주택임대소득세 주택 임대소득 세금 임대소득세 계산기 대상 세율 기준 월세

주택임대소득세 대상: 부부 합산 1·2·3주택과 국내·국외 주택을 먼저 봅니다

주택임대소득세 대상은 본인 명의만 세면 안 됩니다. 국세청은 보유 주택 수를 부부 합산으로 계산합니다.

공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 보지만, 소수지분자에게 귀속되는 연 임대수입이 600만원 이상이거나 기준시가 12억원 초과 주택의 30% 초과 지분을 가진 경우에는 소수지분자의 주택 수에도 더할 수 있습니다.

부부 합산 1주택이면 국내 기준시가 12억원 이하 주택의 월세 수입은 비과세입니다. 같은 1주택이어도 국외주택의 월세 또는 기준시가 12억원 초과 국내주택의 월세는 과세됩니다.

2주택이면 모든 월세가 과세되고, 3주택 이상도 모든 월세가 과세됩니다.

주택임대소득세 기준에서 주택 수는 월세 계약 수와 다릅니다. 다가구주택은 원칙적으로 1주택이지만 구분 등기하면 각각 계산하고, 전대·전전세 주택은 소유자뿐 아니라 전대한 사람의 주택 수에도 들어갑니다.

주택임대소득세 월세·보증금 기준: 월세는 주택 수, 보증금은 간주임대료 조건을 봅니다

주택임대소득세 월세 수입은 계약서에 적힌 월세 중 해당 과세기간에 받았거나 받을 금액을 합합니다. 국세청은 주택임대 총수입금액을 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료의 합계로 안내합니다.

보증금은 받은 금액 전부를 소득으로 잡지 않습니다. 2025년 귀속 기준으로 3주택 이상 소유자가 비소형주택 3채 이상을 보유하고 그 보증금 합계가 3억원을 초과할 때 법정 산식으로 간주임대료를 계산합니다.

전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 이 주택 수 계산에서 제외됩니다.

국세청 표에는 2026년 귀속부터 기준시가 12억원 초과 고가주택 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 초과하면 간주임대료 과세 대상에 포함된다고 적혀 있습니다. 따라서 2026년에 고가주택 두 채의 전세보증금만 받은 경우도 예전의 “2주택 보증금은 모두 제외”만 보고 끝내면 안 됩니다.

주택임대소득 세율: 연 수입 2천만원 이하는 14% 분리과세 선택, 초과는 종합과세입니다

주택임대소득 세율은 연 주택임대 총수입금액 2천만원을 기준으로 갈립니다. 2천만원 이하이면 다른 종합소득과 합쳐 6~45% 누진세율을 적용하는 종합과세와, 주택임대소득만 따로 14%를 적용하는 분리과세 중 선택할 수 있습니다.

2천만원을 초과하면 분리과세를 고를 수 없고 임대소득종합소득세 방식으로 다른 종합과세 대상 소득과 합산합니다. 여기서 2천만원은 필요경비를 뺀 소득금액이 아니라 월세와 과세되는 간주임대료를 합한 총수입금액입니다.

분리과세 14%가 언제나 더 싼 것은 아닙니다. 다른 소득이 적고 종합과세 최저 구간을 적용받는다면 종합과세가 유리할 수 있습니다.

국세청도 홈택스 예상세액 비교에서 두 방식을 직접 비교하라고 안내합니다.

주택임대소득세 계산기: 미등록 분리과세는 수입의 50%와 공제 200만원을 뺀 뒤 14%입니다

주택임대소득세 계산기에서 미등록 분리과세를 단순 계산할 때는 “(연 총수입금액 − 총수입금액의 50% − 공제 200만원) × 14%” 순서입니다. 200만원 공제는 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 적용합니다.

국세청 안내의 등록임대주택 요건을 모두 충족하면 필요경비율은 60%가 됩니다. 공제금액 400만원은 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액도 2천만원 이하일 때 적용합니다.

민간임대주택법상 해당 주택의 임대사업자등록과 소득세법상 사업자등록을 갖추고, 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않아야 하며 증액 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없으므로 사업자등록번호만 보고 우대 계산을 적용하면 안 됩니다.

예를 들어 다른 종합소득금액 2천만원 이하인 미등록 임대주택의 연 수입이 1천만원이면 필요경비 500만원과 공제 200만원을 빼 과세표준은 300만원, 소득세는 42만원입니다. 연 수입 2천만원이면 과세표준 800만원, 소득세는 112만원입니다.

개인지방소득세와 다른 공제·감면은 별도입니다.

주택임대소득신고: 원칙적으로 다음 해 5월, 성실신고확인서 제출자는 6월 30일까지입니다

주택임대소득신고는 원칙적으로 소득이 생긴 해의 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세 신고로 합니다. 성실신고확인서 제출자는 6월 30일까지이며, 신고기한이 토요일이나 공휴일이면 다음 날까지입니다.

이에 따라 2025년 귀속 일반 신고기한은 2026년 6월 1일까지였으므로 해당 연도 국세청 공지에서 실제 날짜를 다시 확인하세요.

홈택스 종합소득세 신고 화면에서 신고합니다. 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있고, 2천만원을 넘으면 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 신고합니다.

신고 전에는 본인·배우자의 주택 목록, 각 주택 기준시가, 월세 입금액, 보증금과 임대기간, 공동명의 지분, 세무서·지자체 등록 여부를 한 장에 적어 두세요. 신고서를 제출한 뒤 신고내역 조회에서 접수증과 납부서를 확인하고, 개인지방소득세 신고도 이어서 확인합니다.

1. 본인과 배우자의 주택 수·공동명의 지분 확인
2. 주택별 월세와 보증금, 임대기간 합계
3. 과세대상 월세·간주임대료와 연 총수입금액 계산
4. 총수입금액 2천만원 이하이면 종합·분리과세 비교
5. 홈택스 종합소득세 신고 제출 후 접수증·납부서 확인

주택임대소득세 절세방법: 종합·분리과세 비교와 필요경비 증빙부터 확인합니다

주택임대소득세 절세방법의 첫 단계는 분리과세 14%를 바로 고르는 것이 아니라 홈택스에서 종합과세와 분리과세를 같은 조건으로 비교하는 것입니다. 다른 종합소득이 적거나 공제받을 항목이 많으면 종합과세가 더 적을 수 있습니다.

종합과세라면 장부에 적고 증빙한 실제 필요경비가 소득금액을 낮출 수 있습니다. 임대와 직접 관련된 지출은 실제 지출과 업무 관련성을 확인할 수 있는 계약서·계좌이체·영수증을 보관하고, 사적 지출은 섞지 마세요.

등록임대주택 필요경비율 60%는 세무서·지자체 등록과 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하 등 공식 요건을 모두 충족할 때 적용하고, 공제 400만원은 주택임대소득을 제외한 종합소득금액도 2천만원 이하일 때 적용합니다. 우대를 받은 뒤 의무임대기간을 지키지 않으면 세액 차이와 이자상당액을 낼 수 있으므로 등록 자체를 절세 수단으로 단순 권유할 수는 없습니다.

자주 묻는 질문