부담부증여방법 부담부증여절차 부담부증여양도세방법 부담부증여취득세방법

부담부증여방법은 계약 전에 재산·채무·상환자를 확정하는 것입니다

첫 단계는 등기사항과 증여일 현재의 재산 평가자료, 대출 잔액 또는 임대보증금을 한자리에 놓는 것입니다. 상속세 및 증여세법 제47조는 증여재산가액에서 그 재산에 담보된 채무 등 수증자가 인수한 금액을 빼 증여세 과세가액을 정하므로, 계약서의 채무액을 추정해서 쓰면 안 됩니다.

배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정됩니다. 다만 객관적으로 인정되는 채무는 예외이며, 금융회사 채무는 해당 기관의 확인서류로, 그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정과 이자지급 증빙 등으로 입증합니다.

대출 채무자를 바꾸는 경우에는 금융회사에 승계 가능 여부를 먼저 확인합니다. 민법 제454조는 제3자가 채무자와 계약해 채무를 인수할 때 채권자의 승낙으로 효력이 생긴다고 정하므로, 증여계약서만 작성한 상태와 실제 채무자 변경 완료를 구분하세요.

부담부증여절차는 계약·취득세·등기·국세 신고를 차례로 나눕니다

실행 순서는 계약서 작성만으로 끝나지 않습니다. 재산과 채무 확인, 채권자 승낙·채무자 변경 확인, 부담부증여 계약, 취득세 신고·납부, 소유권이전등기, 증여세와 양도소득세 신고를 각각 완료해야 합니다.

취득세 법정기한 전에 등기를 접수하려면 수증자가 등기 접수일까지 취득세를 먼저 신고·납부합니다. 인터넷등기소에서 증여로 인한 소유권이전등기의 현재 신청 방식과 첨부서류를 확인합니다.

마지막에는 세금별 접수번호와 납부 결과를 따로 확인합니다. 한 기관에서 처리한 신고가 다른 세금 신고를 대신하지 않으므로 수증자의 증여세·취득세와 증여자의 양도소득세를 한 장의 체크표로 관리하면 빠뜨리기 쉽지 않습니다.

1. 등기사항·평가자료·채무 잔액과 수증자의 상환 계획을 확인합니다.
2. 금융회사 승낙과 채무자 변경 조건을 확인한 뒤 계약서를 작성합니다.
3. 수증자가 취득세를 신고·납부하고 소유권이전등기를 접수합니다.
4. 수증자는 증여세, 증여자는 채무 부분의 양도소득세를 각각 신고합니다.
5. 접수증·납부확인과 채무를 객관적으로 확인할 수 있는 입증서류를 보관합니다.

증여세는 수증자가 무상 부분과 채무 입증서류를 신고합니다

수증자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세를 신고합니다. 홈택스의 증여세 신고로 들어가 증여재산과 평가액, 수증자가 실제 인수한 채무, 적용 가능한 공제와 앞선 증여 내역을 신고자료에 맞춰 입력합니다.

국세청은 기본세율 적용 증여재산 신고의 제출대상서류로 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서, 증여재산 및 평가명세서, 채무사실 등 입증서류를 안내합니다. 부담부증여에서는 계약서뿐 아니라 대출 잔액, 금융회사 확인, 임대차계약과 보증금, 실제 채무 인수 자료를 함께 정리하세요.

채무가 인정되지 않거나 재산 평가액이 달라지면 무상 부분도 바뀝니다. 신고 전 계약서의 채무액과 평가명세서·취득세 신고서·등기자료의 수치를 대조하고, 확인하지 못한 값은 임의로 채우지 말고 공식 공지를 확인합니다.

부담부증여양도세방법은 증여자가 채무 부분을 따로 신고하는 것입니다

소득세법 제88조는 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 봅니다. 다만 같은 법 시행령 제151조는 배우자 또는 직계존비속 간 부담부증여에서 상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 따라 인수되지 않은 것으로 추정되는 채무액을 제외합니다.

부담부증여양도세방법은 증여재산 평가액과 실제 인수 채무를 확정한 뒤 소득세법 시행령 제159조에 따라 양도로 보는 부분의 양도가액과 취득가액을 안분하고, 인정되는 필요경비·공제·비과세 또는 감면·세율을 차례로 확인하는 것입니다. 계산 중간값에 임의의 세율을 곱해 납부액으로 확정하지 마세요.

국세청은 부담부증여 예정신고 기한을 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 안내합니다. 홈택스의 양도소득세 신고에서 계약·취득 자료와 채무 안분 근거를 대조하고, 계약서 사본과 취득·필요경비 증빙 등 해당 부속서류를 제출합니다.

부담부증여취득세방법은 일반 거래와 가족 간 거래의 판정이 다릅니다

지방세법 제7조는 일반적인 부담부증여에서 증여자의 채무액에 상당하는 부분을 유상취득으로 봅니다. 다만 배우자 또는 직계존비속에게서 받은 부동산의 부담부증여에는 제11항을 적용하므로 채무 부분만 자동으로 유상취득으로 나누지 않고 부동산 전체의 유상취득 인정 여부를 판정합니다.

가족 간 취득을 유상으로 인정받으려면 지방세법 제7조제11항 각 호의 사유나 취득자가 소득·소유재산 등으로 대가를 지급한 사실을 입증하는 요건을 확인해야 합니다. 다만 대가가 시가인정액보다 낮고 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 대가 지급 입증에 따른 유상취득 예외에서 제외됩니다.

이 차액은 지분 취득이면 전체 지분, 주택 부속토지만 취득하면 전체 주택을 취득한 것으로 보아 계산합니다.

부담부증여로 취득한 경우 취득세는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고·납부합니다. 그 기한이 오기 전에 소유권이전등기를 접수하려면 지방세법 제20조에 따라 등기신청서 접수일까지 취득세를 먼저 신고·납부해야 합니다.

신고 뒤에는 세금 세 건과 채무 입증자료를 따로 확인합니다

마지막 확인은 접수증 세 장을 모으는 것부터 시작합니다. 수증자의 취득세와 증여세, 증여자의 양도소득세가 각각 접수되었는지 보고 납부할 세액이 있다면 납부 결과까지 확인합니다.

채무 입증자료는 세금 신고서와 따로 묶습니다. 금융회사 등의 채무는 해당 기관의 확인서류를, 그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정과 이자지급 증빙 등 사실을 확인할 수 있는 서류를 보관합니다.

종이 서류를 한 묶음으로 보관할 때는 첫 장에 증여일, 취득세 등기 전 납부일, 등기 접수일, 증여세 접수일, 양도소득세 접수일을 적어 두면 빠진 절차를 바로 찾을 수 있습니다. 세금별 과세표준과 납세자가 다르므로 한 신고서의 금액을 다른 신고서에 그대로 옮기지 않습니다.

자주 묻는 질문