상가임대차보호법권리금 회수 보호 규정

상가임대차보호법 권리금 보호는 환산보증금 기준을 넘어도 적용됩니다

법 제2조 제2항은 보증금 외에 월 차임이 있으면 월 차임에 시행령이 정한 비율을 곱한 금액을 보증금에 포함해 적용범위를 정하도록 합니다. 현행 시행령 제2조 제3항의 비율은 1분의 100이므로 환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 확인합니다.

그러나 환산보증금이 시행령의 지역별 기준을 넘는다는 이유만으로 권리금 회수기회 보호가 빠지는 것은 아닙니다. 법 제2조 제3항은 기준을 초과하는 임대차에도 제10조 제1항·제2항·제3항 본문과 제10조의2부터 제10조의9까지를 적용한다고 정하고, 권리금 보호는 제10조의4에 있습니다.

상가임대차보호법 권리금은 보증금·차임과 별개의 대가입니다. 제10조의3은 시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가로 정의합니다.

상가임대차보호법 권리금 회수는 종료 전 6개월부터 준비합니다

상가임대차보호법 권리금 회수 보호 구간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 계약서에서 종료일을 찾고 그 날짜를 기준으로 6개월 전 날짜를 달력에 표시합니다.

보호는 임대인이 권리금을 직접 지급한다는 뜻이 아닙니다. 임차인이 신규임차인이 되려는 사람을 주선하고, 그 사람과 권리금 계약을 맺어 권리금을 받을 기회를 임대인이 법정 방해행위로 막지 못하게 하는 규정입니다.

신규임차인의 보증금·차임 지급 자력 또는 그 밖에 임차인 의무를 이행할 의사·능력에 관해 알고 있는 정보는 임대인에게 제공합니다. 신규임차인 조건, 전달일, 임대인의 답변과 제시한 임대 조건을 날짜순으로 보관하면 사실관계를 확인하기 쉽습니다.

1. 계약서에서 임대차 종료일을 확인합니다.
2. 종료 6개월 전 날짜를 표시합니다.
3. 신규임차인과 권리금 조건을 문서로 정합니다.
4. 신규임차인의 지급 자력 또는 이행 의사·능력 정보를 전달합니다.
5. 임대인의 답변과 새 차임·보증금 요구를 보관합니다.

상가임대차보호법 권리금 보호 규정은 네 가지 방해행위를 확인합니다

첫째, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 그 권리금을 받는 행위입니다. 둘째, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다.

셋째, 상가의 조세·공과금, 주변 상가의 차임·보증금과 그 밖의 부담에 비추어 현저히 고액인 차임과 보증금을 신규임차인에게 요구하는 행위입니다. 단순히 조건이 올랐다는 사실만 적지 말고 기존 조건, 새 요구액과 주변 조건 자료를 구분해 둡니다.

넷째, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다. 거절이 있었다면 날짜와 이유를 남기고, 다음 섹션의 정당한 사유와 갱신 거절 사유에 해당하는지 함께 대조합니다.

신규임차인 거절의 정당한 사유와 권리금 보호 적용 제외를 먼저 가릅니다

제10조의4는 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나, 임차인 의무를 위반할 우려 등 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있으면 계약 거절의 정당한 사유로 봅니다. 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우와 임대인이 선택한 신규임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급한 경우도 조문에 적혀 있습니다.

또한 차임 3기분에 이르도록 연체한 사실, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 법정 철거·재건축 사유 등 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 제10조의4 제1항의 방해금지 예외가 될 수 있습니다. 내 계약에서 실제로 발생한 사실과 조문 요건을 항목별로 확인합니다.

제10조의5는 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 상가를 적용 제외로 두지만 전통시장은 예외로 다시 보호 대상에 둡니다. 국유재산이나 공유재산인 상가건물 임대차도 제10조의4가 적용되지 않습니다.

계약갱신요구권 10년과 권리금 회수기회는 날짜를 따로 계산합니다

법 제10조는 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 합니다. 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호 기간은 종료 6개월 전부터 종료일까지이고, 갱신요구 기간은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 시작은 같아 보여도 끝나는 시점과 목적이 다르므로 계속 영업할지, 계약을 끝내며 신규임차인을 주선할지 먼저 결정합니다.

환산보증금 기준을 초과한 임대차에도 법 제2조 제3항에 따라 제10조 제1항·제2항·제3항 본문이 적용됩니다. 다만 갱신 거절 사유가 있으면 권리금 방해금지의 예외와도 연결될 수 있으므로 3기 차임액 연체·무단 전대·고의 또는 중대한 과실로 인한 파손·법정 철거 사유를 함께 확인합니다.

권리금 회수 방해 손해배상은 금액 상한과 종료일부터 3년을 확인합니다

임대인이 제10조의4 제1항을 위반해 손해가 생기면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 법정 상한은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이므로, 약정액 전부가 자동으로 인정된다고 단정하지 않습니다.

손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸합니다. 종료일, 신규임차인 주선일, 임대인의 요구·거절일, 권리금 계약과 손해 자료를 한 번에 정리합니다.

분쟁조정은 당사자의 의견·양보를 바탕으로 제시된 조정안을 당사자 모두 수락해야 합의가 성립하는 절차라고 공식 신청 화면이 안내합니다. 조정신청만으로 상대방의 동의나 협조가 보장되는 것은 아니므로, 신청 전 자료를 갖추고 절차의 현재 안내를 확인합니다.

자주 묻는 질문