양도세기본세율 부동산 구간 계산기 표 2주택 기본세율은 누진공제 보유기간

양도세 기본세율 표는 과세표준 6%부터 45%까지 8개 구간입니다

양도세 기본세율은 양도가액이나 양도차익 전체에 바로 적용하지 않습니다. 양도차익에서 적용 가능한 장기보유특별공제 등을 뺀 양도소득금액을 구하고, 양도소득 기본공제 등을 반영한 과세표준으로 구간을 찾습니다.

2026년 11월 1일 국세청에서 확인한 2023년 이후 양도세 기본세율 구간은 과세표준 1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1억5천만원 이하 35%, 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 10억원 이하 42%, 10억원 초과 45%입니다.

양도소득세기본세율 표는 일반적으로 적용되는 누진세율입니다. 단기보유 부동산, 비사업용 토지, 조정대상지역 중과 대상 주택, 미등기양도자산처럼 별도세율이 있는 경우에는 소득세법 제104조에 따라 적용세율을 다시 판단합니다.

양도세 기본세율 계산기는 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 뺍니다

양도세 기본세율 누진공제는 구간별 누진효과를 간단히 계산하기 위한 금액입니다. 과세표준 전체에 해당 구간 세율을 곱한 뒤 표의 누진공제를 빼면 기본세율에 따른 국세 산출세액을 구할 수 있습니다.

예를 들어 필요경비와 공제를 모두 반영한 과세표준이 7,000만원이면 24% 구간입니다. 7,000만원 × 24%로 계산한 1,680만원에서 누진공제 576만원을 빼면 국세 산출세액은 1,104만원입니다.

위 계산 도구는 과세표준을 선택하는 계산기입니다. 양도가액만 넣어 세액을 구하는 방식이 아니며, 지방소득세와 감면, 단기보유·비사업용 토지·다주택 중과는 포함하지 않으므로 실제 신고 전 홈택스 양도소득세 미리계산으로 다시 확인합니다.

부동산 양도세 기본세율은 자산 종류와 보유기간 2년 경계를 먼저 확인합니다

일반 토지·건물은 2년 이상 보유하면 기본세율을 먼저 검토하고, 1년 이상 2년 미만 보유하면 40%, 1년 미만 보유하면 50%의 단기보유세율을 확인합니다. 비사업용 토지이면 기본세율에 10%포인트를 더하는 별도 규정도 함께 봅니다.

주택은 과세대상인 경우 2년 이상 보유하면 기본세율을 먼저 검토하고, 1년 이상 2년 미만 보유하면 60%, 1년 미만 보유하면 70%입니다. 1세대 1주택 비과세 등 과세 여부를 먼저 판단해야 하며, 과세대상이라고 곧바로 기본세율만 적용되는 것은 아닙니다.

양도세 기본세율 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 실제 기간으로 확인합니다. 하나의 자산에 둘 이상의 세율이 해당하면 법에서 정한 비교 계산이 필요하므로 계약일·잔금일·등기접수일 자료를 신고 전에 대조합니다.

양도세 기본세율 2주택 적용은 조정대상지역과 2026년 중과 유예 종료를 확인합니다

2주택이라고 해서 모든 주택 양도에 기본세율 또는 중과세율이 자동 적용되는 것은 아닙니다. 국세청은 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 양도해 중과 대상이 되면 2주택자는 기본세율에 20%포인트를 더하고 장기보유특별공제를 적용하지 않는다고 안내합니다.

국세청은 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐다고 공지했습니다. 다만 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙되면 강남·서초·송파·용산구 소재 주택은 계약일부터 4개월, 그 밖의 조정대상지역 소재 주택은 6개월 이내 잔금·등기를 마친 경우 유예를 적용하는 경과규정을 안내했습니다.

비조정대상지역 주택이나 시행령상 중과 제외주택, 일시적 2주택 등은 결론이 달라질 수 있습니다. 양도일 현재 주택 수·지역·제외주택 요건과 계약일 경과규정을 홈택스 중과세 자가진단과 양도소득세 미리계산에서 확인합니다.

양도세 기본세율 장기보유는 세율 인하가 아니라 과세표준 전 공제 여부를 뜻합니다

양도세 기본세율 장기보유를 찾을 때는 보유기간이 길다고 기본세율 자체가 낮아지는 것으로 이해하면 안 됩니다. 장기보유특별공제는 적용 대상 부동산의 양도차익에서 법정 공제액을 빼 양도소득금액을 구하는 단계입니다.

국세청 계산 흐름도는 일반 토지·건물을 3년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제율을 검토하도록 안내합니다. 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간에 따른 별도 공제표를 확인하고, 미등기양도자산이나 법에서 제외한 자산에는 같은 공제표를 적용하지 않습니다.

양도소득 기본공제도 세율이 아닙니다. 소득세법 제103조는 거주자의 양도소득에 대해 소득 구분별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제하되 미등기양도자산 등 법정 예외를 둡니다.

조정대상지역 2주택 중과 대상이면 국세청 안내상 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다.

1. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다.
2. 적용 대상이면 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구합니다.
3. 감면대상소득금액과 양도소득 기본공제를 반영해 과세표준을 구합니다.
4. 과세표준 구간의 세율을 곱하고 누진공제를 빼 산출세액을 구합니다.

기본세율 계산 뒤 홈택스 신고에서 자산별 세율과 증빙을 다시 확인합니다

기본세율로 예상세액을 계산한 뒤에는 취득·양도 계약서, 필요경비 증빙, 보유기간과 주택 수 자료를 준비합니다. 기본세율 구간이 맞아도 취득가액·필요경비·공제나 별도세율이 빠지면 신고세액이 달라집니다.

토지·건물과 부동산에 관한 권리의 예정신고 법정기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 국세청 신고기한 표는 확정신고 법정기한을 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지로 안내합니다.

홈택스 모의계산은 예상세액을 확인하는 기능이고 신고서 제출을 대신하지 않습니다. 모의계산 뒤 세금신고 메뉴에서 양도소득세 예정신고 또는 확정신고를 제출하고, 국세 납부와 개인지방소득세 처리 결과를 각각 확인합니다.

자주 묻는 질문