토지수용보상금산정기준 토지보상금조건 토지보상금세금조건 토지보상금수령조건

토지수용보상금산정기준은 공시지가에 가격시점의 객관적 토지조건을 반영합니다

토지보상법 제70조는 협의나 재결로 취득하는 토지를 공시지가를 기준으로 보상하도록 정합니다. 다만 공시지가 숫자를 그대로 지급하는 방식은 아닙니다.

공시기준일부터 가격시점까지의 토지 이용계획, 사업 영향이 없는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률과 토지의 위치·형상·환경·이용상황을 고려해 적정가격을 평가합니다.

가격시점의 현실적 이용상황과 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 봅니다. 일시적인 이용상황, 소유자나 관계인의 주관적 가치, 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 가치는 반영하지 않습니다.

사업인정 전 협의취득은 가격시점에 공시된 공시지가 중 가장 가까운 시점의 공시지가를 봅니다. 사업인정 후 취득은 사업인정고시일 전을 공시기준일로 하는 공시지가 가운데 협의 성립 또는 재결 당시 공시된 것 중 고시일과 가장 가까운 시점의 공시지가를 씁니다.

다만 공익사업의 계획·시행 공고나 고시로 토지가격이 변동됐다고 인정되면 그 공고일·고시일 전을 공시기준일로 하는 공시지가 중 해당 공고일·고시일과 가장 가까운 것을 사용합니다.

토지보상금조건은 보상계획의 소유자·권리·면적을 먼저 맞추고 감정평가 절차를 확인하는 것입니다

사업시행자는 토지조서와 물건조서를 작성한 뒤 사업 개요, 조서 내용, 보상 시기·방법·절차를 담은 보상계획을 공고하고 토지소유자와 관계인에게 통지해야 합니다. 다만 토지소유자와 관계인이 20인 이하이면 공고를 생략할 수 있습니다.

공고·통지 내용은 14일 이상 열람할 수 있어야 하며, 조서 이의는 원칙적으로 열람기간 안에 사업시행자에게 서면으로 냅니다. 고의나 과실로 보상계획을 통지받지 못한 소유자나 관계인은 협의가 끝나기 전까지 서면 이의를 낼 수 있습니다.

보상액은 사업시행자가 선정한 감정평가법인등 3인이 평가하는 것이 원칙입니다. 시·도지사와 토지소유자가 모두 추천하지 않거나 어느 한쪽이 추천하지 않으면 2인이 평가하며, 추천된 감정평가법인등은 평가자에 포함됩니다.

다만 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 사업시행자가 직접 보상액을 산정할 수 있는 경우는 이 평가 의뢰 원칙의 예외입니다.

토지소유자 추천은 열람기간 만료일부터 30일 이내에 해야 합니다. 보상 대상 면적 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수 과반수의 동의를 증명하는 서류가 필요하고, 한 토지소유자는 한 감정평가법인등에만 동의할 수 있습니다.

1. 보상계획에서 토지 소재지·지번·면적·소유자 확인
2. 토지조서·물건조서 누락이나 오류를 열람기간 내 서면 제출
3. 열람 종료일과 감정평가법인 추천 마감일 표시
4. 면적 기준과 소유자 수 기준을 모두 충족하는 동의서 준비
5. 사업인정고시일·가격시점·감정평가 결과를 한 묶음으로 보관

토지보상금수령조건은 현금 원칙과 채권·대토·재결·공탁의 차이를 확인하는 것입니다

손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 없으면 현금으로 지급하는 것이 원칙입니다. 협의가 성립하면 사업시행자는 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결합니다.

토지로 받으려면 소유자가 원하고 사업시행자가 가능하다고 보는 것에 더해 대통령령상의 보유기간 등과 건축법상 최소 양도면적 등 법정 대상자 요건 및 사업시행자 공고 기준을 충족해야 합니다.

채권 지급은 사업시행자가 국가·지방자치단체 또는 법정 공공기관·공공단체이고 법에서 정한 사유가 있는 경우에 가능합니다. 투기 우려 지역이라는 이유만으로 모두 의무 채권지급 대상이 되는 것은 아니며, 대통령령상 지역·사업·공공기관 조건과 부재부동산 소유자의 기준금액 초과분 요건을 모두 확인해야 합니다.

