주택임대소득신고기준 주택임대소득세대상 주택임대소득신고조건

주택임대소득신고기준은 부부 합산 주택 수부터 확인합니다

주택임대소득신고기준의 출발점은 임대한 집만 세는 것이 아니라 본인과 배우자가 소유한 주택을 합산하는 것입니다. 다가구주택은 원칙적으로 한 채로 보지만 구분등기됐다면 각각 한 채로 계산하고, 임차한 주택을 다시 빌려주는 전대·전전세도 임차인의 주택 수에 들어갑니다.

공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 보는 것이 원칙입니다. 소수지분자도 그 주택에서 본인에게 귀속되는 연간 임대수입이 600만원 이상이거나, 과세기간 말일 또는 양도일 기준으로 기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 초과 보유하면 주택 수에 포함될 수 있습니다.

부부가 같은 주택을 공동소유하면 지분이 큰 사람, 지분이 같으면 부부 합의로 정한 한 사람의 주택으로 계산합니다.

따라서 등기부의 본인 명의 주택만 세고 신고 여부를 결정하면 안 됩니다. 배우자 주택, 공동지분, 국외주택, 전대 여부를 한 장에 적은 다음 국세청 주택 수 계산 기준에 대조하세요.

주택임대소득세대상과 주택임대소득세기준은 1·2·3주택별로 다릅니다

주택임대소득세대상은 1주택이면 국내·국외 여부와 기준시가, 2주택부터는 월세 유무, 3주택 이상이면 월세와 보증금을 함께 봅니다. 국내 기준시가 12억원 이하 1주택의 월세와 1주택자의 모든 보증금은 비과세입니다.

반면 국외주택 또는 기준시가 12억원 초과 국내 1주택의 월세는 과세됩니다.

2주택자는 주택 가격과 관계없이 모든 월세 수입이 과세됩니다. 3주택 이상은 모든 월세가 과세되고, 비소형주택을 3채 이상 보유하면서 그 보증금 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료도 과세됩니다.

주택임대소득세기준에서 “과세대상”과 “낼 세금이 있음”은 같은 말이 아닙니다. 과세대상이어도 필요경비와 공제를 적용한 결과 납부세액이 없을 수 있지만, 분리과세 주택임대소득이 있다면 신고는 해야 합니다.

주택임대소득신고조건은 과세대상 수입이 있으면 금액이 적어도 확인합니다

주택임대소득신고조건은 “월세가 얼마 이상이면 신고”처럼 하나의 금액으로 정해지지 않습니다. 먼저 주택 수·기준시가·소재지·수입 형태로 과세대상인지 판단하고, 과세대상 월세와 간주임대료를 모두 합쳐 연간 주택임대 총수입금액을 계산합니다.

총수입금액이 2천만원 이하라고 신고가 면제되는 것은 아닙니다. 2019년 귀속부터 2천만원 이하 주택임대소득도 과세되며, 소득세법 제70조는 분리과세 주택임대소득이 있는 경우에도 다음 해 5월 1일부터 31일까지 확정신고하도록 정합니다.

임대기간이 1년보다 짧거나 월세가 중간에 바뀌었다면 해당 과세기간에 받았거나 받을 월세를 귀속시기별로 합산합니다. 계약에 지급일이 정해졌다면 그 날, 정해지지 않았다면 지급받은 날을 귀속시기로 봅니다.

보증금이 과세되는 경우에는 보증금 전액을 수입으로 넣지 말고 간주임대료 계산 결과를 더합니다.

1. 본인과 배우자의 주택 수, 공동지분과 국외주택을 정리합니다.
2. 주택별 기준시가와 월세·보증금 계약 내용을 확인합니다.
3. 과세대상 월세와 간주임대료를 합쳐 연간 총수입금액을 구합니다.
4. 2천만원 이하인지 초과인지에 따라 종합·분리과세 선택 가능 여부를 봅니다.
5. 과세기간 다음 해 5월 1일부터 31일까지 확정신고합니다.

