재산세·종부세 계산기 2026: 주택별 보유세와 공동명의 비교
ETF 리밸런싱 편집팀 · 기준 확인 2026-09-07 · 편집 기준
공시가격 6억원의 단독명의 1세대1주택은 2026년 비율 44%를 적용해 재산세 과세표준이 2억6,400만원입니다. 상한 감액이 없는 도시지역 예시의 연간 재산세 본세는 348,000원, 도시지역분 369,600원, 지방교육세 69,600원으로 합계 787,200원입니다. 종부세는 12억원 공제 아래여서 0원이며, 지역자원시설세는 이 합계에 포함하지 않습니다.
공시가격으로 재산세·종부세 계산하는 방법
재산세는 주택마다 전체 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하고 상한을 반영한 과세표준으로 계산합니다. 주택 전체 누진세액을 구한 다음 소유지분을 나눕니다. 공동명의 50%라고 가격을 절반으로 줄여 누진세율을 적용하는 방식이 아닙니다.
종부세는 본인 지분 공시가격을 합산해 기본공제를 뺀 뒤 60%를 곱합니다. 그 과표에 주택 수별 누진세율을 적용하고 재산세 중복분, 적격 연령·보유 공제, 입력한 상당세액에 따른 세부담상한을 순서대로 반영합니다. 농어촌특별세는 최종 종부세의 20%입니다.
개인 주택의 재산세 중복공제 분자는 종부세 과표 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%입니다. 분모는 인별 공시가격 합계에 재산세 비율과 표준 누진세율을 적용한 금액입니다. 실제 재산세 본세 합계에 이 비율을 곱하며 도시지역분·교육세는 공제 대상에 넣지 않습니다.
2026년 세율·공제 기준표
2026년 6월 1일 주택 보유 조건을 기준으로 적용합니다. 세율표의 금액은 공시가격이 아닌 각 세목의 과세표준입니다.
| 항목 | 적용 기준 |
|---|---|
| 재산세 일반 공정시장가액비율 | 공시가격의 60% |
| 2026년 1세대1주택 비율 | 3억원 이하 43% / 6억원 이하 44% / 6억원 초과 45% |
| 1세대1주택 재산세 세율 특례 | 공시가격 9억원 이하 주택, 과표별 0.05~0.35% |
| 도시지역분 / 지방교육세 | 과표의 0.14% / 재산세 본세의 20% |
| 종부세 기본공제 | 일반 인별 9억원 / 적격 단독·부부 특례 1주택 12억원 |
| 종부세 공정시장가액비율 | 공제 후 공시가격의 60% |
| 종부세 연령 공제 | 만 60세 20% / 65세 30% / 70세 이상 40% |
| 종부세 보유 공제 | 5년 20% / 10년 40% / 15년 이상 50%, 연령과 합계 최대 80% |
| 농어촌특별세 | 종부세의 20% |
주택 재산세 누진세율
| 과세표준 구간 | 표준 | 9억원 이하 1세대1주택 특례 |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만 초과~1.5억원 | 0.15% | 0.1% |
| 1.5억 초과~3억원 | 0.25% | 0.2% |
| 3억원 초과 | 0.4% | 0.35% |
각 구간 초과분에 해당 세율을 적용하는 누진 방식입니다. 전체 과표에 가장 높은 세율을 곱하는 것이 아닙니다.
개인 종부세 주택 수별 누진세율
| 과세표준 구간 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과~6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 초과~12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 초과~25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 초과~50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 초과~94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
입력부터 결과 저장까지
- 본인 지분 계산 또는 부부 공동명의 1주택 비교를 선택합니다. 주택 전체 공시가격과 실제 소유지분을 입력합니다.
- 세대의 주택 수·도시지역분 여부를 확인합니다. 전년도 가격과 상당세액을 알고 있다면 선택 항목에 입력하고, 연령·보유기간을 실제 조건으로 바꿉니다.
- 보유세 결과 보기를 누르면 별도 결과 화면에서 주택별 재산세와 인별 종부세, 공동명의 비교를 확인할 수 있습니다.
- CSV로 입력과 계산 내역을 저장하거나 입력 수정·다시 계산으로 돌아갑니다. 입력은 같은 탭에 30분 보관하며 주소·주민번호를 받지 않습니다.
단독명의·공동명의·2주택 비교
공시가격 20억원 1주택을 가정하면 단독명의 적격 1주택자의 종부세 과표는 (20억−12억)×60%=4억8천만원입니다. 부부 50:50 공동명의 일반 과세는 각자 (10억−9억)×60%=6천만원이며, 연령·보유 공제는 적용하지 않습니다.