제38조·제39조에 따른 사용의 경우를 제외한 재결 단계에서는 수용 또는 사용 개시일까지 재결 보상금을 지급해야 합니다. 수령을 거부하거나 받을 수 없는 경우, 받을 사람을 알 수 없는 경우, 사업시행자가 재결액에 불복한 경우, 압류·가압류로 지급이 금지된 경우에는 공탁할 수 있습니다.

사업인정고시 뒤 권리가 이전됐다면 그 권리를 승계한 사람이 지급금 또는 공탁금을 받습니다.

토지보상금세금조건은 양도소득세 신고와 공익사업용 토지 감면요건을 따로 보는 것입니다

수용으로 토지 소유권이 대가를 받고 이전되면 소득세법상 유상으로 사실상 이전되는 양도에 해당합니다. 조세특례제한법 제77조의 15%·20%·35%·45%는 보상금에 곱하는 비율이 아니라 계산된 양도소득세의 세액에 적용하는 감면율입니다.

2026년 11월 6일 현재 조세특례제한법 제77조는 공익사업용 토지 등이 사업인정고시일에서 소급해 2년 이전에 취득한 토지 등이고 2026년 12월 31일 이전 양도하는 경우를 전제로 합니다. 사업인정고시 전에 양도했다면 양도일에서 소급해 2년 이전 취득 여부를 봅니다.

현금 등 일반 지급분은 세액의 15%, 대통령령상 채권으로 받은 부분은 20%를 감면합니다.

대통령령이 정한 법률과 방법에 따라 채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약하면 35%, 만기가 5년 이상이면 45% 감면 규정이 있습니다. 특약을 위반하면 추가 징수 규정이 적용됩니다.

이 비율은 보상금의 할인율이 아니라 계산된 양도소득세에 대한 감면율이며, 다른 감면·한도와 실제 적용은 신고자료로 확인해야 합니다.

감면 규정의 2026년 12월 31일 기한은 이후 법 개정으로 달라질 수 있습니다. 양도일 전에 최신 조문과 본인 사업의 사업인정고시일을 다시 확인하세요.

보상금 수령 뒤에는 원칙적으로 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다

토지를 양도한 거주자는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득 과세표준 예정신고를 해야 합니다. 다만 토지거래허가구역에서 허가 전에 대금을 청산했다면 허가일 또는 허가 전에 구역 지정이 해제된 경우 그 해제일이 속하는 달 말일부터 2개월입니다.

보상금 입금일, 소유권 이전일, 재결·공탁 상황이 서로 다르면 공식 안내에서 세법상 양도일을 확인합니다.

소득세법 제110조는 확정신고 때 양도가액과 필요경비 계산에 필요한 대통령령상 서류를 제출하도록 정합니다. 조세특례제한법 제77조도 공익사업 시행자에게 양도한 경우에는 사업시행자가, 수용으로 발생한 소득의 감면은 감면받으려는 사람이 신청하도록 구분하므로 협의매수인지 수용인지 확인한 뒤 공식 신고서식과 제출서류를 대조합니다.

예정신고를 했다면 같은 소득에 대한 확정신고를 생략할 수 있지만, 같은 과세기간에 누진세율 적용대상 자산의 예정신고를 2회 이상 한 경우 등 법정 예외는 다음 해 5월 1일부터 31일까지 확정신고 대상이 될 수 있습니다. 다른 부동산 양도가 있었다면 함께 확인하세요.

1. 보상계약서·재결서·공탁서에서 지급 원인과 금액 확인
2. 보상금 입금일과 소유권 이전등기일을 각각 기록
3. 취득계약서·취득비용·필요경비 증빙 모으기
4. 사업인정고시일 또는 그 전 양도일과 취득일을 비교해 2년 요건 확인
5. 현금·채권·만기보유 특약별 감면서류 구분
6. 홈택스에서 예정신고하고 접수증·납부내역 보관

자주 묻는 질문