주택임대소득세조건과 임대소득종합소득세조건은 연 총수입금액 2천만원에서 갈립니다

주택임대소득세조건에서 2천만원은 필요경비를 뺀 소득금액이 아니라 월세와 과세되는 간주임대료를 합한 총수입금액입니다. 2천만원을 초과하면 주택임대 소득금액을 다른 사업·근로·연금·기타 종합과세 대상 소득과 합산해 신고합니다.

임대소득종합소득세조건은 총수입금액이 2천만원 이하일 때 선택지가 생긴다는 뜻입니다. 이 구간에서는 다른 소득과 합치는 종합과세와 주택임대소득에 14%를 적용하는 분리과세를 비교해 하나를 선택할 수 있습니다.

분리과세 계산에서 등록임대주택이 아닌 주택은 총수입금액의 50%를 필요경비로 빼고, 다른 종합소득금액이 2천만원 이하라면 200만원을 추가 공제합니다. 소득세법 시행령 제122조의2에 열거된 주택 유형, 민간임대주택법상 임대사업자등록, 소득세법상 사업자등록, 임대보증금·임대료 증가율 5% 이하 요건을 모두 충족한 등록임대주택은 필요경비 60%, 공제 400만원을 적용할 수 있습니다.

다만 이 우대 계산을 적용한 뒤 해당 주택을 10년 이상 임대하지 않으면, 법률과 시행령이 정한 예외를 제외하고 우대를 적용하지 않은 세액과 당초 신고세액의 차액을 납부해야 합니다.

2026년부터 고가주택 2주택 보증금도 간주임대료를 확인합니다

2026년 귀속분부터 기준시가 12억원 초과 주택 2채를 보유한 사람이 받은 보증금 등의 합계가 12억원을 초과하면 간주임대료 과세대상에 포함됩니다. 2주택자는 보증금이 언제나 비과세라는 이전 기준만 기억하고 있다면 2026년 계약과 보증금 잔액을 다시 확인해야 합니다.

3주택 이상은 비소형주택 3채 이상을 보유하면서 해당 보증금 합계가 3억원을 초과할 때 간주임대료를 계산합니다. 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 이 주택 수 계산에서 제외됩니다.

간주임대료는 보증금 합계 자체에 세율을 곱하는 방식이 아닙니다. 소득세법 시행령 제53조의 주택 계산식은 해당 과세기간의 보증금 등에서 3억원을 뺀 금액의 적수에 60%와 정기예금이자율을 반영하고, 장부로 확인되는 해당 임대사업부분의 수입이자·할인료·배당금을 빼도록 합니다.

정기예금이자율은 귀속연도별 공식 공지를 확인하세요.

홈택스 신고 전 계약서·기준시가·등록기간·다른 소득을 한 번에 모읍니다

먼저 임대차계약서에서 주택별 임대기간, 월세, 보증금과 변동일을 적고 과세기간 말일 또는 양도일 기준시가를 확인합니다. 공동소유라면 지분율과 본인에게 귀속되는 수입금액을 따로 계산하고, 세무서·지자체 등록을 했다면 실제 등록이 유지된 기간과 임대료 증가율 요건을 확인합니다.

국세청은 연 총수입금액이 2천만원 이하면 종합과세와 14% 분리과세 중 하나를 선택해 신고할 수 있다고 안내합니다. 홈택스의 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교에 다른 소득과 등록 여부를 넣어 비교한 뒤, 다음 해 5월 1일부터 31일까지 확정신고합니다.

주택임대소득이 있는 사업자는 사업 개시일부터 20일 이내 사업자등록을 신청해야 합니다. 신청하지 않은 경우 사업 개시일부터 등록 신청 직전일까지의 주택임대수입금액에 0.2%를 곱한 금액이 가산세로 부과됩니다.

1. 임대차계약서와 입금내역에서 주택별로 받았거나 받을 월세를 합산합니다.
2. 기준시가·부부 합산 주택 수·공동지분을 확인합니다.
3. 등록임대주택이면 주택 유형·세무서·지자체 등록기간·임대료 등 증가율을 확인합니다.
4. 홈택스에서 종합과세·분리과세 예상세액을 비교해 신고서를 제출합니다.
5. 과세기간 다음 해 5월 1일부터 31일까지 종합소득 과세표준확정신고를 합니다.

자주 묻는 질문