상가임대차보호법10조 4항

상가임대차보호법 10조 4항은 무통지이면 같은 조건으로 1년 갱신됩니다

상가임대차보호법 10조 4항은 임대인의 통지가 없을 때 생기는 법정 갱신을 정합니다. 확인할 기간은 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.

그 사이 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면 만료 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 봅니다.

이때 새 임대차의 존속기간은 1년입니다. 보증금, 월 차임과 그 밖의 조건도 원칙적으로 전 임대차와 같은 조건이라는 것이 제4항의 문언입니다.

먼저 계약서에서 현재 만료일을 찾고 6개월 전 날짜와 1개월 전 날짜를 표시하세요. 그 구간에 도달한 통지의 원문에서 갱신 거절 또는 조건 변경 내용이 있는지 확인합니다.

제10조 제4항은 환산보증금 기준 이내인지 먼저 확인해야 합니다

법 제2조 제1항은 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 임대차에 이 법을 적용하며, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함합니다. 이 적용 대상인지 확인한 뒤 환산보증금 기준을 대조합니다.

환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액입니다. 시행령 제2조는 서울특별시 9억원, 서울을 제외한 과밀억제권역과 부산광역시 6억9천만원, 과밀억제권역에 포함된 지역·군지역·부산을 제외한 광역시와 세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·경기도 광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원을 기준으로 둡니다.

법 제2조 제3항은 이 기준을 초과한 임대차에도 제10조 제1항·제2항·제3항 본문을 적용한다고 열거하지만 제4항과 제5항은 넣지 않습니다. 따라서 초과 계약에 임대인의 통지가 없었다는 이유만으로 제4항의 동일 조건 1년 갱신과 제5항의 3개월 해지를 그대로 적용하면 안 됩니다.

환산보증금이 기준을 초과해도 갱신요구권 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 제1항·제2항에 따른 요구 가능 기간과 거절 사유를 따로 확인하세요.

상가임대차보호법 10조의 갱신요구와 제4항의 법정갱신은 다릅니다

제10조 제1항·제2항은 임차인이 갱신을 요구하는 제도입니다. 임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구할 수 있고, 최초 임대차를 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

다만 법률 제15791호 부칙 제2조에 따라 이 10년 규정은 2018년 10월 16일 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.

반면 제4항은 그 기간에 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않은 경우를 다룹니다. 임차인이 명시적으로 요구했는지와 별개로, 무통지라는 요건을 충족하면 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 봅니다.

임대인이 갱신 거절 통지를 보냈더라도 그것만으로 임차인의 갱신요구권이 없어지는 것은 아닙니다. 요구가 10년 범위 안에 있었는지, 임대인의 거절 사유가 제1항 각 호에 해당하는지를 함께 봐야 합니다.

제4항 갱신 뒤 임차인 해지는 통고가 도달한 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다

제10조 제5항은 제4항으로 갱신된 경우 임차인이 언제든 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있다고 정합니다. 다만 통고한 즉시 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다.

기준일은 임차인이 문서를 작성하거나 발송한 날이 아니라 임대인이 통고를 받은 날입니다. 통고 내용과 임대인이 받은 날짜를 함께 확인하세요.

환산보증금 기준을 초과한 임대차에는 제4항·제5항이 제2조 제3항의 적용 목록에 없습니다. 초과 계약이라면 이 3개월 규정을 바로 적용하지 말고 계약의 해지 조항과 다른 법적 근거를 따로 확인합니다.

갱신 거절·조건 변경 통지는 내용과 도달일을 함께 확인합니다

제4항 판단에서는 임대인이 무엇을 알렸는지와 언제 임차인에게 도달했는지가 중요합니다. 민법 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다고 정합니다.

단순한 협의 제안인지, 갱신 거절인지, 보증금·차임 같은 조건을 바꾸겠다는 통지인지 문구를 그대로 확인합니다.

임대인이 조건 변경을 통지했다면 제4항의 같은 조건 갱신으로 곧바로 결론 내리지 않습니다. 동시에 임차인의 갱신요구가 있었는지와 갱신 뒤 차임·보증금 증감에 관한 제10조 제3항의 적용범위도 확인합니다.

지금은 만료일·환산보증금·통지·최초 계약일을 차례로 적으세요

첫째, 현재 계약 만료일과 만료 6개월 전·1개월 전 날짜를 적습니다. 둘째, 보증금에 월세 100배를 더해 환산보증금을 계산하고 건물 소재지 기준과 비교합니다.

셋째, 법정 기간에 받은 임대인의 갱신 거절·조건 변경 통지를 날짜순으로 놓습니다.

넷째, 최초 임대차 시작일과 갱신 내역을 적어 전체 임대차기간이 10년을 초과하는지 확인합니다. 10년 규정은 2018년 10월 16일 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용되므로, 그 적용례도 함께 확인해야 합니다.

자료를 맞춰도 갱신 성립, 해지일 또는 거절 사유에 다툼이 남는다면 공식 임대차분쟁조정 신청 자가진단 화면을 확인하세요.

1. 계약 만료일과 6개월 전·1개월 전 날짜 표시
2. 보증금+월세×100 계산 후 지역 기준 비교
3. 거절·조건변경 통지와 도달일 정리
4. 최초 계약일부터 전체 임대차기간과 2018년 적용례 확인
5. 다툼이 남으면 공식 조정신청 자가진단 확인

자주 묻는 질문