상가임대차보호법최우선변제 상가임대차보호법 최우선변제금 최우선변제권

상가임대차보호법 최우선변제금은 지역별 환산액 기준과 보호 상한을 함께 봅니다

상가임대차보호법 최우선변제권은 보증금 전액을 무조건 먼저 주는 권리가 아닙니다. 시행령 제6조에 따라 보증금과 월 차임의 100배를 더한 환산액이 소액임차인 기준 안에 들어야 하고, 제7조의 지역별 금액 이하에서 실제 보증금만큼 보호됩니다.

서울은 환산액 6,500만원 이하에서 최대 2,200만원, 서울을 제외한 과밀억제권역은 5,500만원 이하에서 최대 1,900만원입니다. 광역시 중 과밀억제권역과 군 지역을 제외한 곳 및 안산시·용인시·김포시·광주시는 3,800만원 이하에서 최대 1,300만원, 그 밖의 지역은 3,000만원 이하에서 최대 1,000만원입니다.

상가임대차보호법 최우선변제금은 임대건물가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 같은 건물의 소액임차인 보호 금액 합계가 이 한도를 넘으면 각 임차인의 금액 비율로 나누므로 표의 상한이 실제 배당액을 보장하지는 않습니다.

환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해 법 적용 범위를 확인합니다

환산보증금은 계약서 보증금에 월 단위 차임의 100배를 더한 금액입니다. 보증금 5,000만원에 월세 100만원이면 환산보증금은 1억5,000만원입니다.

이 값으로 상가건물 임대차보호법 제2조의 지역별 적용 범위를 먼저 판정합니다.

현행 적용 범위 상한은 서울 9억원, 서울을 제외한 과밀억제권역과 부산 6억9,000만원, 부산·과밀억제권역·군 지역을 제외한 광역시와 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억4,000만원, 그 밖의 지역 3억7,000만원입니다.

환산보증금이 지역 상한을 넘더라도 제3조와 제10조 제1항·제2항·제3항 본문은 제2조 제3항에 따라 적용됩니다. 반면 제5조의 일반 우선변제권과 제14조의 최우선변제는 초과 임대차에도 적용되는 조항 목록에 없으므로, 두 권리를 판단할 때는 적용 범위를 먼저 확인합니다.

최우선변제권과 일반 우선변제권은 보증금 범위와 확정일자 요건이 다릅니다

최우선변제권은 소액임차인이 보증금 중 일정액을 담보물권자보다 먼저 받도록 한 제14조의 보호입니다. 경매신청 등기 전에 상가를 인도받고 사업자등록을 신청해 제3조 제1항의 요건을 갖춰야 합니다.

일반 우선변제권은 제5조에 따라 대항요건을 갖추고 관할 세무서장에게 임대차계약서의 확정일자를 받아야 합니다. 경매나 공매에서 확정일자와 다른 권리의 선후를 대조해 보증금의 순위를 판단합니다.

제14조 본문에는 확정일자가 최우선변제 요건으로 적혀 있지 않지만, 소액 기준을 넘거나 보호 상한을 초과한 나머지 보증금까지 생각하면 확정일자를 미루지 않는 편이 안전합니다. 상가 인도일, 사업자등록 신청일, 확정일자를 각각 증빙으로 남깁니다.

계약 직후 인도·사업자등록·확정일자를 갖추고 경매 통지를 받으면 시점을 다시 확인합니다

먼저 계약서의 주소와 실제 인도받은 점포가 같은지 확인합니다. 상가를 인도받은 뒤 사업자등록을 신청하면 제3조에 따라 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생기므로 접수증과 사업자등록 상태를 보관합니다.

임대차계약서에 관할 세무서장의 확정일자를 받아 일반 우선변제권의 요건도 갖춥니다. 임대인, 보증금, 월세, 점포 주소가 실제 계약과 다르면 권리 판단이 달라질 수 있으므로 변경계약도 날짜별로 모아 둡니다.

경매나 공매 통지를 받았다면 경매신청 등기일보다 인도와 사업자등록 신청이 앞서는지, 보증금과 월 차임의 100배를 더한 환산액이 현행 소액 기준에 드는지 확인합니다. 배당요구 기한과 제출서류는 해당 경매법원 또는 체납처분청의 공식 공지를 따릅니다.

1. 임대차계약서의 점포 주소·보증금·월세 확인
2. 상가 인도 후 사업자등록 신청과 접수일 보관
3. 관할 세무서장의 확정일자 확인
4. 등기·경매 통지에서 기준일과 제출기한 확인

상가임대차 갱신은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구하고 전체 10년을 확인합니다

임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법정 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사합니다.

갱신된 계약은 원칙적으로 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서 증감할 수 있으므로 갱신요구일과 임대인의 답변, 변경 조건을 문자나 문서로 남깁니다.

임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있거나 무단 전대, 고의·중대한 과실에 의한 파손 등 제10조가 정한 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 환산보증금이 제2조의 지역 상한을 넘더라도 제10조 제1항·제2항·제3항 본문은 적용되므로 최우선변제 판단과 따로 확인합니다.

자주 묻는 질문