아파트양도소득세율

아파트양도소득세율 기본표는 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 시작합니다

국세청의 2023년 이후 양도소득 기본세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1억5천만원 이하 35%, 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 10억원 이하 42%, 10억원 초과 45%의 8개 구간입니다.

아파트양도소득세율은 양도가액 전체에 적용하는 단일세율이 아닙니다. 과세표준이 한 구간을 넘더라도 전체 금액이 갑자기 높은 세율로 과세되는 것이 아니라 해당 구간 세율을 곱한 뒤 누진공제를 반영합니다.

기본세율표는 비과세가 아닌 과세 대상 주택을 2년 이상 보유한 경우의 출발점입니다. 단기보유, 다주택 중과 대상, 미등기양도자산처럼 별도 규정이 있으면 적용할 산출세액을 다시 확인합니다.

매매가격이 아니라 양도차익과 공제를 반영한 과세표준에 세율을 적용합니다

국세청 세액계산 흐름도는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 적용 가능한 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구하는 순서를 안내합니다. 감면대상소득금액과 양도소득 기본공제 등을 반영하면 세율을 적용할 과세표준이 됩니다.

예를 들어 과세표준이 7,000만원이면 국세청 기본표의 24% 구간과 누진공제 576만원을 적용해 국세 산출세액 1,104만원을 계산합니다. 이 예시는 취득가액·필요경비·공제가 이미 반영된 과세표준에서 출발하며 지방소득세, 감면, 단기보유·다주택 별도세율은 포함하지 않습니다.

실제 계산에서는 매도·매입 계약서와 증빙 가능한 자본적 지출·양도비를 사용합니다. 확인하지 못한 취득가액이나 비용을 추정해 넣지 말고 증빙자료와 홈택스 신고서의 값을 일치시킵니다.

1. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 뺍니다.
2. 적용 가능한 장기보유특별공제와 감면을 확인합니다.
3. 양도소득 기본공제 등을 반영해 과세표준을 구합니다.
4. 보유기간·주택 수에 맞는 세율과 누진공제를 적용합니다.
5. 국세와 개인지방소득세 신고·납부를 각각 확인합니다.

주택을 1년 미만 보유하면 70% 1년 이상 2년 미만이면 60%를 확인합니다

국세청 주택 세율표와 소득세법 제104조에 따르면 주택과 그 부수토지는 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 2년 미만 보유하면 60%의 단기보유세율을 확인합니다. 2년 이상 보유한 과세 대상 주택은 원칙적으로 기본세율에서 출발합니다.

보유기간은 매매계약서의 작성일만 빼서 계산하지 않습니다. 취득시기와 양도시기는 대금청산일과 등기접수일 등 법정 기준을 실제 거래자료에 맞춰 판정해야 합니다.

단기보유 주택이 다주택 중과나 미등기양도자산 등 다른 세율에도 해당할 수 있으면 하나만 골라 적용하지 않습니다. 소득세법이 정한 방식으로 각 세율의 산출세액을 계산해 큰 금액을 확인합니다.

1세대 1주택은 세율보다 비과세 요건과 12억원 초과 범위를 먼저 봅니다

국세청은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 2년 이상 보유한 경우를 일반적인 1세대 1주택 비과세의 출발점으로 안내합니다. 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주요건도 확인합니다.

양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 일반 비과세 대상에서 제외되는 범위가 있습니다. 비과세 요건을 충족했다고 해서 12억원 초과 아파트의 양도차익 전체가 비과세되는 것으로 계산하지 않습니다.

일시적 2주택 등 특례는 취득·양도 순서와 기한이 따로 정해집니다. 양도일 현재 한 채만 남았다는 사실만으로 결론을 내리지 말고 세대 범위, 주택·입주권·분양권, 보유·거주기간과 특례 증빙을 함께 확인합니다.

다주택은 조정대상지역과 제외주택을 판정한 뒤 20%포인트 30%포인트 중과를 확인합니다

중과 대상인 1세대 2주택이 조정대상지역 주택을 양도하면 기본세율에 20%포인트, 중과 대상인 1세대 3주택 이상이면 30%포인트를 더하는 규정을 확인합니다. 주택이 두 채 또는 세 채라는 사실만으로 해당 세율을 바로 적용하지 않습니다.

양도일 현재 세대 단위의 주택 수, 조정대상지역 여부, 시행령상 중과 제외주택을 먼저 판정합니다. 주택 수에는 법에서 정한 조합원입주권과 분양권이 포함될 수 있어 등기된 아파트 숫자만 세면 결과가 달라질 수 있습니다.

다주택 중과의 일반 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 다만 보유기간 2년 이상인 주택 중 토지거래허가 비대상은 그날까지 계약·계약금 증빙을 갖추고 계약일부터 4개월 또는 법정 지역은 6개월 안에 양도해야 하며, 허가 대상은 그날까지 허가를 신청한 뒤 허가·계약·계약금·양도기한 요건을 모두 갖춰야 합니다.

토지거래허가 대상 주택을 2026년 5월 10일 이후 계약했다면 4개월·6개월 요건과 함께 2026년 9월 9일 또는 법정 지역은 2026년 11월 9일이라는 최종 상한도 적용됩니다. 2주택은 시행령 제167조의10, 3주택 이상은 제167조의3 원문을 계약·허가 자료와 대조하고, 확인하지 못한 경우 공식 공지 확인 후 신고합니다.

아파트 양도 뒤 원칙적으로 양도월 말일부터 2개월 이내 신고하고 증빙을 제출합니다

국세청 신고 안내에 따르면 토지·건물 등 부동산은 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부합니다. 양도한 연도에 확정신고 대상이 있으면 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지의 확정신고 일정도 확인합니다.

홈택스에서는 세금신고에서 양도소득세를 선택해 전자신고할 수 있습니다. 서면으로 신고하려면 양도자의 주민등록상 주소지를 관할하는 세무서에 직접 또는 우편으로 신고합니다.

신고서·납부서와 매도·매입 계약서 사본을 준비하고, 반영할 자본적 지출액·양도비의 증빙자료를 모읍니다. 홈택스 전자신고에서는 계약서 사본 등 부속서류를 PDF로 제출할 수 있으므로 신고서에 입력한 값과 증빙을 마지막으로 대조합니다.

1. 잔금과 등기 자료로 세법상 양도일을 확인합니다.
2. 양도월 말일부터 2개월의 예정신고·납부기한을 표시합니다.
3. 매도·매입 계약서와 실제 반영할 비용 증빙을 준비합니다.
4. 홈택스에서 신고서를 작성하고 PDF 부속서류를 제출합니다.
5. 국세와 개인지방소득세의 납부 결과를 각각 확인합니다.

자주 묻는 질문