상가임대차보호법환산보증금 초과 기준

상가임대차보호법 환산보증금은 보증금에 월세 100배를 더합니다

시행령 제2조제2항은 차임을 월 단위로 보며, 제3항은 환산 비율을 1분의 100으로 정합니다. 따라서 월세를 100으로 나누는 것이 아니라 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더합니다.

예를 들어 보증금 2억 원, 월세 500만 원이면 월세 환산액은 5억 원이고 환산보증금은 7억 원입니다. 계약서에 표시된 보증금과 월 단위 차임을 확인해 계산하세요.

종이에 보증금, 월차임, 상가 주소, 계약 시작일과 만료일을 먼저 적으면 기준 비교와 갱신 시기를 한 번에 확인하기 쉽습니다.

상가임대차보호법 환산보증금 기준은 지역별 네 구간입니다

상가임대차보호법 환산보증금 기준은 상가 소재지에 따라 달라집니다. 계약자의 주소가 아니라 임차한 상가건물의 주소를 기준으로 시행령 제2조제1항의 어느 호에 해당하는지 확인합니다.

제3호는 광역시 중 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산을 제외하고 세종특별자치시와 파주·화성·안산·용인·김포·광주시를 열거합니다. 같은 도 안에서도 기준이 다를 수 있으므로 시 이름만 보고 그 밖의 지역으로 넘기지 마세요.

현재 기준액은 대통령령 제29671호가 공포·시행된 2019년 4월 2일 이후 체결되거나 갱신되는 계약부터 적용됩니다. 그 전에 체결된 뒤 갱신되지 않은 계약은 당시 적용 기준을 따로 확인하세요.

상가임대차보호법 환산보증금 초과라도 갱신요구권은 남습니다

상가임대차보호법 환산보증금 초과는 법의 모든 보호가 사라진다는 뜻이 아닙니다. 법 제2조제3항은 기준을 초과하는 임대차에도 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9, 제11조의2와 제19조를 적용합니다.

따라서 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호와 차임연체 관련 조항 등은 초과 임대차에도 적용되지만, 실제 보호 여부는 각 조문의 요건과 예외를 충족해야 합니다. 반면 우선변제권을 정한 제5조는 제2조제3항의 초과 적용 목록에 없습니다.

보증금 회수가 걱정되면 갱신 문제와 분리해 계약서, 사업자등록, 건물 등기와 담보관계를 확인하세요. 분쟁 금액이 크거나 선순위 권리가 있으면 개별 법률 검토가 필요합니다.

갱신 요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기록을 남겨 합니다

법 제10조제1항에 따르면 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간의 처음과 끝을 계약서 만료일에서 거꾸로 표시하고, 임대인에게 요구가 도달한 사실을 확인할 수 있게 남기세요.

계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 법률 제15791호 부칙에 따라 이 10년 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로 그 전 계약은 갱신 이력을 함께 확인해야 합니다.

기준 초과 임대차에는 법 제10조제4항과 제5항의 묵시적 갱신 부분이 제2조제3항의 적용 목록에 들어 있지 않습니다. 초과 여부가 불분명해도 자동 갱신만 기다리지 말고 정해진 기간 안에 갱신 의사를 명시하는 편이 안전합니다.

1. 계약서에서 최초 시작일과 현재 만료일을 찾습니다.
2. 만료일 6개월 전과 1개월 전 날짜를 달력에 표시합니다.
3. 임대인에게 계약갱신을 요구한다는 뜻을 분명히 적습니다.
4. 보낸 날짜와 상대방에게 도달한 기록을 보관합니다.
5. 전체 임대차기간 10년 한도와 거절 사유를 확인합니다.

3기 차임 연체 등 법정 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다

임대인은 원칙적으로 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 법 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 가장 먼저 볼 것은 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는지입니다.

그 밖에 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 상당한 보상을 전제로 합의한 경우, 임대인 동의 없는 전대, 고의·중대한 과실로 건물을 파손한 경우, 건물 전부·일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우, 법에서 정한 철거·재건축 사유와 중대한 의무 위반이 열거되어 있습니다.

월세 납부내역, 임대인 동의서, 수리·파손 기록과 갱신 요구 기록을 한곳에 모으세요. 사실관계가 다투어지면 단순히 환산보증금 계산만으로 결론 내릴 수 없습니다.

기준 초과 때는 임대료 증액과 보증금 보호를 따로 확인합니다

기준 이내 임대차의 차임·보증금 증액청구는 법 제11조와 시행령 제4조에 따라 원칙적으로 청구 당시 금액의 5%를 초과하지 못합니다. 다만 제1급감염병에 따른 경제사정 변동으로 감액한 뒤 감액 전 금액까지 다시 증액하는 경우에는 법 제11조제3항의 예외가 있습니다.

기준 초과 임대차의 계약갱신에는 법 제10조의2가 조세·공과금·주변 상가의 차임과 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정 변동 등을 고려한 증감을 따로 규정합니다.

따라서 환산보증금이 기준을 초과하는데도 5% 규정이 그대로 적용된다고 단정하거나, 반대로 임대인이 원하는 만큼 올릴 수 있다고 단정하지 마세요. 초과 여부와 갱신 시 제시된 조건, 계약 체결·갱신 시점을 함께 놓고 법 제10조의2를 확인합니다.

계약서에서 상가 주소, 보증금, 월차임, 최초 시작일, 최근 체결·갱신일과 현재 만료일을 확인하세요. 환산보증금을 계산한 뒤 적용 기준과 갱신 요구 가능 기간을 달력에 표시합니다.

자주 묻는 질문