토지양도세 양도세율 계산기 비사업용토지 사업용토지 표 신고 감면 기본세율

토지 양도세율 표와 토지 양도세 기본세율은 과세표준 8구간입니다

토지 양도세 세율은 매매대금 전체에 바로 곱하지 않습니다. 국세청 계산 흐름에 따라 양도차익과 공제를 반영해 양도소득 과세표준을 구한 뒤 해당 구간 세율과 누진공제를 적용합니다.

2026년 11월 2일 확인한 국세청의 2023년 이후 기본세율 표는 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8구간입니다. 누진공제는 과세표준 전체에 해당 구간 세율을 곱한 뒤 빼는 금액입니다.

이 표는 2년 이상 보유한 일반 토지에서 먼저 보는 기준입니다. 단기보유, 비사업용 토지, 지정지역, 주택에 딸린 토지처럼 다른 세율이 적용될 수 있으면 각 규정을 별도로 확인합니다.

사업용토지 양도세율과 비사업용토지 양도세율은 실제 이용과 보유기간부터 나눕니다

사업용토지 양도세율을 찾을 때는 단순히 공부상 지목만으로 사업용이라고 확정하지 않습니다. 비사업용 토지에 해당하지 않고 주택에 딸린 토지 등 다른 별도세율 대상도 아닌 일반 토지를 2년 이상 보유했다면 기본세율을 출발점으로 봅니다.

비사업용토지 양도세는 국세청 표에서 기본세율보다 10%포인트 높은 비사업용 토지 세율을 적용합니다. 일반지역의 2년 이상 보유분은 이 세율을 보고, 2년 미만이면 40% 또는 50% 단기보유 계산액과 비사업용 계산액 중 큰 금액을 적용합니다.

사업용·비사업용 판단은 토지 종류, 실제 이용, 소유·재촌·사용 기간과 법정 예외를 함께 검토해야 합니다. 이 글의 선택 도구는 세율 차이만 비교하므로 구분이 불명확하면 공식 공지 확인 후 신고해야 합니다.

토지 양도세 계산기와 토지 양도세율 계산기는 과세표준을 먼저 만들어야 합니다

토지 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하는 데서 시작합니다. 적용 대상이면 장기보유특별공제를 반영해 양도소득금액을 구하고, 감면대상소득금액과 양도소득 기본공제를 반영해 과세표준을 계산합니다.

국세청 세액계산 흐름도의 양도소득 기본공제는 연간 250만원이며 미등기 양도자산은 적용에서 제외됩니다. 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 빼 산출세액을 구한 뒤 세액공제·감면세액을 반영합니다.

위 토지 양도세 계산기 세율 결과는 과세표준을 3,000만원으로 고정한 비교입니다. 취득가액·필요경비·장기보유특별공제와 감면을 자동 계산하지 않으므로 실제 신고액으로 사용하지 않습니다.

1. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 뺍니다.
2. 적용 가능한 장기보유특별공제를 반영해 양도소득금액을 구합니다.
3. 감면대상소득금액과 양도소득 기본공제를 반영해 과세표준을 구합니다.
4. 과세표준에 해당 세율을 적용하고 누진공제를 빼 산출세액을 계산합니다.
5. 세액공제와 감면을 반영하고 신고할 세액을 확인합니다.

토지 양도세 감면은 자경농지 원칙 8년·법정 경영이양 예외 3년 요건을 확인합니다

토지 양도세 감면은 모든 토지에 자동 적용되지 않습니다. 조세특례제한법 제69조는 농지 소재지에 거주하는 대통령령상 거주자가 대통령령상 방법으로 원칙적으로 8년 이상 직접 경작한 대통령령상 토지의 양도소득에 대해 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하도록 규정합니다.

다만 농지이양은퇴보조금 지급대상 농지를 한국농어촌공사 또는 시행령이 정한 농업법인에 2026년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상 요건이 적용됩니다.

조세특례제한법 시행령 제66조의 거주 요건은 해당 기간 농지 소재 시·군·구, 연접한 시·군·구 또는 농지에서 직선거리 30킬로미터 이내에 거주하며 경작하고 양도일 현재 거주자일 것입니다. 비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람도 포함됩니다.

직접 경작은 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 것을 뜻하며, 농업·임업 등 법정 제외소득을 뺀 사업소득금액과 총급여액의 합계가 3,700만원 이상인 과세기간 등은 경작기간에서 제외됩니다.

주거지역 등 편입·환지예정지 지정은 감면 대상 소득을 제한할 수 있습니다. 감면을 받으려면 해당 농지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 제출해야 합니다.

확인하지 못한 개별 증빙은 양도일 현재 공식 공지 확인 후 준비합니다.

토지 양도세 신고 방법은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고입니다

토지 양도세 신고는 홈택스에서 신고·납부, 세금신고, 양도소득세 순으로 들어가 전자신고할 수 있습니다. 국세청은 토지의 예정신고 법정기한을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 안내합니다.

확정신고가 필요한 경우 법정기한은 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지입니다. 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날이면 그 다음 날이 기한입니다.

토지거래계약 허가구역에서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 예정신고는 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 따로 안내됩니다. 자신의 거래가 이 예외에 해당하면 일반 양도일 기준으로 단정하지 않습니다.

토지 양도세 신고 서류는 계약서와 필요경비 증빙부터 대조합니다

국세청이 안내하는 토지 양도세 신고 서류에는 신고서·납부서와 해당 자산의 매도·매입 계약서 사본, 자본적지출액·양도비 증빙자료, 해당되는 감가상각비명세 등이 있습니다. 환지확정 전에 취득한 토지는 환지예정지증명원·잠정등급확인원 등이 안내돼 있습니다.

토지·건물 등기부등본, 토지·건축물대장 등본, 개별공시지가 확인원은 담당공무원이 확인해 납세자 제출을 생략할 수 있습니다. 다만 계산에 폐쇄등기부 등본이 필요하면 납세자가 제출해야 합니다.

매매계약서 사본 등 부속서류는 PDF 파일로 홈택스에 온라인 제출할 수 있습니다. 감면을 신청하거나 거래 구조가 일반적이지 않다면 필요한 추가 서류를 추측하지 말고 홈택스 공식 공지 확인 후 제출합니다.

자주 묻는 질문