양도세계산 계산기 부동산 아파트 1주택 토지 미국주식 2주택 계산법 방법

양도세 계산법과 양도세 계산 방법은 양도차익에서 과세표준을 만드는 순서입니다

양도소득세계산의 첫 단계는 양도가액에서 실제 취득가액과 세법상 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 구하는 것입니다. 부동산은 적용 가능한 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구하고, 감면대상소득금액과 양도소득기본공제를 반영해 과세표준을 만듭니다.

과세표준에 자산 종류와 보유기간에 맞는 세율을 적용하고 누진공제를 빼 산출세액을 구합니다. 감면세액과 세액공제를 반영한 뒤 가산세가 있으면 더해 자진납부할 국세를 계산하며, 개인지방소득세는 별도 항목으로 확인합니다.

계약서 숫자만 옮기지 말고 자본적지출액·양도비 증빙과 감가상각 여부를 확인합니다. 국세청은 매도·매입 계약서 사본과 자본적지출액·양도비 증빙자료 등을 제출서류로 안내합니다.

부동산 양도세 계산기와 아파트 양도세 계산기는 1주택 비과세부터 확인합니다

부동산 양도세 계산기는 매도가격에 세율을 바로 곱하지 않습니다. 실제 양도가액·취득가액·필요경비와 보유기간을 넣고 장기보유특별공제 적용 여부를 반영한 과세표준을 만든 뒤 기본세율 또는 별도세율을 적용합니다.

아파트 양도세 계산기에서 양도일 현재 1세대 1주택이라면 세율 계산보다 비과세 판정이 먼저입니다. 국세청은 국내 1주택을 2년 이상 보유한 기본 구조를 안내하고, 양도 당시 실지거래가액 12억원 초과 고가주택은 제외하며, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역 주택은 원칙적으로 2년 이상 거주요건도 확인하도록 안내합니다.

1주택 양도세 계산기 결과가 0원이어도 세대 구성, 분양권·입주권, 취득 당시 지역과 법정 예외를 대조하지 않았다면 확정 결과로 보지 않습니다. 취득일·계약일·전입일·양도일을 현행 법령과 함께 확인합니다.

토지 양도세 계산기는 사업용 여부와 보유기간을 나눈 뒤 세율을 적용합니다

토지 양도세 계산기는 먼저 양도가액·취득가액·필요경비로 양도차익을 구한 뒤 장기보유특별공제와 기본공제를 검토합니다. 일반 토지를 2년 이상 보유한 경우에는 기본세율표를 검토하지만, 보유기간이 짧거나 비사업용 토지이면 별도세율과 비교 계산이 필요합니다.

국세청 세율표는 일반 토지·건물의 1년 미만 보유에 50%, 1년 이상 2년 미만 보유에 40%를 안내합니다. 비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트를 더한 세율표와 단기보유세율 등 해당 세율로 각각 계산해 법에서 정한 큰 세액 적용 원칙을 확인합니다.

농지라고 해서 감면이 자동 적용되는 것은 아닙니다. 국세청은 8년 이상 자경농지 등도 감면요건을 충족한 때에 감면된다고 안내하므로 보유기간만으로 결과를 확정하지 않습니다.

1. 토지의 실제 사용과 사업용·비사업용 판정
2. 취득일과 양도일로 보유기간 계산
3. 필요경비·공제 반영 후 과세표준 계산
4. 기본·단기·비사업용 세율의 적용 결과 확인

2주택 양도세 계산기는 주택 수와 조정대상지역·특례를 판정한 뒤 계산합니다

2주택 양도세 계산기는 주택을 두 채 보유했다는 사실만으로 한 가지 세율을 적용하면 안 됩니다. 양도일의 세대별 주택 수, 양도주택의 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 특례, 중과 제외주택과 경과규정을 먼저 판정합니다.

조정대상지역의 중과 대상 1세대 2주택이면 기본세율에 20%포인트가 더해질 수 있고 장기보유특별공제 적용 여부도 달라집니다. 반대로 비조정대상지역이거나 시행령상 제외·특례에 해당하면 같은 양도차익이라도 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

2026년 11월 1일 현재 시행령은 2년 이상 보유주택에 대해 2026년 5월 9일 양도분 제외와 별도의 경과규정을 두고 있습니다. 허가 대상 주택은 5월 9일까지의 토지거래허가 신청, 실제 허가, 매매계약·계약금과 양도기한을 모두 확인하고, 허가 비대상 주택은 5월 9일까지의 매매계약·계약금과 4개월·6개월 양도기한을 확인합니다.

허가 대상 주택을 5월 10일 이후 계약한 경우의 최종 양도기한은 9월 9일 또는 시행령 표에 적힌 지역의 11월 9일입니다.

따라서 기본세율 계산액과 중과 가정액을 모두 본 뒤, 시행령 제154조·제155조·제167조의10의 해당 요건을 양도일 기준으로 확인합니다.

미국주식 양도세 계산은 모든 계좌의 원화 손익을 통산해 연 250만원을 공제합니다

미국주식 양도세 계산은 매도대금 전체가 아니라 원화 양도가액에서 원화 취득가액과 인정되는 필요경비를 뺀 양도차익으로 시작합니다. 같은 과세기간의 국내·해외 과세대상 주식 손익을 통산한 뒤 주식 양도소득금액에서 연 250만원 기본공제를 적용합니다.

국세청의 2026년 해외주식 안내는 일반 해외주식에 20% 세율을 적용하고 예정신고 없이 확정신고로 끝낸다고 설명합니다. 지방세법상 일반적인 중소기업 외 국외주식의 개인지방소득세 표준세율 2%를 함께 보면, 순이익 500만원의 단순 예시는 과세표준 250만원·국세 50만원·지방세 5만원입니다.

증권사별로 기본공제를 반복 적용하지 않습니다. 모든 계좌의 원화 환산 자료와 필요경비를 모으고, 부동산주식·외국납부세액·증여 또는 상속 취득처럼 별도 판단이 필요한 경우는 국세청 안내와 신고 화면을 다시 확인합니다.

네이버 양도세 계산기 검색 뒤에는 홈택스 미리계산과 신고를 따로 완료합니다

네이버 양도세 계산기를 찾더라도 국세청 홈택스 양도소득세 미리계산 페이지에서 예상세액을 다시 확인합니다. 계약서와 증빙으로 양도가액·취득가액·필요경비를 대조하고, 국세청 계산 흐름도의 비과세·공제·세율 순서가 반영됐는지 확인합니다.

미리계산은 신고서 제출이 아닙니다. 부동산을 양도한 경우 국세청 안내상 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부하고, 해외주식은 예정신고 없이 다음 해 확정신고 기간에 신고합니다.

홈택스 전자신고 뒤 개인지방소득세 처리와 납부 결과도 별도로 확인합니다. 실제 마감일이 휴일인 경우와 자산별 확정신고 사유는 신고연도의 국세청 공지를 확인합니다.

1. 계약서·증빙과 전체 거래내역 준비
2. 홈택스에서 미리계산 결과 확인
3. 예정신고 또는 확정신고 제출
4. 국세·개인지방소득세 납부 결과 확인

자주 묻는 질문