력은 남습니다

환산보증금이 지역 한도를 넘더라도 법 제2조제3항은 제3조의 대항력과 제10조제1항·제2항·제3항 본문 등을 적용합니다. 따라서 건물 인도와 사업자등록 신청에 따른 대항력, 최초 임대차기간을 포함한 전체 10년 범위의 계약갱신요구권은 남습니다.

갱신을 원하면 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구해야 합니다. 3기의 차임액에 이를 만큼 연체한 사실, 거짓 임차, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 법이 정한 철거·재건축 사유 등 법정 거절 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다.

한도 초과 계약에는 제10조제3항의 보증금·차임 증감 단서와 제11조가 예외 적용 목록에 없습니다. 갱신요구와 보증금 인상을 한 덩어리로 판단하지 말고, 만료일·최초 계약일·갱신요구 도달일·인상 요구액을 각각 적어 확인하세요.

1. 최초 임대차 시작일과 현재 계약 만료일을 적습니다.
2. 만료 6개월 전과 1개월 전 날짜를 달력에 표시합니다.
3. 갱신요구 내용을 문자·메일·내용증명 등 도달일이 남는 방식으로 보냅니다.
4. 보증금·월세 인상 요구는 갱신요구와 분리해 적용범위와 금액을 확인합니다.

자주 묻는 질문