부부 특례를 신청하면 공시가격 전체에서 12억원을 공제하고 선택한 배우자의 연령·보유 공제를 적용합니다. 2026년에는 지분율과 관계없이 합의로 특례 납세자를 정할 수 있습니다. 따라서 각자 일반 과세·본인 특례·배우자 특례를 모두 비교해야 합니다. 특례 신청은 통상 9월 16~30일이며 요건과 제출 서류는 국세청 안내를 확인하세요.
2주택자는 주택별 재산세를 따로 계산하되 종부세 공시가격은 본인 지분별로 합산합니다. 상속주택·지방 저가주택 등의 주택 수 특례와 합산배제는 별도 요건이 있으므로 이 화면이 자동 인정하지 않습니다.
고지서와 계산값이 다른 이유
과세표준상한은 현년도 공정시장가액비율로 계산한 전년도 공시가격 상당액에 현년도 기준 과표의 5%를 더한 값입니다. 전년도 실제 과표에 단순히 1.05를 곱하지 않습니다. 전년도 공시가격을 비우면 이 상한을 계산하지 않습니다.
2024년 전에 재산세가 과세된 주택의 종전 세부담상한은 경과조치로 2028년까지 적용됩니다. 공시가격에 따라 105%·110%·130%이며 본세와 도시지역분을 각각 비교합니다. 이 계산기는 전년도 상당세액을 확인해 입력한 항목만 반영합니다. 소유·감면·세율 특례 변경이 있으면 단순 작년 고지액과 상당세액이 다를 수 있습니다.
종부세 상한은 재산세 본세와 종부세의 전년도 합계 상당세액의 150%입니다. 부부 특례 선택과 일반 과세는 상당세액 조건도 달라질 수 있으므로 각 방식의 확인값을 따로 입력합니다. 값이 없으면 결과에 상한 미적용을 표시합니다.
지역자원시설세, 법인·토지·상가, 개별 감면, 합산배제, 특수주택, 토지·건물 지분이 다른 사례는 지원하지 않습니다. 원 미만을 버린 검산값으로 고지서의 끝수 처리·지역 조례·분납과 차이가 날 수 있습니다.
재산세·종부세 자주 묻는 질문
재산세와 종부세는 공시가격과 시세 중 무엇으로 계산하나요?
이 계산기는 주택 공시가격을 사용합니다. 시세·매매가격·취득가격을 넣지 마세요. 공동명의라도 주택 전체 공시가격과 본인 지분을 각각 입력합니다.
2주택 재산세는 두 집 가격을 합산하나요?
아닙니다. 재산세는 각 주택 전체 과세표준에 세율을 적용한 뒤 본인 지분을 나눕니다. 종부세는 본인 소유지분에 해당하는 공시가격을 인별로 합산합니다.
공동명의이면 재산세 누진세율도 지분별로 계산하나요?
주택 전체 과세표준으로 먼저 세액을 계산합니다. 50% 지분이라고 전체 공시가격을 절반으로 줄여 누진세율을 적용하면 재산세가 과소 계산될 수 있습니다.
부부 공동명의 특례는 언제 유리한가요?
각자 일반 과세는 1인당 9억원씩 공제하고, 1주택 특례는 합산 가격에서 12억원을 공제한 뒤 선택한 납세자의 연령·보유 공제를 적용합니다. 공제액과 세액공제가 달라 가격·나이·보유기간에 따라 결과가 다릅니다. 2026년에는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 특례 납세자를 선택할 수 있습니다.
작년보다 공시가격이 올랐는데 고지서와 계산값이 다른 이유는?
재산세 과세표준상한과 기존 주택의 세부담상한, 감면·소유변경 등이 영향을 줍니다. 이 계산기는 전년도 공시가격과 확인한 전년도 상당세액을 입력한 항목만 상한에 반영합니다. 지역자원시설세와 개별 감면은 제외합니다.
재산세 7월·9월 금액을 모두 더해야 하나요?
주택 재산세는 통상 7월과 9월에 나누어 고지됩니다. 이 화면은 두 고지분을 합한 연간 예상액입니다. 소액 일괄 고지 등 실제 납기는 고지서를 확인하세요. 종부세는 통상 12월 1~15일 납부합니다.
종부세에서 재산세와 고령자·장기보유 공제는 어떻게 반영하나요?
종부세와 중복 과세된 부분의 재산세 본세를 공식 비율로 공제한 뒤, 적격 1세대1주택 또는 부부 특례에는 연령·보유 공제를 합산 최대 80%까지 적용합니다. 재산세 전체나 도시지역분·지방교육세를 그대로 빼지 않습니다.
확인한 공식 출처
2026-09-07 확인한 현행 법령·국세청 안내·공식 세액 계산 서식을 기준으로 작성했습니다. 향후 개편안은 시행된 기준과 구분합니다.